Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
belasting
Locatie Arnhem
nummer 18/01018
uitspraakdatum:
22 oktober 2019
22 oktober 2019
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] b.v.te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 14 september 2018, nummer AWB 17/5611, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaar van de gemeente Hattem(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaar van de gemeente Hattem(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 454.000. Tegelijk met deze beschikking zijn door de heffingsambtenaar aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting gebruiker niet-woning en rioolheffing gebruiker 2017 opgelegd (hierna: de aanslagen).
1.2.
Het daartegen gemaakt bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar gedagtekend 12 september 2017 ongegrond verklaard. Daarbij zijn de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak alsmede de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 19 september 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [B] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede – namens de heffingsambtenaar – [C] , bijgestaan door [D] (taxateur).
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [A] . De onroerende zaak is een gedeeltelijk in 1993 en gedeeltelijk in 1996 gebouwd kinderdagverblijf, bestaande uit een gebouw met drie groepsruimten voor drie verticale groepen van 0 tot 4 jaar en een natuurlijk aangelegde (speel-)tuin (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak maakt deel uit van een complex van drie gebouwen waarin ook een buitenschoolse opvang en een peuterspeelzaal aanwezig zijn. In elk gebouw vindt een andere vorm van opvang plaats. Het complex is gelegen naast een basisschool. De gemeente Hattem is eigenaar van de onroerende zaak en van de basisschool.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, nu het taxatieverslag en het hoorverslag in het procesdossier ontbreken. Daarnaast is in geschil of de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de gvw) en van de Taxatiewijzer Onderwijs (hierna: de Taxatiewijzer).
3.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een waarde van € 326.000 verdedigd en heeft daartoe de volgende beroepsgronden aangevoerd; (1) er is onvoldoende rekening gehouden met de lage bezettingsgraad (in 2016: 54%). Dit moet leiden tot economische correctie van 46% en daarmee tot een hogere functionele correctie wat leidt tot een lagere eindwaarde; (2) er is ten onrechte een verlengde levensduur toegepast. Na het einde van de technische levensduur resteert alleen nog de restwaarde; in het bijzonder de installaties van het kinderdagverblijf moeten leiden tot een waardering tegen restwaarde nihil; (3) de onroerende zaak verkeert in matige staat van onderhoud en ook de bouwaard is matig hetgeen tot een correctie op de vervangingswaarde dient te leiden; (4) er is een onjuiste correctie vanwege de grootte toegepast. De onroerende zaak maakt onderdeel uit van een groter geheel. Het gebouw moet als één geheel worden herbouwd en niet alleen een deel, daardoor is sprake van afnemende meerwaarde en dus een lagere vervangingswaarde.
3.3.
De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 454.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Op de zaak betrekking hebbende stukken
4.1.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, ten aanzien van de op de zaak betrekking hebbende stukken (als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht; hierna: Awb) als volgt overwogen:
“3.4.2. (…)
i)Tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de inspecteur ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Tot de door de inspecteur over te leggen stukken behoren niet stukken die zich bevinden onder derden (bijvoorbeeld het Openbaar Ministerie) en die niet aan hem zijn verstrekt, ook al is hij bekend met het bestaan daarvan (vgl. HR 12 juli 2013, 11/04625, ECLI:NL:HR:2013:29).
ii) Een redelijke, met de hiervoor in 3.4.1 omschreven strekking van artikel 8:42, lid 1, Awb strokende, uitleg van die bepaling brengt mee dat de daarin opgenomen verplichting tot overlegging van stukken zich ook uitstrekt tot stukken die pas in de loop van het beroep of hoger beroep ter beschikking van de inspecteur zijn gekomen. Indien dergelijke stukken ter beschikking van de inspecteur komen na afloop van de in artikel 8:42 Awb Pro bedoelde termijn, dient hij deze alsnog onverwijld aan de rechter toe te zenden.
iii) Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren niet slechts de stukken die de inspecteur heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Daartoe behoren in beginsel ook stukken als hiervoor onder i) en ii) bedoeld die de inspecteur wel ter beschikking staan of hebben gestaan maar die hij niet heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit.
Stukken die de inspecteur wel heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit, maar die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit is bijvoorbeeld het geval ten aanzien van stukken die betrekking hebben op een element van de aanslag dat in beroep niet (meer) ter discussie staat.
iv) Als een stuk passages bevat die op de zaak betrekking hebben, is dit stuk als geheel een op de zaak betrekking hebbend stuk. De verplichting om dit stuk over te leggen, ziet daardoor niet slechts op de voor de beoordeling van de zaak relevante passages.
v) Ook ten aanzien van hetgeen hiervoor onder i tot en met iv is overwogen geldt hetgeen is neergelegd in overweging 2.3.2 van het arrest van de Hoge Raad van 10 april 2015, nr. 14/01189, ECLI:NL:HR:2015:874: indien de inspecteur verzuimt te voldoen aan de verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen is het op grond van artikel 8:31 Awb Pro aan de rechter om daaruit de gevolgtrekkingen te maken die hem geraden voorkomen. Dit voorschrift staat toe dat de rechter onder omstandigheden de gevolgtrekking maakt dat voorbijgegaan moet worden aan dit verzuim. Beslist de rechter niet aanstonds aan het verzuim voorbij te gaan, dan mag hij over de toepassing van artikel 8:31 Awb Pro niet beslissen alvorens partijen in de gelegenheid te hebben gesteld zich daarover uit te laten.”
4.2.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd omdat het taxatieverslag en het hoorverslag ontbreken.
4.3.
De heffingsambtenaar erkent dat het taxatieverslag en het hoorverslag in beginsel tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren en dat het de gebruikelijke werkwijze van de gemeente is om de betreffende stukken wel in te brengen. Hetgeen ten tijde van het telefonisch horen tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar is besproken, is echter weergegeven in de uitspraak op bezwaar doch het verslag van dit hoorgesprek is kennelijk niet in het dossier gevoegd. Waarom de stukken in het onderhavige geval niet zijn ingebracht, kan de heffingsambtenaar bij gebrek aan wetenschap niet verklaren.
4.4.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van Pro de Awb heeft geschonden door het taxatierapport en het hoorverslag niet over te leggen. Het Hof verbindt echter op grond van artikel 8:31 van Pro de Awb geen gevolgen aan deze schending, omdat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat belanghebbende reeds over beide stukken beschikt omdat deze hem reeds in de bezwaarfase zijn toegezonden. Daarnaast heeft belanghebbende pas ter zitting zich op het standpunt gesteld dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn overgelegd, zodat de heffingsambtenaar niet in de gelegenheid was om de stukken alsnog in te brengen. Het Hof hecht voorts belang aan de omstandigheid dat de heffingsambtenaar wel een taxatierapport/kaart heeft ingebracht. Belanghebbende heeft verder niet onderbouwd in welke belangen hij is geschaad nu de stukken niet in het procesdossier zitten, anders dan dat hij verzoekt om een proceskostenvergoeding.
Waarde van de onroerende zaak
4.5.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).
4.6.
Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, wordt – voor zover van belang – in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.7.
De gvw is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634).
4.8.
De last om de vastgestelde gvw aannemelijk te maken rust, bij betwisting daarvan door belanghebbende, op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft, ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwezen naar een taxatierapport van 22 mei 2017, opgemaakt door [D] (hierna: de taxateur), waarin wordt geconcludeerd tot een waarde voor de onroerende zaak van € 553.936.
4.9.
Belanghebbende stelt dat sprake zou zijn van een structureel lage bezettingsgraad (bezettingsgraad 54%) welke omstandigheid ertoe leidt dat rekening moet worden gehouden met een correctie wegens economische veroudering (correctie van 46%) hetwelk tot een lagere vervangingswaarde zou moeten leiden. In het kader van de bewijslastverdeling staat in deze voorop dat op belanghebbende de last rust aannemelijk te maken dat sprake is van economische veroudering daarbij uitgaande van de perspectief van de eigenaar van de onroerende zaak, in deze de gemeente Hattem. Indien belanghebbende daarin slaagt, doet zich vervolgens de vraag voor of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de onroerende zaak in voldoende mate rekening gehouden heeft met het waardeverminderend effect van de economische veroudering (vergelijk HR 10 juli 2015, nr. 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818 en Hof Arnhem-Leeuwarden 4 september 2018, nr. 17/01414, ECLI:NL:GHARL:2018:7719 en Hof Arnhem-Leeuwarden 30 oktober 2018, nr. 18/00054, ECLI:NL:GHARL:2018:9442).
4.10.
Belanghebbendes stelling dat structurele onderbezetting in het kinderdagverblijf wijst op economische veroudering is tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt. Nog daargelaten dat belanghebbende enkel de feitelijke bezettingsgraden van het kinderdagverblijf heeft genoemd terwijl geen inzicht is verschaft in de berekeningswijze en de wijze waarop het verschil in weekdagen, vakanties etc. in deze berekening zijn verdisconteerd, wordt evenmin duidelijk hoe de feitelijke bezettingsgraad zich ten opzichte van een normatieve bezettingsgraad verhoudt nu een normatieve bezettingsgraad in deze ontbreekt. Dat de normatieve bezettingsgraad 100% is, zoals belanghebbende kennelijk stelt, acht het Hof gelet op het voorgaande dan ook niet aannemelijk. De heffingsambtenaar heeft voorts gesteld, hetgeen door belanghebbende niet is bestreden, dat de onroerende zaak vanuit de eigenaar bezien, steeds volledig naar diens doeleinden, namelijk verhuur van de onderhavige onroerende zaak, is geëxploiteerd. Gelet op de omstandigheid dat dit de enige opvanglocatie in de gemeente is en toekomstige ontwikkelingen omtrent de realisatie van nieuwbouwwoningen in de gemeente de vraag naar opvang zal continueren, zal aan die verhuur in de nabije toekomst geen einde komen. De onroerende zaak zal uitgaande van de hiervoor genoemde omstandigheden vanuit de eigenaar bezien haar functie behouden, ongeacht of hierbij al dan niet sprake is van onderbezetting op de betreffende kinderdagverblijf. Gelet hierop heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof de aanwezigheid van economische veroudering niet aannemelijk gemaakt en bestond er voor de heffingsambtenaar geen reden een correctie op de waarde toe te passen vanwege functionele/economische veroudering.
4.11.
Voorts staat tussen partijen ter discussie of een correctie voor technische veroudering dient plaats te vinden en zo ja, welke correctie dit zou moeten zijn. Belanghebbende stelt dat bij de waardering ten onrechte is uitgegaan van een te lange levensduur waardoor de correctie vanwege technische veroudering te laag is toegepast. De heffingsambtenaar daarentegen verwijst naar de Taxatiewijzer en stelt dat er in normale omstandigheden van wordt uitgegaan dat de levensduur van ruwbouw en afbouw minimaal 10 jaar is en van installaties minimaal 5 jaar. Indien sprake is van een concreet plan tot sloop, transitie of grondige renovatie dient hiervan te worden afgeweken.
4.12.
Niet gesteld of gebleken is dat de afbouw en/of de installaties van de onroerende zaak niet normaal functioneren danwel dat op korte termijn het huidige gebruik ervan zal worden beëindigd. Een waardering van het gebouw of een onderdeel daarvan na technische afschrijving op een restwaarde van nihil te stellen, zoals belanghebbende verdedigt, is in dit geval niet reëel. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht ervan is uitgegaan dat de verwachte levensduur van afbouw en installaties op de waardepeildatum 1 januari 2016 langer is dan eerder ingeschat, zodat hij bij de technische correctie terecht rekening heeft gehouden met een verlengde levensduur.
4.13.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud en de matige bouwkwaliteit van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft geen concrete onderbouwing gegeven van vorenbedoelde stelling. Zij wijst er slechts op dat in het taxatierapport van de heffingsambtenaar omtrent de staat van onderhoud niets wordt vermeld. De heffingsambtenaar is bij de waardering uitgegaan van een normale staat van onderhoud en bouwkwaliteit en heeft ten stelligste betwist dat sprake zou zijn een matige staat van onderhoud dan wel matige bouwkwaliteit. Hij heeft hiertoe aangedragen dat het gebouw volgens een meerjarig onderhoudsplan regulier wordt onderhouden. Daarnaast wijst hij erop dat periodiek groot onderhoud plaatsvindt nu de onroerende zaak als kinderdagverblijf wordt gebruikt en de wettelijke vereisten ter zake van de staat van een dergelijk gebouw zeer strikt zijn. Indien blijkt dat een element in een matige conditie verkeert, laat de gemeente extra onderhoud uitvoeren, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij naar voren heeft gebracht terecht is uitgegaan van een redelijke of normale staat van onderhoud en bouwkwaliteit en dat hiervoor geen waardedruk in aanmerking hoeft worden genomen.
4.14.
Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak onderdeel uitmaakt van een groter complex en de oppervlakte van dit complex uitgangspunt moet zijn voor de berekening van de vervangingswaarde. Dit zou leiden tot een lagere gemiddelde vervangingswaarde. De heffingsambtenaar heeft daartegenover onweersproken gesteld dat het object in het jaar 1993 respectievelijk 1996 onafhankelijk van de reeds bestaande gebouwen is gebouwd. Een muur van een bestaand gebouw is gebruikt om een deur te plaatsen, waarna de onroerende zaak is aangebouwd. De onroerende zaak is volledig gescheiden van de andere delen van het gebouw. Het gebouw kan derhalve onafhankelijk van de andere bestaande gebouwen worden herbouwd en vormt in dat kader een zelfstandig WOZ-object en is geen objectonderdeel van een groter geheel. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht een correctie wegens de grootte achterwege heeft gelaten.
4.15.
Op grond van het vorenstaande acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in zijn bewijslast dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. A.J. van Lint, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 oktober 2019
22 oktober 2019
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (I. Linssen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 oktober 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.