Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4104
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 februari 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: J. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere, verweerder
(gemachtigde: mr. T. Klinkhamer).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het object [adres] in [woonplaats] (het object) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 4.648.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Ook heeft verweerder aan eiseres als gebruiker van dit object een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruiker opgelegd, waarbij is uitgegaan van een heffingsgrondslag € 1.992.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2019. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en [A] , taxateur bij [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] , taxateur.
Overwegingen
Algemeen
1. De rechtbank heeft geconstateerd dat de door de gemachtigde van eiseres overgelegde machtiging in het dossier niet juist is. De gemachtigde van eiseres heeft tijdens de zitting de gelegenheid gekregen om binnen een week na de zitting alsnog de juiste machtiging te verstrekken. Op 13 december 2020 heeft de rechtbank de juiste machtiging ontvangen.
2. De rechtbank heeft verder tijdens de zitting beslist dat het meenemen van het verweerschrift in deze procedure niet in strijd is met de goede procesorde zoals eiseres tijdens de zitting heeft gesteld. Het verweerschrift is buiten de in artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht genoemde termijn van 10 dagen voor de zittingsdatum ontvangen en dus tijdig binnen gekomen. Eiseres heeft vervolgens voldoende gelegenheid gekregen om tijdens de zitting op de inhoud van het verweerschrift te reageren en heeft daarbij nieuwe stukken overgelegd die de rechtbank meeneemt in haar beoordeling. De rechtbank zal vervolgens het beroep inhoudelijk behandelen.
Inhoudelijk
3. Het object betreft woonpaviljoens en een dagverblijf, gelegen in de [wijk] in [woonplaats] . Het object heeft een kadastrale oppervlakte van 11.545 m². De bouwjaren van de gebouwen variëren van 1993, 2004 en 2016.
4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Tijdens de zitting heeft eiseres een waarde bepleit van € 4.402.000,-. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst zij naar de tijdens de zitting ingebrachte taxatiekaart van [A] . Eiseres heeft hierover toegelicht dat in de eerdere in beroep ingebrachte taxatiekaart van [A] was uitgegaan van het bouwjaar 1988 van het hoofdgebouw in plaats van 1993. Dit is in de nieuwe matrix aangepast. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
5. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft een taxatiekaart overgelegd, waarin de waarde is getaxeerd op de vastgestelde waarde. De waarde van het object is bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, met gebruikmaking van de Taxatiewijzer - deel 9 - Verzorging (de Taxatiewijzer). Partijen zijn het erover eens en ook de rechtbank stelt vast dat voor de bepaling van de waarde dient te worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz. Uit dit artikellid volgt dat daarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Archetype en kengetallen
6. In de taxatiekaart van verweerder zijn de ruimten van het object die als woondelen zijn aan te merken geel gearceerd. Het gaat om in totaal vier objectonderdelen. De rechtbank stelt vast dat over deze onderverdeling geen discussie bestaat. Partijen verschillen wel van mening over het toe te passen archetype en het gebruik van de kengetallen. Tijdens de zitting heeft eiseres betoogd dat verweerder voor drie woondelen het verkeerde archetype uit de Taxatiewijzer heeft gebruikt. Waar verweerder het archetype N3700000 (gezinsvervangend tehuis, begeleid zelfstandig wonen) heeft toegepast, vindt eiseres dat archetype N3770000 (gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer) beter bij het object past.
7. De rechtbank ziet geen reden voor het oordeel dat verweerder het onjuiste archetype heeft gebruikt. Verweerder heeft tijdens de zitting toegelicht dat, gelet op de functie van de woonpaviljoens, archetype N3700000 beter aansluit bij het object dan het door eiseres genoemde archetype. Het zijn woonpaviljoens die om de dagbesteding en het kantoor heen gebouwd zijn en als geheel functioneren als een gezinsvervangend complex. Eiseres heeft haar stelling dat archetype N3770000 beter bij het object past niet met argumenten onderbouwd, maar enkel gesteld dat het door verweerder gebruikte archetype een algemeen archetype is dat bijna nooit wordt toegepast. Dit is onvoldoende om aannemelijk te maken dat het door eiseres genoemde archetype beter aansluit bij de feitelijke situatie dan het door verweerder gebruikte. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Verder stelt eiseres dat verweerder de kengetallen die zijn genoemd in de Taxatiewijzer niet heeft onderbouwd met nadere gegevens. In recente beroepszaken heeft de rechtbank geoordeeld dat die kengetallen alleen als bewijsmiddel kunnen dienen als van de onderbouwende gegevens kennis kan worden genomen en die gegevens getoetst kunnen worden. Een enkele verwijzing naar de kengetallen is onvoldoende. Eiseres verwijst hiervoor naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 14 december 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:3378).
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de kengetallen die zijn genoemd bij archetype N3700000 heeft onderbouwd met verschillende marktgegevens, welke als bijlage 4 in de Taxatiewijzer zijn opgenomen en ook bij het verweerschrift zijn gevoegd. Eiseres heeft deze gegevens niet betwist. Daarmee zijn de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd. De rechtbank volgt hierin de door verweerder aangehaalde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 29 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9108. De beroepsgrond slaagt niet.
Vervangingswaarde
10. Eiseres voert verder aan dat verweerder bij de waardering van de woondelen een te lage vervangingswaarde heeft toegepast. Uitgaande van de juiste vervangingswaarde per m², zou het aandeel van de woondelen ruim boven de 70% uitkomen. Volgens de taxatiekaart van [A] die eiseres op de zitting heeft overgelegd, moet het aandeel van de woondelen worden bepaald op 76,61%. Naar de rechtbank begrijpt bedoelt eiseres hiermee dat het object in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Eiseres voert – naar de rechtbank begrijpt subsidiair – aan dat 76,61% van de waarde van het object in aanmerking komt voor de woondelenvrijstelling uit artikel 220e van de Gemeentewet. Op grond van dat artikel worden gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden buiten aanmerking gelaten bij het bepalen van de heffingsmaatstaf.
11. Zoals hiervoor overwogen staat tussen partijen niet ter discussie dat alleen de geel gearceerde objectonderdelen in de taxatiekaart van verweerder woondelen zijn. Aan de hand daarvan heeft verweerder het aandeel van woondelen bepaald op 57,14% van de waarde van het object. Eiseres heeft niet gesteld dat er ook andere objectonderdelen uit verweerders taxatiekaart tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, of dat er andere objectonderdelen zijn die in aanmerking zouden komen voor de woondelenvrijstelling uit artikel 220e van de Gemeentewet. Alleen ter discussie staat of verweerder het juiste archetype en de juiste vervangingswaarde heeft toegekend aan drie van de woondelen. Zoals hiervoor overwogen vindt de rechtbank dat verweerder uit mocht gaan van archetype N3700000 voor die woondelen. Dat verweerder, zoals eiseres stelt, een ander archetype met een hogere vervangingswaarde had moeten toepassen volgt de rechtbank dus niet. Op de zitting heeft eiseres nog naar voren gebracht dat verweerder een te lage vervangingswaarde heeft gehanteerd, namelijk lager dan de Taxatiewijzer voorschrijft voor archetype N3700000. Dat is op zich juist. Uit de kengetallen van de Taxatiewijzer met betrekking tot het archetype N3700000 volgt dat per waardepeildatum 1 januari 2017 de vervangingswaarde per m² € 1.218,- bedraagt. Uit de taxatiekaart volgt dat verweerder in dit geval is uitgegaan van een lagere vervangingswaarde van € 1.189 per m². Eiseres heeft echter niet (aan de hand van haar taxatiekaart of anderszins) aannemelijk gemaakt dat toepassing van de hogere vervangingswaarde van € 1.218,- maakt dat het aandeel van woondelen op ten minste 70% van de totale waarde van het object uitkomt. De beroepsgrond slaagt niet.
Verlengde levensduur
12. Eiseres voert verder aan dat verweerder ten onrechte de levensduur heeft verlengd en dat hij tevens is uitgegaan van een onjuiste restwaarde. Eiseres bestrijdt het standpunt van verweerder dat de levensduur ook kan worden verlengd als er sprake is van normaal functioneren van het gebouw. Zodra de technische levensduur is verstreken, is de restwaarde volgens eiseres bereikt. De levensduur kan dan alleen worden verlengd in het geval van een ingrijpende verbouwing of renovatie. Daarvan is in dit geval geen sprake.
13. Uit de taxatiekaart van verweerder volgt dat bij de bepaling van de technische veroudering voor de ruwbouw en afbouw/vaste inrichting van het object is uitgegaan van een levensduur en restwaarde die binnen de bandbreedtes vallen van de kengetallen genoemd bij archetype N3700000. Voor de installaties van het object heeft verweerder de levensduur verlengd. Verweerder heeft toegelicht dat op 6 september 2017 in het kader van een eerdere beroepsprocedure de taxateur samen met de onderhoudsmanager van [eiseres] het object heeft bezocht en dat gebleken is dat de installaties normaal functioneren en dat van een noodzaak tot spoedige vervanging van de installaties niet is gebleken. De installaties worden goed onderhouden, omdat in het complex met zwakkere mensen uit de samenleving wordt gewerkt die zorg nodig hebben. Het gebruik van de gebouwen zal zeker niet op korte termijn worden beëindigd.
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de resterende levensduur van de installaties terecht en op juiste wijze verlengd. Eiseres heeft niet betwist dat het gebouw en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik niet zal worden beëindigd. Anders dan eiseres meent, volgt uit de Taxatiewijzer niet dat een verlenging van de levensduur enkel mogelijk is als er een ingrijpende renovatie heeft plaatsgevonden. Ook bij normaal functioneren na afloop van de geschatte levensduur is een verlenging mogelijk, omdat ook dan duidelijk is dat het object (of in dit geval de installaties) langer meegaat. Gelet hierop heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de installaties op de waardepeildatum nog een restwaarde hadden. De rechtbank vindt hiervoor steun in de uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van
29 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9108 en van 22 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:8933. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardering grond
15. Met betrekking tot de grondwaarde heeft eiseres gesteld dat verweerder een te hoge grondprijs heeft gehanteerd. Daartoe voert zij aan dat verweerder bij de prijsbepaling ten onrechte geen onderscheid heeft gemaakt tussen de ondergrond (gebouwgebonden grond) en de resterende grond (niet gebouwgebonden grond). De grootte van de gebouwgebonden grond wordt in de praktijk bepaald door de oppervlakte van het gebouw te vermenigvuldigen met een factor, in dit geval 2,5 keer het bruto vloeroppervlak. Het resterend deel van de grondoppervlakte is restgrond die gewaardeerd moet worden tegen een lagere prijs per m². Eiseres verwijst voor de juiste waardering van de grond naar de taxatiekaart van [A] .
16. Verweerder hanteert bij de bepaling van de waarde van de grond de Nota grondprijsbeleid (de Nota) van het hier van toepassing zijnde belastingjaar. Uit de taxatiekaart van verweerder blijkt dat dit leidt tot een prijs van € 159,- per m², resulterend in een totale waarde voor de grond van € 917.478,-. Volgens eiseres kan in dit geval de Nota niet worden toegepast, omdat dit beleid is geschreven voor gebouwen met veel minder grond. De rechtbank volgt eiseres hierin echter niet. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder in het verweerschrift en tijdens de zitting voldoende gemotiveerd heeft toegelicht dat in dit geval geen sprake is van bovenmatige grondoppervlakte. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de grond die om het complex ligt nodig is voor de uitvoering van de functie van het object. Alle grond wordt gebruikt ten behoeve van de bewoners van het complex. De rechtbank ziet dan ook geen reden voor het oordeel dat verweerder voor de waardering van de grond zich niet heeft mogen baseren op de Nota. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
17. Uit het voorgaande volgt dat verweerder met de door hem overgelegde taxatiekaart en toelichting tijdens de zitting aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. In wat eiseres heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de woz-waarde van het object te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, voorzitter, en mr. E.M. van der Linde en
mr. B. Rademaker, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2020.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.