Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, meervoudig
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/470
Uitspraakdatum: 21 mei 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], te [adres], eiseres, gemachtigde E.R. van Overmeire
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [adres], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 31 mei 2003 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [adres] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 1999, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2002 tot 1 januari 2005 op € 7.565.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 24 februari 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft hierop gereageerd bij brief aan verweerder van 25 maart 2006. Verweerder heeft de brief aangemerkt als beroepschrift en op 13 april 2006 ter behandeling doorgezonden aan de rechtbank, alwaar het op 18 april 2006 is ontvangen.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder schriftelijk heeft gedupliceerd. Ten slotte heeft eiseres nogmaals schriftelijk gereageerd, welke stukken door de griffier in afschrift aan verweerder zijn gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2007 te Middelburg. Eiseres is verschenen bij gemachtigde. Namens verweerder is verschenen gemachtigde I. Scheele.
Ter zitting is het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Het object betreft een theater (schouwburg/concertgebouw) en bestaat uit drieëntwintig verschillende ruimten. De totale in aanmerking te nemen perceelsoppervlakte bedraagt 3.400 m2. Het object is opgeleverd in de loop van 2001 en vanaf september 2001 in gebruik bij eiseres, die daartoe een exploitatieovereenkomst heeft gesloten met de eigenaar van het object, de gemeente [adres].
3. Geschil
In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
Eiseres heeft in twijfel getrokken dat verweerder onbevangen en niet vooringenomen heeft gehandeld, gezien de tussen eiseres en de gemeente [adres] gesloten exploitatieovereenkomst en de omstandigheid dat daarbij is geregeld dat eiseres de verzekeringspremies en lokale belastingen en heffingen (waaronder het eigenarendeel van de onroerende-zaakbelasting) voor haar rekening neemt.
Daarnaast heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat de beschikking moet worden aangemerkt als een primaire beschikking op voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ, welke beschikking in strijd met de rechtszekerheid niet vermeldt naar welke toestandsdatum is gewaardeerd. In dat verband stelt zij daarom dat moet worden uitgegaan van de toestand van het object per 1 januari 1999, dan wel per 1 januari 2001.
Eiseres meent voorts dat het object een incourante, niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak betreft, waarvan de waarde dient te worden gesteld op de benuttingswaarde, waarbij moet worden gelet op het gebruik met het oog waarop de zaak door de eigenaar wordt aangehouden. Eiseres verwijt verweerder in dit verband een onduidelijke opstelling.
Verder stelt eiseres dat het door verweerder gemandateerde hoofd cluster Vastgoedregistratie van de gemeente [adres], I. Scheele, heeft toegezegd een functionele correctie te zullen toepassen van 30% op de vervangingswaarde van het object, terwijl daarnaast door wethouder [X] zou zijn toegezegd dat de waardering van het object in het kader van de Wet WOZ plaatsvindt aan de hand van huurwaardekapitalisatie.
Ten slotte stelt eiseres dat de waarde van het object negatief wordt beïnvloed door de aanwezigheid van een coffeeshop in de onmiddellijke nabijheid, alsmede als gevolg van het ontbreken van voldoende parkeergelegenheid ten tijde hier van belang en dat verweerder daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de beschikking een mutatiebeschikking betreft op grond van artikel 25 van Pro de Wet WOZ. De omstandigheid dat de toestandsdatum niet is vermeld is hier niet van doorslaggevende betekenis. Uit de vermelding van het tijdvak waarvoor de beschikking geldt, alsmede uit de omstandigheid dat de exploitatie van het object door eiseres eerst in september 2001 is aangevangen, volgt logischerwijze dat het object is gewaardeerd naar de toestand ervan per 1 januari 2002.
Verweerder stelt verder dat het object een incourante onroerende zaak betreft, die uitsluitend is gesticht als een culturele voorziening binnen de gemeente, zonder winstoogmerk. Het object heeft dan ook geen economische waarde voor de eigenaar en dient daarom te worden gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, nu die waarde hoger is dan de economische waarde in het economische verkeer. In dit verband heeft verweerder gewezen op de stichtingskosten exclusief de grond van ruim 8 miljoen euro. Er is geen aanleiding voor technische of functionele correcties op de waardepeildatum, aldus verweerder.
De volgens eiseres toegezegde functionele correctie betrof volgens verweerder een compromisvoorstel, waarmee eiseres niet heeft ingestemd en dat bovendien is achterhaald door de op 12 januari 2006 tussen partijen gesloten overeenkomst. Aan de volgens eiseres door wethouder [X] gedane toezegging kan eiseres geen rechten ontlenen, omdat deze niet deskundig is ter zake van de Wet WOZ en omdat aan eiseres eerder duidelijk was gemaakt dat waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde zou plaatsvinden.
Voor wat betreft de gestelde overlast als gevolg van de nabijgelegen coffeeshop stelt verweerder dat met eiseres compenserende maatregelen overeen zijn gekomen.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Deze waardepeildatum ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, aldus het tweede lid van artikel 18.
Artikel 19, eerste lid, van de wet WOZ, zoals deze bepaling luidde vóór 1 januari 2007, regelt dat de waarde wordt bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van bedoeld tijdvak indien de zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van dat tijdvak veranderingen ondergaat onder andere als gevolg van bouw of verbouwing, die van invloed zijn op de waarde. In artikel 22 van Pro de Wet WOZ is geregeld dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld bij een voor bezwaar vatbare beschikking (hierna: primaire beschikking). Op grond van artikel 22, tweede lid, van de Wet WOZ, zoals deze bepaling luidde vóór 1 januari 2005, geldt de waarde voor een tijdvak van vier achtereenvolgende jaren.
Ingevolge artikel 19, tweede lid, van de Wet WOZ, zoals deze bepaling luidde vóór 1 januari 2007 en zover hier van belang, wordt, indien een onroerende zaak in het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, welke wijziging een verandering in de waarde van ten minste 5 percent met een minimum van € 11 345 ten gevolge heeft dan wel van € 113 445 of meer, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de wijziging geheel of ten dele zijn beslag heeft gekregen. Op grond van artikel 25, eerste lid, van de Wet WOZ, zoals deze bepaling luidde tot 1 januari 2005, wordt de desbetreffende waarde vastgesteld bij een voor bezwaar vatbare beschikking (hierna: mutatiebeschikking). Op grond van artikel 25, tweede lid, van de Wet WOZ, zoals deze bepaling luidde vóór 1 januari 2005, geldt de waarde vanaf het begin van het kalenderjaar volgende op dat van de wijziging.
Op grond van artikel 23, eerste lid, van de Wet WOZ en artikel 25, eerste lid, van de Wet WOZ bevatten de primaire beschikking en de mutatiebeschikking in ieder geval:
a. de naam, het adres en de woon- of vestigingsplaats van degene te wiens aanzien de beschikking wordt genomen;
b. een aanduiding van de onroerende zaak;
c. de aan de onroerende zaak toegekende waarde;
d. de waardepeildatum;
e. het kalenderjaar waarvoor de beschikking geldt.
Verder bevat de mutatiebeschikking een vermelding van het tijdstip vanaf wanneer de beschikking geldt.
Vorenstaande wettelijke bepalingen en de feiten en omstandigheden zoals genoemd in de rubrieken 1. en 2. in aanmerking nemend, is de rechtbank van oordeel dat de beschikking van 31 mei 2003 moet worden aangemerkt als een mutatiebeschikking. Het ontbreken van een eerdere primaire beschikking doet daar niet aan af. Met name gelet op de datum van oplevering en de start van de exploitatie door eiseres kon er bij eiseres geen onduidelijkheid over bestaan dat de waardering is geschied naar de staat van het object per 1 januari 2002.
Op grond van arikel 17, derde lid, van de Wet WOZ – voor zover hier van belang – wordt , in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, niet bepaald op de waarde in het economische verkeer, maar op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Voorts heeft de Hoge Raad (HR) in zijn arrest van 31 januari 2003 (Belastingblad 2003, blz. 322; LJN: AF3651), onder verwijzing naar HR 8 juli 1992 (BNB 1992/298; LJN: ZC 5032) geoordeeld dat in verband met het objectieve karakter van de onroerende-zaakbelastingen moet worden aanvaard dat indien een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, voor die gebruiker de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er geen feiten of omstandigheden gebleken die aanleiding zouden moeten geven tot een ander oordeel. De rechtbank is daarnaast met verweerder van oordeel dat het object door de gemeente [adres] is gesticht met een maatschappelijk doel, namelijk het instandhouden van een culturele voorziening.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.
De rechtbank is van oordeel dat er, gelet ook op de oplevering van het object en de ingebruikname ervan door eiseres in 2001, per toestandsdatum 1 januari 2002, niet is gebleken van redenen voor correctie van de waarde wegens technische of functionele veroudering. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat belanghebbende geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die aanleiding geven tot een afwaardering van de onroerende zaak tot op de bedrijfswaarde. Immers, gelet op de doelstelling die de gemeente [adres] als eigenaar van het object met de totstandkoming daarvan voor ogen heeft gestaan, moet worden aangenomen dat de instandhouding van de onroerende zaak tot deze doelstelling behoort. Van enige functionele veroudering is daarom gelet op de zeer korte tijdspanne gelegen tussen de ingebruikname door eiseres en de toestandsdatum, geen sprake.
Eiseres kan zich niet beroepen op toezeggingen aangaande de hoogte van de waarde of de wijze waarop deze wordt bepaald, zoals door haar gesteld. Verweerder heeft in dat verband onweersproken gesteld dat slechts sprake is van een niet door eiseres aanvaard voorstel tot compromis. Voorts heeft verweerder er terecht op gewezen dat eiseres op 12 januari 2006 met de gemeente [adres] overeen is gekomen dat de waarde wordt bepaald ‘op grond van de in de WOZ neergelegde systematiek en beginselen’, zodat evenmin enige betekenis toekomt aan de gestelde uitlatingen van de wethouder.
Voor wat betreft de gestelde invloed van het ontbreken van voldoende parkeergelegenheid en van de hinder en overlast als gevolg van de nabij gelegen coffeeshop overweegt de rechtbank dat een en ander ten tijde van de in aanmerking te nemen toestandsdatum nog slechts van tijdelijke aard was en dat de eventuele invloed daarvan op de waarde overigens, gelet op de stichtingskosten van het object, in voldoende mate is verdisconteerd in de vastgestelde waarde.
Ten slotte ziet de rechtbank geen grond voor de conclusie dat verweerder niet onbevangen tot de vaststelling van de waarde is gekomen. In de omstandigheid dat de lokale belastingen en heffingen ter zake van het object niet voor rekening van de gemeente [adres] komen, onderscheidt de positie van de gemeente zich niet ten opzichte van die bij de waardering van andere WOZ-objecten.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 mei 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.F.I. Sinack, in tegenwoordigheid van mr. G.H. Nomes en mr. J.P. Kruimel, rechters, en F.L. Blok, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 21 mei 2007
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep;
d. de gronden van het hoger beroep.