ECLI:NL:RBMNE:2014:7460 - Rechtbank Midden-Nederland - Vermindering WOZ-waarde wegens onjuiste objectafbakening ...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 13/1551, UTR 13/1554, UTR 13/1555, UTR 13/1556, UTR 13/1557, UTR 13/1558, UTR 13/1563, UTR 13/1564, UTR 13/1565, UTR 13/1566, UTR 13/1567, UTR 13/1568, UTR 13/1569, UTR 13/1570, UTR 13/1571 en UTR 13/1572

uitspraak van de meervoudige kamer van 27 februari 2014 in de zaken tussen

Stichting Volkshuisvesting Cronenburgh, te Haarlem, eiseres

(gemachtigde: mr. G.H.M.M. Kwint),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: H.P. de Beer)

Procesverloop

Bij beschikking van 31 mei 2012 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woningen [straatnaam] [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 150.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2011. De waarde van de woningen aan de [straatnaam] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] heeft verweerder bij die beschikking en per die waardepeildatum gewaardeerd op € 170.000,-. Ten slotte heeft verweerder de waarde van de woningen aan de [straatnaam] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] gewaardeerd bij die beschikking en per die waardepeildatum op € 175.000,-.

Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.

Bij uitspraak op bezwaar van 29 januari 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres en Kennemerland Beheer B.V. hebben tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Kennemerland Beheer B.V. heeft het beroep ter zitting van de rechtbank ingetrokken.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 januari 2014. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde, bijgestaan door mr. F.J.H.L. Makkinga. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [A ] , taxateur.

Overwegingen

1. De woningen zijn in 2011 gebouwde appartementenwoningen met een berging/schuur. De woningen [straatnaam] [nummer] tot en met [nummer] hebben een inhoud van 155 m3, terwijl de berging/schuur een inhoud heeft van 15 m³. De woningen zijn gelegen op een perceel van 52 m2 en beschikken ook over een tuin. Deze woningen zijn gewaardeerd op € 150.000,-.

De woningen [straatnaam] [nummer] tot en met [nummer] hebben een inhoud van 305 m³, een berging/schuur van 15 m² en een dakterras. De woningen [straatnaam] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] zijn gewaardeerd op € 170.000,- en de woningen [straatnaam] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] op € 175.000,-.

2. Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.

3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woningen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woningen zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.

4. Als meest verstrekkende beroepsgrond heeft eiseres aangevoerd dat bij de waardevaststelling van de objecten is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Naar de mening van eiseres heeft verweerder bij de waardevaststelling van de woningen ten onrechte de parkeerplaatsen betrokken, aangezien die parkeerplaatsen voor een ieder toegankelijk zijn, niet behoren bij de woningen en de huurders van de woningen ook geen recht hebben op gebruik van de parkeerplaatsen noch daarvoor een vergoeding betalen. De woningen worden nu in de verkoop aangeboden, inderdaad met de mogelijkheid – niet de verplichting – om er ook een parkeerplaats bij te kopen. Maar een dergelijke band tussen woning en parkeerplaats is er in de huidige situatie niet, aldus eiseres.

4.1

Artikel 16 van Pro de Wet WOZ, voor zover hier van belang, luidt als volgt:

Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

4.2

Voor het bestaan van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet woz dient een zekere uit de omstandigheden voortvloeiende en voor derden waarneembare samenhang tussen beide eigendommen aanwezig te zijn. Tegenover de onderbouwde betwisting door eiseres dat de parkeerplaatsen niet behoren tot de woningen, heeft verweerder geen objectiveerbare aanknopingspunten aangereikt, die in een andere richting wijzen. Zijn gemachtigden ter zitting hebben in dit verband volstaan met de opmerking dat het blijkens de verkoopinformatie van thans in de verkoop gebrachte woningen de kennelijke bedoeling is om de parkeerplaatsen te koppelen aan de woningen en dat om die reden in de waardering van de woning telkens ook een parkeerplaats is betrokken. Gelet op het gemotiveerde standpunt van eiseres volstaat dit niet om de vereiste samenhang aannemelijk te maken op de in dit geding relevante data tussen een in het complex gevestigde woning en een parkeerplaats. Andere feiten of omstandigheden die een dergelijke samenhang zouden kunnen onderbouwen zijn gesteld noch gebleken. Verweerder heeft aldus niet aannemelijk gemaakt dat de objectafbakening juist is geweest en dat de parkeerplaatsen in de waardering dienen te worden betrokken, zodat het ervoor wordt gehouden dat de woningen en de parkeerplaatsen niet bij elkaar behoren als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet woz.

4.3

Nu verweerder bij de waardevaststelling van de thans in geding zijnde objecten is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening, dient de getaxeerde waarde van de woningen met € 10.000,- te worden verminderd, zijnde het bedrag waarop verweerder de parkeerplaats heeft gewaardeerd en welke waarde door eiseres ook niet is betwist.

Voor de woningen [straatnaam] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] , waarvan de totale waarde door verweerder blijkens het taxatierapport is getaxeerd op € 183.025,-, betekent vorenstaande dat de waarde van de woning zonder parkeerplaats € 173.025,- moet zijn. Nu de woz-waarde van die woningen door verweerder is vastgesteld op € 175.000,-, betekent dit dat de waarde van deze woningen ten gevolge van de onjuiste objectafbakening te hoog is vastgesteld. De gevolgen hiervan voor het beroep komt aan de orde na bespreking van de overige beroepsgronden.

4.4

De onjuiste objectafbakening en de daarmee samenhangende aftrek van

€ 10.000,-, leidt voor de woningen [straatnaam] [nummer] tot en met [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] , niet tot verlaging van de vastgestelde woz-waarde. De waarde van die woningen is immers vastgesteld op respectievelijk € 150.000,- en € 170.000,-, terwijl de totale waarde van die woningen is getaxeerd op respectievelijk € 163.600,- en € 183.025,-. Vermindering van laatstgenoemde waarden met € 10.000,- zal dan ook niet leiden tot een waarde die ligt onder de vastgestelde woz-waarde. Die waarden zijn dus niet om deze reden te hoog vastgesteld. De beroepsgrond van eiseres met betrekking tot deze woningen slaagt dan ook niet.

5. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de eigen aankoopprijs van het gehele complex uitgangspunt moet zijn bij de vaststelling van de Woz-waarde. Eiseres heeft daartoe aangevoerd dat de woningen eind september 2011 door Kennemerland Beheer B.V. zijn verkocht aan eiseres voor een bedrag van € 1.200.000,-. Naar de mening van eiseres is die aankoopprijs zakelijk tot stand gekomen en door de Belastingdienst als marktconforme waarde in het economisch verkeer geaccordeerd. Uitgaande van die aankoopprijs zou dat per woning neerkomen op een waarde van (gemiddeld) € 75.000,-.

5.1.

De rechtbank overweegt dat in het geval waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, er in de regel van uit mag worden gegaan dat de woz-waarde daarvan overeenkomt met de koopprijs. Dit is slechts anders indien op grond van feiten of omstandigheden aannemelijk wordt gemaakt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum weergeeft. De rechtbank verwijst daarvoor naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.

5.2

De rechtbank stelt allereerst vast dat hier geen sprake is geweest van een situatie waarin eiseres de te waarderen objecten afzonderlijk heeft gekocht. Integendeel, eiseres heeft het gehele complex met daarin gevestigd de 16 woningen gekocht voor een totaalprijs van € 1.200.000,-. De rechtbank is van oordeel dat eiseres met het door haar voorgestane standpunt dat de totale waarde van het gehele complex als uitgangspunt moet dienen voor de vaststelling van de waarde van elk afzonderlijk object, geen recht doet en voorbij gaat aan het wettelijke uitgangspunt dat er bij de waardering van elk van de objecten van moet worden uitgegaan dat de eigendom daarvan afzonderlijk kan worden overgedragen. De prijs waarvoor eiseres het gehele complex in 2011 heeft gekocht, is reeds om die reden niet van bepalend belang voor de waardevaststelling van elk individueel object. Ter ondersteuning van dit oordeel verwijst de rechtbank naar het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van
9 juli 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ2231.

Daarbij komt dat de betreffende objecten niet op de vrije markt aangeboden zijn geweest. De rechtbank wijst in dat verband op het feit dat het complex aan eiseres is verkocht door de besloten vennootschap Kennemerland Beheer B.V., zijnde een vennootschap die zich bezig houdt met het beheer van, handel in en bouw en exploitatie van onroerende goederen, en waarvan de gemachtigde van eiseres (middellijk) directeur en enig aandeelhouder is. Deze gemachtigde is eveneens de enig bestuurder van eiseres. De aldus tot stand gekomen verkoopprijs weerspiegelt dan ook niet de verkoopprijzen die tot stand komen op de vrije markt van bestaande woningen, onder de omstandigheden zoals hiervoor in overweging 3 zijn weergegeven en die bij een waardering op de voet van de Wet woz moeten worden verondersteld. De omstandigheid dat de Belastingdienst zich in het kader van de fiscale wetgeving akkoord heeft verklaard met de overdracht van de woningen tegen een prijs van
€ 1.200.000,- kan aan vorenstaande niet afdoen vanwege de verschillende beoordelingskaders ter zake. Tot slot kan ook het door eiseres overgelegde koopcontract met [B] de rechtbank niet tot een ander oordeel brengen. Weliswaar volgt uit dat document dat eiseres met deze beoogde koper een verkoopprijs is overeengekomen van
€ 105.000,-, maar reeds omdat de transactie feitelijk niet tot stand is gekomen kan hieraan geen gewicht toekomen. De beroepsgrond van eiseres slaagt dan ook niet.

6. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De door verweerder genoemde referentiewoningen in Breukelen acht eiseres niet vergelijkbaar, omdat dit flatwoningen betreffen. Met betrekking tot de door verweerder gehanteerde referentiewoningen in Maarssen, heeft eiseres aangevoerd dat het voorzieningenniveau in Maarssen hoger is dan in Loenen aan de Vecht, waardoor er een neerwaartse correctie op de waarde dient plaats te vinden van 10 tot 15%. Verder meent eiseres dat de referentiewoningen aan het Antilopespoor minder vergelijkbaar zijn vanwege bouwstijl, bouwjaar en afwerking.

6.1

Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd, waarin de woningen zijn vergeleken met een aantal referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen, voldoende vergelijkbaar met de thans in geding zijnde boven- en benedenwoningen, met uitzondering van de flatwoningen in Breukelen, die inderdaad te veel verschillen voor wat betreft type woning en overige kenmerken.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met behulp van het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting de onderlinge verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen wat betreft ligging, inhoud, kaveloppervlakte, uitstraling, kwaliteit en bouwperiode, rekening is gehouden.

Dat het voorzieningenniveau in de omgeving van de referentiewoningen hoger is dan dat van de woningen in geding, acht de rechtbank niet een omstandigheid die van dien aard is dat daardoor de waarde van de appartementen te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat door verweerder onweersproken is gesteld dat de voorzieningen voor de referentiewoningen in Maarssen ook op aanzienlijke fietsafstand zijn gelegen. Ook deze beroepsgrond van eiseres slaagt niet.

7. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep gegrond is, gelet op wat in overweging 4.3 is overwogen. Van de woningen [straatnaam] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] is immers vanwege de onjuiste objectafbakening de waarde te hoog vastgesteld. De rechtbank zal gebruik maken van haar bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien en zal de waarde van deze woningen per waardepeildatum 1 januari 2011 vaststellen op € 173.025,-. Nu de overige beroepsgronden niet slagen, is voor wat betreft de vastgestelde waarden van woningen [straatnaam] [nummer] tot en met [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] de conclusie dat deze niet te hoog zijn vastgesteld.

8. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) begroot op € 487,- als kosten van verleende rechtsbijstand (1 punt voor het bijwonen van de zitting). Op grond van artikel 1 van Pro het Bpb komen ook de verletkosten van (de directeur van) eiseres voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten worden voor de tijd in verband met het kunnen bijwonen van de zitting begroot op € 200,- (2,5 uur tegen het maximale tarief van € 80,-).

Ten slotte ziet de rechtbank aanleiding om de door eiseres opgevoerde kosten van € 605,- voor het uitbrengen van een taxatierapport ten behoeve van de 16 in geding zijnde woningen aan de [straatnaam] deels te vergoeden en wel voor zover die taxatie ziet op de woningen [straatnaam] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] . De voor vergoeding in aanmerking komende kosten voor het uitbrengen van het taxatierapport bedragen dan ook € 151,25 (25% van € 605,-).

Er bestaat geen aanleiding voor vergoeding van in bezwaar gemaakte proceskosten, nu van dergelijke kosten niet is gebleken en om vergoeding daarvan ook niet is verzocht, zoals op grond van artikel 7:15 van Pro de Awb is vereist.

Beslissing

De rechtbank,

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak in de zaken UTR 13/1566 ( [adres] ), UTR 13/1567 ( [adres] ), UTR 13/1570 ( [adres] ) en UTR 13/1571 ( [adres] );

- vermindert de vastgestelde waarde van de woningen [straatnaam] [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] voor het belastingjaar 2012 naar de waardepeildatum 1 januari 2011 tot € 173.025,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd,

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar voor zover vernietigd,

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 838,25,

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 318,- aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Willems als voorzitter, mr. Y. Sneevliet en

mr. P.M.J.H. Muijlaert, rechters, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2014.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.