Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1047
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 172.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de Skypezitting van 6 juli 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [naam] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
1. De woning is een in 1965 gebouwd appartement. De woning heeft een oppervlakte van 71 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 126.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 172.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: de [adres] , [adres] en [adres] .
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in hetzelfde appartementencomplex liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, gebruiksoppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank gelet op wat hierna wordt overwogen niet tot een ander oordeel.
Strategische keuze
8. Eiser stelt dat de referentiewoningen die verweerder heeft gebruikt, zijn gebaseerd op een strategische keuze. Er zijn volgens eiser andere referentiewoningen beschikbaar die een lagere WOZ-waarde onderbouwen. Verweerder heeft hierover toegelicht hij zo goed mogelijk vergelijkbare referentiewoningen heeft geselecteerd. Hierbij heeft verweerder gekozen voor appartementen waarbij de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, zoals ook bij de woning het geval is. Bij de referentiewoningen die eiser naar voren brengt, is de erfpacht niet eeuwigdurend afgekocht. Dit verklaart de lagere verkoopprijzen en dit blijkt ook uit de door eiser overgelegde verkoopinformatie. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. [1] Overigens geldt dit ook wanneer de hoogste gerealiseerde verkoopcijfers door verweerder als referentiewoningen zijn gebruikt. Dit past bij het beoordelingskader van de Wet WOZ, namelijk de waarde in het economisch verkeer en dat is de hoogste prijs die voor de woning zou kunnen worden gerealiseerd. Met de verkoopcijfers die eiser heeft aangedragen maakt eiser niet aannemelijk dat verweerder niet de beste referentiewoningen heeft geselecteerd. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
9. Eiser stelt dat geen rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Eiser onderbouwt dit ten eerste door te stellen dat het onderhoud aan de kozijnen, deuren en schilderwerk achterstallig is. De rechtbank is het niet met eiser eens. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat hij referentiewoningen uit dezelfde bouwstroom en bouwperiode (de woningen zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex) heeft geselecteerd, die voor wat betreft de staat van onderhoud vergelijkbaar zijn met onderhavige woning. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud van onderhavige woning niet van een slechtere staat is dan van de referentiewoningen. Zowel onderhavige woning als de referentiewoningen hebben allen dezelfde score op staat van onderhoud, namelijk ‘voldoende’. Bovendien hanteert verweerder voor onderhavige woning een waarde per m2 die (aanzienlijk) lager ligt dan de gerealiseerde prijzen per m2 bij de vergelijkingsobjecten. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.P. Loman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 10 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.