Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Zaaknummer: UTR 20/249
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 mei 2021 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(vertegenwoordigd door M. Dens en [taxateur] )
Procesverloop
1.1.
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 796.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 796.000 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 december 2019 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning op waardepeildatum nader vastgesteld op
€ 742.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en aan eiser een vergoeding van in bezwaar gemaakte kosten van rechtsbijstand van € 515 toegekend.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
1.4.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 9 maart 2021.
Vaststaande feiten
2.. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1997 met een vloeroppervlak van 280 m2. Bij de woning behoort een bijgebouw (sanitaire ruimte) met een vloeroppervlak van 36 m2 en een perceel grond met een oppervlak van
9.725 m2.
Geschil, standpunten en conclusies
3.1.
In geschil is of de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
3.2
Eiser stelt zich op het standpunt dat de door verweerder bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde te hoog is. De waarde dient te worden verminderd tot € 575.000. Ter onderbouwing van deze standpunten heeft eiser het volgende aangevoerd.
In de bezwaarfase heeft eiser verweerder gevraagd om de taxatie inzichtelijk en controleerbaar te maken. Dat heeft verweerder niet gedaan.
Eiser heeft verweerder gevraagd om hem vóór de hoorzitting een grondstaffel en een taxatiekaart te verstrekken. De taxatiekaart dient de KOUDV-en liggingsfactoren van de woning te bevatten. Verweerder heeft de KOUDV-en liggingsfactoren niet verstrekt. Eiser heeft wel een grondstaffel ontvangen. In de grondstaffel is echter geen waarde per m2 opgenomen. Eiser heeft de KOUDV- en liggingsfactoren en de waarde per m2 grond nodig om de onderbouwing van de vastgestelde waarde te controleren en zo nodig te kunnen betwisten.
Reeds omdat verweerder heeft nagelaten te zorgen voor inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gegevens waarop de waardebepaling berust, dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Verweerder heeft bij de bepaling van de waarde van de woning onvoldoende rekening gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen in de woning. Badkamer, keuken en sanitair moeten worden gemoderniseerd. Dit heeft een negatieve invloed op de prijs die een potentiële koper bereid is om voor de woning te betalen.
Ook heeft verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden met de constructie van de woning. Het betreft een houtskeletwoning. Houtskeletwoningen zijn niet bij iedereen in trek. Ook dat heeft een negatieve invloed op de prijs die een potentiële koper bereid is om voor de woning te betalen.
De woning is omgebouwd voor de verhuur. Om de woning weer geschikt te maken voor bewoning door één huishouden is een renovatie nodig. De daaraan verbonden kosten hebben eveneens een negatieve invloed op de prijs die een potentiële koper bereid is om voor de woning te betalen.
3.4
Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatieoverzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens, waarvan één betrekking heeft op de woning en de andere drie betrekking hebben op woningen in [woonplaats] die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). Het taxatieoverzicht is opgesteld door [taxateur] , taxateur, en is gedateerd 31 juli 2020. De bedragen en aantallen m2 waarmee de taxateur heeft gerekend bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, zijn hieronder opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen die verweerder (in het taxatieoverzicht dan wel ter zitting) naast de bedragen en aantallen m2 heeft verstrekt, alsook een door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerking.
Matrix
woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
WOZ-waarde (€)
742
--
--
--
Koopsom (€)
--
690
775
700
Getaxeerde waarde
--
746
775
660
Oppervlak sanitaire ruimte (m2)
36
--
--
--
Rekenprijs per m2 (€)
765
--
--
--
Deelwaarde sanitaire ruimte (€)
27.54
--
--
--
Deelwaarde tuinhuis (€)
--
--
1.166
--
Deelwaarde tuinhuis (€)
--
--
1.166
--
Deelwaarde ligplaats (€)
--
--
11.682
11.682
Oppervlak grond (m2)
9.725
1.087
1.694
1.193
Rekenprijs per m2 grond (€)
98
149
139
147
Rekenprijs per m2 grond voor zover meer dan 2.500 m2 (€)
8
--
--
--
Deelwaarde grond (€)
302.8
161.963
235.466
175.731
Deelwaarde hoofdgebouw (€)
412.44
584.445
526.29
473.11
Oppervlak hoofdgebouw (m2)
280
235
265
230
Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€)
1.473
2.487
1.986
2.057
Aanvullende informatie verweerder
woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Datum verkoopovereenkomst
--
16-06-2017
07-10-2017
01-08-2018
Type woning
vrijstaand
vrijstaand
vrijstaand
vrijstaand
ligging
slecht (2)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
kwaliteit
matig (2)
goed (4)
voldoende (3)
voldoende (3)
onderhoud (hoofdgebouw)
matig (2)
goed (4)
voldoende (3)
voldoende (3)
bouwjaar
1997
2003
2002
2002
3.5
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, nadere vaststelling van de waarde van de woning op € 575.000 en veroordeling van verweerder in proceskosten van eiser.
3.6
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.2.
Omdat eiser de (onderbouwing van de) bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van € 742.000 gemotiveerd heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 575.000 komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt [1] .
4.3.
Aanvankelijk heeft verweerder de waardebepaling ten behoeve van eiser onderbouwd met een taxatieverslag. Verweerder heeft het taxatieverslag, hoewel het in de bezwaarfase in het debat tussen partijen aan de orde is geweest, niet overgelegd en is dusdoende zijn verplichting tot overlegging van dit op de zaak betrekking stuk niet nagekomen. Omdat verweerder bij zijn verweerschrift het taxatieverslag als onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning heeft vervangen door het onder 3.4 samengevatte taxatieoverzicht en niet is gebleken dat eiser door het achterwege blijven van de overlegging van het taxatieverslag in een nadeliger processuele positie is komen te verkeren, ziet de rechtbank ervan af om
in dit gevalgevolgen te verbinden aan het niet-voldoen door verweerder aan zijn verplichting om het taxatieverslag over te leggen.
in dit gevalgevolgen te verbinden aan het niet-voldoen door verweerder aan zijn verplichting om het taxatieverslag over te leggen.
4.4
Gelet op de in het taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de verkoopprijzen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning.
4.5
Met hetgeen verweerder daarover ter zitting onweersproken heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijs van elk van de drie vergelijkingsobjecten is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling in het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of vice versa. De correctie voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd komt in het overzicht voor elk vergelijkingsobject tot uitdrukking in het verschil tussen de koopsom en de in het taxatieoverzicht voor het vergelijksobject genoemde “getaxeerde waarde”.
4.6
Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is de taxateur als volgt te werk gegaan. Hij heeft de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject verminderd met de door hem berekende deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en van de in het taxatieoverzicht afzonderlijk benoemde gebouwde delen (niet zijnde het hoofdgebouw) van het vergelijkingsobject. Het na deze verminderingen resterende deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject heeft de taxateur gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw. Uit de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur de rekenprijs met m2 van het tot de woning behorende hoofgebouw afgeleid, rekening houdend met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft ligging, kwaliteit en onderhoud. De rekenprijs per m2 van het tot de woning behorende hoofgebouw is door de taxateur vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van de hoofgebouw, Daaruit resulteert de deelwaarde van de hoofgebouw. Deze deelwaarde is vervolgens verhoogd met de door de taxateur berekende deelwaarde van de tot de woning behorende grond en de deelwaarde van de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van de woning, met als uitkomst de getaxeerde waarde/ vastgestelde waarde van de woning.
4.7
Het taxatieoverzicht bevat een ‘grondstaffel’ in de vorm van een grafiek. In deze grafiek is de verhouding tussen de deelwaarde van de grond in € en de oppervlakte van de grond in m2 weergegeven in een kromme. Aan de hand van de kromme is de deelwaarde van de tot de woning of het vergelijkingsobject behorende grond bepaald. Verder zijn in het taxatieoverzicht de rekenprijzen per stuk of m2 van de apart in de waardering betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten (niet zijnde het hoofdgebouw) vermeld. Al deze rekenprijzen zijn, zo begrijpt de rechtbank wat verweerder hierover op de zitting heeft verklaard, gebaseerd op door de gemeente verzamelde, in databestanden vastgelegde en vervolgens geanalyseerde waarde-relevante objectgegevens [2] . Hetzelfde geldt, aldus verweerder, voor de bij de herleiding van de waarde van de woning uit de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte kwalificaties voor de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten en voor de kwaliteit en het onderhoud van de woonhuizen en de apart in waardering betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook deze kwalificaties zijn dus gebaseerd op door de gemeente verzamelde, in databestanden vastgelegde en vervolgens geanalyseerde waarde-relevante objectgegevens.
4.8
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatieoverzicht en hetgeen hij ter toelichting daarop ter zitting heeft verklaard, aannemelijk gemaakt dat de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij dit oordeel neemt de rechtbank mede in aanmerking dat de door verweerder voor de woning berekende rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van € 1.473 circa 25% lager is dan de door verweerder voor het vergelijkingsobject [adres 3] berekende rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van € 1986. Het verschil met de gemiddelde rekenprijs per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten van € 2.177 is circa 32%.
4.9
Wat eiser heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing van de) bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 742.000, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
4.1
Eiser stelt dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen in de woning, met name de badkamer, de keuken en het sanitair.
Eiser stelt verder dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening gehouden met de constructie van de woning. Omdat het gaat om een houtskeletwoningen zou de prijs die een potentiële koper bereid is voor de woning te betalen lager zijn dan de door verweerder bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde.
Ook stelt eiser dat verweerder bij de waardebepaling eraan voorbij is gegaan dat de woning ingrijpend moet worden gerenoveerd.
Eiser heeft volstaan met het enkel poneren van deze stellingen. Hij heeft de stellingen niet onderbouwd met marktgegevens of andere concrete, toetsbare feiten op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat de gedateerdheid van de voorzieningen, de constructie van de woning en/of de gestelde noodzaak tot renovatie moet(en) leiden tot een verdere verlaging van de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde.
4.11
Gelet op het vorenoverwogene falen de beroepsgronden van eiser, voor zover zij de vastgestelde waarde van de woning betreffen.
4.12.
Op grond van wat onder 4.1 tot en met 4.11 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van
€ 742.000 niet te hoog is. Dus komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 575.000 [3] .
4.13
Eiser heeft naast zijn hiervoor besproken beroepsgronden inzake de vastgestelde waarde van de woning nog een andere beroepsgrond aangevoerd. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep gegrond moet worden verklaard omdat verweerder in de bezwaarfase heeft nagelaten hem vóór de hoorzitting een grondstaffel met daarin rekenprijzen per m2 van de grond en een taxatiekaart met daarin de KOUDV-en liggingsfactoren [4] van de woning te verstrekken.
4.14
Anders dan eiser kennelijk meent, verplicht geen rechtsregel verweerder om bij de waardebepaling of de onderbouwing van zijn in bezwaar en/of beroep ingenomen standpunten gebruik te maken van KOUDV-factoren, de liggingsfactor en/of gestaffelde rekenprijzen per m2 van de grond.
4.15
Maakt verweerder gebruik van KOUDV-factoren, de liggingsfactor en/of gestaffelde rekenprijzen per m2 van de grond, dan dient hij deze te onderbouwen. In dit geval heeft verweerder van twee van de KOUDV-factoren (namelijk die voor kwaliteit (K) en onderhoud (O)), de liggingsfactor en gestaffelde rekenprijzen per m2 grond gebruik gemaakt. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
4.16
Verweerder heeft de waarde van de woning op waardepeildatum bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt van de modelmatige waardebepaling. De modelmatige waardebepaling houdt in dat op basis van de resultaten van een permanente marktanalyse, voor alle woningen op geautomatiseerde wijze een waarde wordt berekend. [5] WOZ-beschikkingen zijn derhalve geheel of ten dele het resultaat van een geautomatiseerd proces. Om eiser de mogelijkheid te geven de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames te controleren en zo nodig gemotiveerd te betwisten, moet verweerder zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Een belanghebbende kan in geval van besluitvorming op basis van een computerprogramma dat vanuit zijn perspectief is te beschouwen als een zogenoemde "black box" immers niet controleren op basis waarvan tot een bepaald besluit wordt gekomen. Dit heeft ook te gelden indien die informatie (nog) niet is neergelegd in op de zaak betrekking hebbende stukken [6] .
4.17
De vraag waarvoor de rechtbank zich gesteld ziet is of verweerder heeft voldaan aan zijn plicht om zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gemaakte keuzes en daarbij gebruikte gegevens en aannames waarvan de door hem gebruikte factoren voor kwaliteit en onderhoud, de liggingsfactor en de gestaffelde rekenprijzen per m2 grond het resultaat zijn. Verweerder stelt zich, zo begrijpt de rechtbank wat verweerder op dit punt ter zitting heeft verklaard, op het standpunt dat hij zich met de in het taxatieoverzicht opgenomen informatie over de factoren voor ligging, kwaliteit en onderhoud, de al in bezwaarfase aan eiser verstrekte grondstaffel en de ter zitting door hem gegeven toelichting daarop, van deze plicht heeft gekweten. De rechtbank volgt verweerder hierin. Daarbij geeft de doorslag dat verweerder zijn standpunt heeft onderbouwd terwijl eiser heeft volstaan met de niet geadstrueerde stelling dat verweerder ham “geen inzicht heeft verschaft in de door [hem] gedane taxatie” .
4.18
De rechtbank volgt eiser niet in diens standpunt dat de uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven en het beroep gegrond dient te worden verklaard omdat verweerder de in het taxatieoverzicht opgenomen informatie over de factoren voor ligging, kwaliteit en onderhoud (LKO-factoren) en over de gestaffelde rekenprijzen per m2 grond (grondstaffel) , al in de bezwaarfase had moeten verstrekken.
Wat betreft de grondstaffel mist het standpunt van eiser feitelijke grondslag omdat niet in geschil is dat verweerder de grondstaffel al voor de hoorzitting aan eiser heeft verstrekt. Daaraan doet niet af dat eiser niet tevreden is met de vormgeving van de grondstaffel en vindt dat verweerder hem een grondstaffel in de (elders) gebruikelijke vorm had moeten verstrekken. Eiser moet worden toegegeven dat een grondstaffel, bestaande uit twee kolommen, met in de linkerkolom oppervlakteklassen (van x m2 tot y m2) en in de rechterkolom per klasse de rekenprijs per m2, voor mathematisch niet vaardige gebruikers handiger is dan de door verweerder gehanteerde grondstaffel in de vorm van een kromme (zie onder 3.4), zeker nu de formule van de kromme ontbreekt. Niettemin maakt de kromme het mogelijk om met voldoende nauwkeurigheid de waarde te bepalen van een kavel waarvan de oppervlakte gegeven is.
De LKO-factoren heeft verweerder inderdaad pas in de beroepsfase verstrekt en onderbouwd. Aannemend dat dit al in de bezwaarfase had moeten gebeuren, is het achterwege laten daarvan een omissie die verweerder kan herstellen door de (onderbouwing van de) LKO-factoren in de beroepsfase alsnog aan eiser (en de rechter) te verstrekken [7] . Dit heeft verweerder gedaan (zie onder 4.17). Na dit herstel is de omissie in de bezwaarfase geen grond voor vernietiging van de uitspraak op bezwaar en/of de beschikking en de aanslag. Dit kan anders zijn indien het herstel zo lang op zich laat wachten dat eiser daardoor in zijn processuele positie is benadeeld. Niet gebleken is dat daarvan in het onderhavige geval sprake is.
Slotsom
5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van E.Sloots, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 19 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.