Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4405
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 176.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatierapport overgelegd.
Verweerder heeft een verweerschrift en een waardematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 april 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1971 gebouwde tussenwoning met overkapping/luifel en tuinhuis en vrijstaande schuur. De woning heeft een kavelgrootte van 194 m2.
2.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 151.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen bij zijn verweerschrift een waardematrix overgelegd. In de waardematrix is de waarde getaxeerd op € 184.000,-.
Toetsingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel dient verweerder inzichtelijk te maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank moet dus beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Daarin is de woning vergeleken met drie referentiewoningen, die rond de waardepeildatum van 1 januari 2019 zijn verkocht. Het betreft de volgende, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres] , verkocht voor € 195.000,-;
- [adres] , verkocht voor € 192.500,-;
- [adres] , verkocht voor € 195.000,-.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat deze referentiewoningen op zichzelf goede vergelijkingen zijn.
6. Eiser betwist echter dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Onjuiste uitgangspunten
7. Eiser heeft ten eerste aangevoerd dat verweerder voor de woning van eiser is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten.
7.1.
Eiser betwist de gehanteerde oppervlakte van de woning van 145 m2. Eiser stelt dat de inhoud van de woning 376 m3 bedraagt en dat de totale oppervlakte van de woning
118 m2 is. Ook heeft eiser ter zitting nog gesteld dat verweerder de aspecten onderhoud en niveau van de voorzieningen te hoog heeft gewaardeerd. Eiser stelt dat zijn taxateur de woning inpandig heeft beoordeeld en dat daaruit blijkt dat het onderhoud matig is en het niveau dan de voorzieningen slecht.
7.2.
De rechtbank overweegt over het vloeroppervlak het volgende. Uit de toelichting van verweerder blijkt dat verweerder heeft gerekend met het bruto vloeroppervlak (BVO) waarbij alle buitenmaten van het gebouwde als uitgangspunt worden genomen. De berekening van eiser is gebaseerd op het gebruiksoppervlak van de woning en berust daarmee op andere uitgangspunten. Verweerder mag bij de waardevaststelling uitgaan van het BVO en is voor het belastingjaar 2020 niet gehouden om van het gebruiksoppervlak uit te gaan. Verweerder moet de berekening op basis van het BVO niet alleen voor de woning gebruiken, maar ook voor de referentiewoningen. Uit de matrix blijkt dat dit ook is gebeurd. De referentiewoningen waarmee de woning in de waardematrix is vergeleken zijn allemaal gelegen in de dezelfde straat en zijn van hetzelfde type als de woning van eiser. Voor al deze woningen is in de waardematrix een BVO van 145 m2 vermeld. De rechtbank vindt het op grond van deze toelichting aannemelijk dat het BVO van de woning 145 m2 is omdat voor alle referenties 145 m2 is gehanteerd en verweerder heeft gesteld dat de vergelijkingspanden wat betreft grootte van het hoofdgebouw identiek zijn aan de woning en eiser dat onvoldoende heeft weersproken.
7.3.
Over de factoren onderhoud en voorzieningen overweegt de rechtbank het volgende. Uit de waardematrix blijkt dat verweerder voor de woning van eiser is uitgegaan van een gemiddelde score op kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. Eiser heeft deze kwalificaties bestreden met een taxatierapport. Daaruit blijkt dat de taxateur de woning inpandig heeft opgenomen. De foto’s laten volgens eiser zien dat de woning van eiser matig is onderhouden en het niveau van de voorzieningen slecht is. Verweerder heeft tegenover deze gemotiveerde betwisting niet inzichtelijk gemaakt en daarmee niet aannemelijk gemaakt, dat de woning van eiser voor de KOUDV-factoren als gemiddeld gewaardeerd moet worden. Ook heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt dat de referentiewoningen ten tijde van hun verkoop in dezelfde staat verkeren als de woning van eiser op de waardepeildatum.
Indexatie
8. Ten tweede stelt eiser dat verweerder met de waardematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt welk indexeringspercentage is gehanteerd en hoe dit is onderbouwd. Verweerder heeft een overzicht van de Waarderingskamer overgelegd met daarop vermeld het gehanteerde indexeringspercentage. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat in de waardematrix de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de datum waarop de referentiepanden zijn getransporteerd. Verweerder heeft op de zitting desgevraagd de respectievelijke verkoopdata verstrekt. [adres] is verkocht op 28 december 2018, [adres] is verkocht op 8 mei 2019 en [adres] is verkocht op 20 februari 2019.
8.1.
Gelet op de toelichting van verweerder is de rechtbank van oordeel verweerder de analyse van de vergelijkingspanden heeft gebaseerd op een onjuiste herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum.
8.2.
Verweerder dient namelijk de datum van de koopovereenkomst als uitgangspunt te hanteren en niet de datum van inschrijving van de transportakte. Daarvan kan worden afgeweken als tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van het transport maximaal drie maanden zijn gelegen. [1] In dit geval is daarvan alleen sprake bij de referentiepanden [adres] en [adres] .
8.3.
Verder dient verweerder vanaf de datum van de koopovereenkomst rekening te houden met de marktontwikkelingen tussen die datum en de waardepeildatum. Uit de matrix en de toelichting daarop blijkt echter dat verweerder slechts rekening heeft gehouden met een waardeontwikkeling tussen de transportdatum en de waardepeildatum.
8.4.
Verweerder heeft verder rekening gehouden met de waardeontwikkeling door gebruik te maken van het indexcijfer marktontwikkelingen woningen van de Waarderingskamer. Dat indexcijfer was voor [plaats] tussen 2019 en 2020 8,7%. De rechtbank is van oordeel dat dat indexcijfer niet geschikt is om de waardeontwikkeling vast te stellen. Het stijgingspercentage van de Waarderingskamer is immers gebaseerd op gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van 37.188 (jaar 2019) objecten in [plaats] . Dat percentage is verder gebaseerd op de WOZ-waarden en niet op verkooptransacties en daarom te indirect om de stijging van verkoopprijzen vast te stellen. Daarnaast is het ook te algemeen omdat het op alle woningen in [plaats] ziet. Daarmee is het geen goede maatstaf om de indexering van de verkoopprijs van een individuele woning te berekenen. [2] Verweerder heeft overigens geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen en het is dus niet mogelijk te beoordelen hoe de waardeontwikkeling van rijwoningen zich verhoudt tot het gemiddelde.
Conclusie ten aanzien van de matrix
9. De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde met de waardematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat uitgegaan is van te hoog gewaardeerde secundaire objectkenmerken en omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen op onjuiste wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verstrekte informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is en wel hierom. [adres] is op 28 december 2018 verkocht voor € 195.000,- . Deze verkoop heeft dus nagenoeg op de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat er vanuit kan worden gegaan dat de waarde van die woning op 1 januari 2019 € 195.000,- bedroeg. De referentiewoning [adres] is op 20 februari 2019 verkocht eveneens voor € 195.000, dat is binnen drie maanden na de waardepeildatum, zodat de waarde op 1 januari 2019 daarmee gelijkgesteld kan worden.
Eisers woning is gewaardeerd op € 176.000,- . Als rekening wordt gehouden met de verschillen tussen deze woningen wat betref kaveloppervlakte en bijgebouwen en met een mindere staat van onderhoud en luxe van eisers woning, is aannemelijk dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Grondstaffel
11. Ter zitting heeft eiser nog een beroep gedaan op artikel 7:4, tweede lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), omdat in bezwaar geen grondstaffel is overgelegd, althans geen grondstaffel waaruit de door verweerder gehanteerde prijs per vierkante meter is af te leiden. Verweerder betwist dat en stelt dat de grondstaffel vóór de hoorzitting aan Previcus ter beschikking is gesteld. Eisers gemachtigde heeft op zitting een grondstaffel van verweerder voor de camera laten zien. De rechtbank kon daarop zien dat in de rechterbovenhoek van de staffel een prijs per vierkante meter stond en dat per staffel was aangegeven hoeveel procent van de prijs per vierkante meter in aanmerking werd genomen. Deze grondstaffel is ook door verweerder na zitting nog overgelegd en toegevoegd aan het dossier. Aan Previcus als eisers gemachtigde, is dan ook een grondstaffel verstrekt. Het is niet gemotiveerd betwist dat die vóór de hoorzitting is verstrekt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Willems, griffier. De uitspraak is gedaan op 23 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze uitspraakte ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.