Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/1608 en UTR 20/1609
uitspraak van de meervoudige kamer van 16 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage.
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , allen te [plaats] (de onroerende zaken) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op onderscheidenlijk € 2.585.000,-, € 956.000,- en € 364.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij de uitspraak op bezwaar van 4 maart 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak [adres 1] verminderd en vastgesteld op € 2.372.000,-. De waarde van de andere onroerende zaken is gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en twee taxatierapporten
overgelegd van [taxateur van eiseres] . Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een
taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2020, waarbij een van de rechters heeft deel genomen via een Skype- en telefoonverbinding. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van haar gemachtigde, N. van der Schoor, vergezeld van [taxateur van eiseres] , taxateur (hierna: de taxateur van eiseres). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur van eiseres] , taxateur (hierna: de taxateur van verweerder).
Na de zitting heeft eiseres op 3 februari 2021 een afschrift aan de rechtbank gezonden van de uitspraak van het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020, 20/00125 [1] .
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van [adres 1] . Het pand is eigendom van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De onroerende zaak bestaat uit een sportcomplex, met bowlingcentrum en horecagelegenheid, gebouwd in 1977. Het perceeloppervlak is 4.637 m2 en het bruto vloeroppervlak is 4.137 m2.
Eiseres is gebruiker en eigenaar van [adres 2] . Deze onroerende zaak bestaat uit een binnenzwembad met horecagelegenheid, gebouwd in 1974. Het perceeloppervlak is 8.780 m2 en het bruto vloeroppervlak is 1.402 m2.
Geschil
2. Het beroep richt zich uitsluitend tegen de door verweerder vastgestelde woz-waarden van de onroerende zaken [adres 1] , met name het sportcomplex (hierna: het sportcomplex) en [adres 2] , met name het zwembad (hierna: het zwembad). De ongebouwde onroerende zaken zijn niet in geschil.
Eiseres stelt dat de waarde van beide objecten te hoog is. Zij bepleit een waarde van
€ 975.000,- voor het sportcomplex en € 352.000,- voor het zwembad.
Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 2.372.000,- voor het sportcomplex en € 956.000,- voor het zwembad voor het belastingjaar 2019.
Beoordeling
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke opvatting van partijen.
4. In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (URIW) - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van WOZ-waarde is [2] - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft [3] .
5. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Slechts indien verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Correctie bruto vervangingswaarde wegens bouwperiode
6. Eiseres stelt dat de bruto vervangingswaarde te hoog is voor zowel het sportcomplex als het zwembad. Het gaat bij beide objecten om gebouwen uit de jaren 70. In de Taxatiewijzer zijn de bouwkosten uit de jaren 70 niet geanalyseerd, omdat de Taxatiewijzer pas vijftien jaar bestaat. Volgens eiseres kan in deze situaties niet zomaar van de gemiddelden van de bandbreedtes worden uitgegaan, zoals verweerder heeft gedaan. Daarom dient er 15% aftrek plaats te vinden.
7. Volgens de toelichting op de zitting van verweerder zitten er voor- en nadelen aan gebouwen uit de jaren 70. Destijds waren de kosten voor arbeidsloon veel lager, maar waren de werkzaamheden arbeidsintensiever. Er is nu een verschuiving naar ‘prefab’ bouwen, wat lagere kosten met zich meebrengt. Het gegeven dat het gebouwen betreft die stammen uit de jaren 70 geeft op zichzelf geen aanleiding voor een correctie.
8. De rechtbank stelt vast dat partijen het eens zijn over het gebruikte archetype voor zowel het zwembad als het sportcomplex uit de Taxatiewijzer 2018, deel 18, Sport. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Verder kan de rechtbank verweerder volgen in zijn uitleg om geen (extra) correctie uit te voeren bij het bepalen van de bruto vervangingswaarde, enkel vanwege de bouwperiode van de gebouwen. Deze grond slaagt niet.
Levensduur zwembad en sportcomplex
Zwembad
9. Ter onderbouwing van de waarde verwijst verweerder naar een in beroep overgelegd taxatierapport van de taxateur van verweerder, van 26 augustus 2020. In dat rapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 1.075.000,-. De taxateur van verweerder heeft op basis van de investeringen die in de diverse jaren hebben plaatsgevonden voor de renovatie/verbouwing en de exploitatieovereenkomst de resterende levensduur in beroep opnieuw ingeschat en de restwaarde bepaald. Uit de exploitatieovereenkomst blijkt dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug jaarlijks € 100.000,- aan eiseres betaalt voor het op peil houden van het zwembad. Hierdoor is de resterende levensduur voor het onderdeel zwembad van respectievelijk 10 jaar voor de ruwbouw, 5 jaar voor de afbouw en 5 jaar voor de installaties en heeft de taxateur van verweerder de levensduur van de ruwbouw, afbouw en installaties bepaald op respectievelijk 54, 49 en 49 jaren bepaald.
10. Eiseres stelt dat ten onrechte is uitgegaan van een levensduurverlenging. Het zwembad heeft recent geen ingrijpende verbouwing of renovaties ondergaan en er zijn geen vervangingsinvesteringen gedaan. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 stelt eiseres dat er ook geen sprake is van een omstandigheid die leidt tot een verlenging van de levensduur. Eiseres vindt dat moet worden uitgegaan van de levensduur, zoals haar taxateur heeft opgenomen op de bij het taxatierapport behorende taxatiekaart.
11. De bewijslast met betrekking tot de technische veroudering van de onroerende zaak rust op verweerder [4] . Uit rechtspraak van de Hoge Raad [5] volgt ook dat, indien voor de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat verweerder stelt dat de levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het zwembad op een langere periode gesteld moet worden dan de maximale periode die volgt uit de Taxatiewijzer (45 jaar, 35 jaar en 25 jaar) en dat de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder aangezien eiseres die stellingen heeft betwist.
Niet in geschil is dat het zwembad op de peildatum volledig voor normaal gebruik geschikt was. De taxateur van verweerder heeft de toestand van het zwembad ter plaatse opgenomen. De rechtbank heeft daarom geen reden te twijfelen aan diens standpunt dat het zwembad in goede onderhoudstoestand verkeerde en bezien vanaf de peildatum (op welk tijdstip de initiële levensduur van 45 jaar, 30 jaar en 25 jaar inmiddels (grotendeels) was verstreken) bij regulier onderhoud naar verwachting nog 10, respectievelijk 5 en 5 jaar goed bruikbaar zou zijn overeenkomstig zijn bestemming. Verweerder heeft in zijn verweerschrift gewezen op een mailwisseling met een contactpersoon van de gemeente Utrechtse Heuvelrug, waaruit blijkt dat deze gemeente jaarlijkse een behoorlijk bedrag betaalt aan eiseres, zodat de bewoners gebruik kunnen maken van een goede zwemfaciliteit die schoon en betrouwbaar is. Van een voornemen van eiseres om het zwembad voor een kortere periode te gebruiken of om regulier onderhoud achterwege te laten, is niets gesteld of gebleken. Mede gelet op deze toelichting van verweerder acht de rechtbank een verlenging van de levensduur van het zwembad met respectievelijk 10, 5 en 5 jaar naar 54, 49 en 49 jaren aannemelijk gemaakt. Deze grond slaagt niet.
Sportcomplex
12. Ter onderbouwing van de waarde verwijst verweerder naar een in beroep overgelegd taxatierapport van de taxateur van verweerder, van 27 augustus 2020. In dat rapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 3.865.000,-. Verweerder heeft bij de waardering betrokken dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug aan eiseres jaarlijks een bijdrage betaalt van € 85.000,- op grond van een exploitatieovereenkomst. In combinatie met de algehele gerenoveerde staat van dit object heeft deze taxateur de resterende levensduur opnieuw ingeschat met als gevolg een verlenging van de levensduur voor het onderdeel ruwbouw met 10 jaar, in verband met de renovatie in 2018 is voor de onderdelen afbouw en installaties als bouwjaar 2018 gehanteerd. De levensduur is daarmee op respectievelijk 51, 25 en 17 jaren bepaald.
13. Eiseres heeft gesteld dat verweerder ten onrechte de levensduur van de afbouw en installaties heeft gewijzigd, omdat er recent geen renovatie of aanzienlijke verbouwing heeft plaatsgevonden. Verder heeft de taxateur van eiseres bij opname op 1 mei 2019 geconstateerd dat er isolatiemateriaal klaar ligt om op het dak te leggen, wat aangeeft dat de isolatievoorzieningen gedateerd zijn en up to date worden gebracht. Verder is geconstateerd dat de gehele gevel wat extra onderhoud en aandacht kan gebruiken door de bosrijke omgeving.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op de gemotiveerde betwisting van eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat levensduur van de sportcomplex met betrekking tot afbouw en installaties vanwege renovatie in 2018 moet worden verlengd. Van verweerder had, gelet op de stellingen van eiseres op dit punt, verwacht mogen worden dat hij meer concreet inzicht had gegeven welke levensduurverlengende werkzaamheden er in 2018 ten aanzien van de afbouw hebben plaats gehad. Deze grond slaagt.
Restwaarde zwembad en sportcomplex
15. Verweerder heeft in beroep de restwaarde voor beide onroerende zaken onderbouwd met marktgegevens met archetypen uit het onderwijs (bijlage 5 bij het verweerschrift). De restwaarde is respectievelijk bepaald op 25%, 20% en 15% voor het zwembad en 27%, 27% en 15% voor de sportcomplex.
16. Eiseres heeft gesteld dat verweerder is uitgegaan van te hoge restwaarden. Een enkele verwijzing naar de restwaarden die zijn opgenomen in de hiervoor genoemde Taxatiewijzer vindt eiseres onvoldoende. Wanneer de Taxatiewijzer wordt toegepast moeten de kengetallen onderbouwd worden met marktgegevens die getoetst kunnen worden. Volgens eiseres zijn de door verweerder gehanteerde transacties niet bruikbaar voor de bepaling van de restwaarden. Dit zijn volgens haar heel andere objecten, die niet vergelijkbaar zijn met een zwembad of een sportcomplex. Eiseres houdt bij het vaststellen van de restwaarde voor beide onroerende zaken voor de ruwbouw 15%, voor de afbouw 10% en voor de installaties 5% aan.
17. De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat de kengetallen in de Taxatiewijzer in dit geval een goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de restwaarden. Echter met de overgelegde transacties heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, niet inzichtelijk gemaakt dat bij de onderbouwing van de restwaarden voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak van eiseres (het zwembad en het sportcomplex) en de gehanteerde transacties van diverse schoolinstellingen en een kinderdagverblijf. Verweerder heeft dus naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestane restwaarden niet aannemelijk gemaakt.
18. Nu verweerder de restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft verweerder evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet te hoog is.
19. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, omdat eiseres de door haar gehanteerde restwaarden niet concreet heeft onderbouwd.
20. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 900.000,- voor de onroerende zaak [adres 2] (waaronder het zwembad) en € 2.200.000,- voor de onroerende zaak [adres 1] (waaronder het sportcomplex), beide te [plaats] .
21. Het beroep is gegrond. Verweerder moet het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
22. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1). De rechtbank gaat daarbij uit van samenhangende zaken. Voor de door eiseres geclaimde wegingsfactor 2 ziet de rechtbank geen aanleiding. De rechtbank merkt verder op dat verweerder in de bezwaarfase al de gemaakte proceskosten heeft vergoed. De rechtbank ziet geen aanleiding om die kosten hoger vast te stellen. Eiseres heeft gesteld dat verweerder, gelet op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam [6] , ten onrechte voor de hoorzitting een wegingsfactor 1 in plaats van 2 heeft gehanteerd, terwijl voor het bezwaarschrift een wegingsfactor 2 is gehanteerd. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt echter, anders dan het geval was in de door eiseres genoemde uitspraak, niet op grond waarvan verweerder een bedrag van € 522,- voor het bezwaarschrift heeft toegekend. Dit bedrag kán het gevolg zijn van een keuze van verweerder om een factor 2 te hanteren, maar kan ook op een vergissing berusten. De rechtbank ziet in ieder geval geen aanleiding om de wegingsfactor 2 te hanteren.
23. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten. Uit de in beroep overgelegde facturen blijkt dat de taxateur 8 uur en 4 uur heeft besteed aan de rapporten tegen een tarief van € 120,-. Verweerder vindt het uurtarief te hoog en vindt dat er maximaal 4 uur per rapport voor vergoeding in aanmerking komt. Op de zitting heeft eiseres uitgelegd dat het verschil in uren voorkomt uit het feit dat het sportcomplex uitpandig is opgenomen en dat het zwembad inpandig is opgenomen. Volgens eiseres is het uurtarief een tegemoetkoming in de kosten en geen commercieel tarief.
De rechtbank vindt een uurtarief van € 84,- in deze zaak redelijk. [7] Daarnaast vindt de rechtbank een tijdsbesteding van 8 uur en 4 uur, gelet op de toelichting van eiseres, in dit geval redelijk. De zitting heeft 2 uur geduurd. In totaal bedraagt de tegemoetkoming 14 uur x € 84,- is € 1.176,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit, voor zover aangevochten;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 900.000,- voor de onroerende zaak [adres 2] en € 2.200.000,- voor de
onroerende zaak [adres 1] , beide te [plaats] .
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 254,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 2.244,-.
Deze uitspraak is gedaan op 16 maart 2021 door mr. R.C. Stijnen, voorzitter, en
mr. J.J. Catsburg en mr. J.R. van Es-de Vries, leden, in aanwezigheid van
mr. I.C. Zeeuw-’t Lam, griffier, en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.