Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/56
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(vertegenwoordigd door P.E. Boersma, bijgestaan door R.A. Reijers, taxateur)
Procesverloop
1.1.
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering
onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 701.000,- (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2020 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 701.000,- opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak van 20 november 2020 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de onlinezitting van 22 juni 2021. Eiser was aanwezig.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en de taxateur.
Vaststaande feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning, gebouwd in
1931, met een gebruiksoppervlakte van 147 m2. Bij de woning behoort een perceel met een oppervlakte van 268 m2, een berging met een oppervlakte van 9 m2 en een kantoor met een oppervlakte van 17 m2.
Geschil, standpunten en conclusies
3.1.
In geschil is of de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
3.2.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is. Hij voert daartoe het volgende aan.
De staat van de woning is veel minder dan die van de door verweerder in het taxatieverslag opgenomen panden [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (het Taxatieverslag [1] ).
Bij de vaststelling van de waarde van de woning heeft verweerder gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De woning maakt deel uit van een huizenblok waartoe ook de panden [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] behoren. De staat van onderhoud van deze – met de woning vergelijkbare – panden is veel beter dan die van de woning. Toch zijn waarden van de panden op veel lagere bedragen vastgesteld dan het bedrag van de vastgestelde waarde van de woning. Daarbij komt nog dat verweerder de (lagere) vastgestelde waarde van het pand [adres 7] heeft onderbouwd met dezelfde verkoopprijzen als die welke verweerder heeft gebruikt bij de onderbouwing van de waarde van de woning. Dit terwijl het pand [adres 7] meer woonoppervlakte heeft dan de woning.
De waarde van de woning op waardepeildatum kan niet hoger zijn dan € 653.000,-. Op dat bedrag heeft verweerder de waarde van het pand [adres 5] vastgesteld.
3.3.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij een taxatieoverzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens (het Taxatieoverzicht). Eén van de opsommingen heeft betrekking op de woning en de andere vier op woningen in Utrecht die naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). Het Taxatieoverzicht is opgesteld door [taxateur] , taxateur, en dateert van 15 maart 2021.
De in het Taxatieoverzicht vermelde WOZ-waarde, (gecorrigeerde) koopsommen, deelwaarden van de apart benoemde gebouwde delen en de hoofdgebouwen [2] alsmede de rekenprijzen per m2 van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen zijn opgenomen in de onderstaande matrix. Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen die verweerder in het Taxatieoverzicht of ter zitting heeft verstrekt.
Matrix
woning
[adres 2]
[adres 8]
[adres 9]
[adres 10]
WOZ-waarde (€)
701
--
--
--
Koopsom (€)
--
725
695
925
1.175.000
Gecorrigeerde koopsom (€)
--
721
713
991
1.180.000
Deelwaarde grond (€)
191.352
190.638
200.634
257.04
314.874
Deelwaarde berging (€)
4.5
2
2
--
--
Deelwaarde garage (€)
--
--
18
18
18
Deelwaarde kantoor (€)
25.5
--
--
--
--
Deelwaarde hoofdgebouw (€)
479.648
528.362
492.366
715.96
847.126
Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€)
3.263
3.499
4.036
4.022
4.786
Aanvullende informatie
woning
[adres 2]
[adres 8]
[adres 9]
[adres 10]
datum verkoopovereenkomst
--
31-1-2019
17-9-2018
8-4-2018
16-12-2018
datum levering
--
1-3-2019
17-1-2019
19-6-2018
8-3-2019
type woning
twee-onder-één-kap
twee-onder-één-kap
twee-onder-één-kap
twee-onder-één-kap
twee-onder-één-kap
locatie
[locatie]
[locatie]
[locatie]
[locatie]
[locatie]
ligging
in woonwijk, aan plantsoen, aan de achterzijde zijn appartementen gelegen (vijf lagen)
in woonwijk, aan plantsoen, aan de achterzijde zijn appartementen gelegen (vijf lagen)
aan drukke doorgaande weg
in woonwijk gelegen
in woonwijk, aan plantsoen
uitstraling/type
normaal
normaal
normaal
normaal
normaal
bouwkundige kwaliteit
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
staat onderhoud
voldoende
voldoende
voldoende
matig/
voldoende
matig
voorzieningen
normaal
normaal
normaal
eenvoudig
eenvoudig
kaveloppervlakte (m2)
268
267
281
360
441
oppervlakte hoofdgebouw (m2)
147
151
122
178
177
bouwjaar
1931
1931
1931
1931
1936
Met betrekking tot de deelwaarde van de grond is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld:
van (m2)
tot (m2)
€/m2
1
714
Met betrekking tot de waardeontwikkeling van de woning en de vergelijkingsobjecten is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld:
Trend 2019
6,5%
Trend 2018
9,8%
Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard dat de deelwaarden van de berging, de garage en het kantoor zijn berekend aan de hand van de volgende rekenprijzen per m2:
berging
€ 500
garage
€ 1.000
kantoor
€ 1.500
3.4.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, nadere vaststelling van de waarde van de woning op waardepeildatum € 653.000,- en veroordeling van verweerder in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep heeft moeten maken.
3.5.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [3] .
4.2.
Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 701.000,- gemotiveerd heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van
€ 653.000,- komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt [4] .
4.3.
Verweerder heeft het Taxatieverslag als onderbouwing van de vastgestelde waarde in beroep vervangen door het Taxatieoverzicht. Bij de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, neemt de rechtbank daarom het Taxatieoverzicht als uitgangspunt.
4.4.
Gelet op de in het Taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopprijzen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning.
4.5.
Bij de herleiding van de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is verweerder als volgt te werk gegaan.
De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of vice versa (tussentijdse waardeontwikkeling).
Vervolgens is de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde koopprijs (de gecorrigeerde verkoopprijs) van elk vergelijkingsobject verminderd met de deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen (berging, garage en kantoor). Bij de berekening van deelwaarden van de grond en van de afzonderlijk benoemde gebouwde delen (berging, garage en kantoor) is gebruik gemaakt van de onder 3.3, onder het kopje ‘Aanvullende informatie’ vermelde rekenprijzen per m2.
Het deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject dat overblijft na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van het desbetreffende vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlakte van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw van het vergelijkingsobject. Op dezelfde wijze is de rekenprijs per m2 van hoofdgebouw van de woning berekend, met dien verstande dat in die berekening de vastgestelde waarde van de woning de plaats inneemt van de gecorrigeerde verkoopprijs.
Op de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen zijn nog enkele correcties toegepast in verband met de aan de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning toegekende kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen.
Voor de ligging van de vergelijkingsobjecten en de woning zijn in het Taxatieoverzicht geen kwalificaties toegekend. Wel zijn in het Taxatieoverzicht beknopte omschrijvingen van de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen (zie onder 3.3, onder het kopje ‘Aanvullende informatie’)
4.6
Desgevraagd heeft verweerder ter zitting verklaard dat de aannames in de berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning, met name de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijs per m2 voor de grond, de rekenprijzen per m2 voor de afzonderlijk benoemde gebouwde delen (berging, garage en kantoor) en de toekenning aan de woning en de vergelijkingsobjecten van kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen zijn gebaseerd op de objectkenmerken en de marktgegevens die de gemeente voortdurend verzamelt, registreert in (digitale) bestanden en met daarvoor ontwikkelde software analyseert (de permanente marktanalyse) [5] .
Dit heeft verweerder als volgt toegelicht.
De correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling zijn bepaald overeenkomstig de – aan de permanente marktanalyse ontleende – Trend 2019 en de Trend 2018, vermeld in het Taxatieoverzicht onder 3.3, ‘Aanvullende informatie van verweerder’.
De rekenprijs per m2 van de grond van € 714,- is ontleend aan een grondstaffel die is gebaseerd op grondtransactieprijzen en gronduitgifteprijzen. Van die grondstaffel is alleen de rekenprijs per m2 voor kavels met een oppervlakte tot 1.000 m2 in het Taxatieoverzicht opgenomen, omdat de kavels van de woning en de vergelijkingsobjecten allen kleiner zijn dan 1.000 m2. Voor grotere kavels gelden andere, lagere rekenprijzen per m2.
De rekenprijzen per m2 van de garages zijn gebaseerd op de door de gemeente verzamelde gegevens van verkochte losse garageboxen.
Voor de rekenprijs per m2 van het kantoor van de woning zijn de door de gemeente verzamelde gegevens van verkochte losse garageboxen als uitgangspunt genomen. Daarop is een correctie toegepast omdat de benuttingswaarde van een kantoor hoger is dan die van een garage.
De aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen hebben bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten alleen een rol gespeeld als de aan een vergelijkingsobject op een bepaald punt toegekende kwalificatie afwijkt van de voor hetzelfde punt aan de woning toegekende kwalificatie. Dat doet zich voor bij de kwalificaties voor staat van onderhoud en voorzieningen die zijn toegekend aan de vergelijkingsobjecten [adres 9] en [adres 10] . Voor de vergelijkingsobjecten [adres 9] en [adres 10] zijn de kwalificaties voor staat van onderhoud respectievelijk ‘matig/voldoende’ en ‘matig’ en voor voorzieningen ‘eenvoudig’. Voor de woning en de beide andere vergelijkingsobjecten zijn de kwalificaties voor staat van onderhoud en voorzieningen respectievelijk ‘voldoende’ en ‘normaal’. Het Taxatieoverzicht bevat geen informatie over de omvang van de correcties waartoe de zo-even genoemde verschillen in de kwalificaties voor staat van onderhoud en voorzieningen bij de herleiding van de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning uit verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 9] en [adres 10] hebben geleid, maar verweerder neemt aan dat deze correcties relatief gering zijn. Het verschil tussen de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning en de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten is zijns inziens meer dan voldoende om het ontbreken van deze correcties goed te maken.
De beschrijvingen in het Taxatieoverzicht van de ligging van de woning en de vergelijksobjecten zijn weliswaar niet gelijk, maar de verschillen zijn per saldo niet zodanig dat zij een verschillende kwalificatie voor de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten rechtvaardigen. De kwalificaties voor ligging hebben daarom geen rol gespeeld bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.7.
De berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de woning en de vier vergelijkingsobjecten is – zo begrijpt de rechtbank wat verweerder daarover heeft verklaard – geheel of ten dele het resultaat van een geautomatiseerd proces. Dit betekent dat verweerder dient zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en de controleerbaarheid van de bij dat proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames [6] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hieraan voldaan met het Taxatieoverzicht en de toelichting die hij ter zitting op het Taxatieoverzicht heeft gegeven (zie onder 4.6). Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser de door verweerder bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde gemaakte keuzes en gebruikte gegevens en aannames niet heeft betwist.
4.8
Ook overigens heeft verweerder met wat hij heeft overgelegd en ter zitting heeft aangevoerd naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 701.000,- niet te hoog is.
4.9
Aan dit oordeel doet niet af wat eiser heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Naar de opvatting van eiser heeft verweerder, door de waarde van de woning vast te stellen op een bedrag dat hoger is dan de bedragen waarop hij de waarden van de panden [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] heeft vastgesteld, gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Eiser wijst erop dat deze – met de woning vergelijkbare – panden en de woning naast elkaar zijn gelegen. Een goede grond om de panden [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] lager te waarderen dan de woning, heeft verweerder tot nog toe niet kunnen geven. Wat betreft het pand [adres 7] klemt dit temeer omdat verweerder de (lagere) vastgestelde waarde van het pand [adres 7] heeft onderbouwd met dezelfde verkoopprijzen als die, welke verweerder heeft gebruikt bij de onderbouwing van de waarde van de woning. Dit terwijl het pand [adres 7] meer woonoppervlakte heeft dan de woning. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
4.1
Gesteld noch gebleken is dat verweerder bij de bepaling en vaststelling van de waarden van de panden [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] een begunstigend beleid heeft gevoerd of, zonder dat er van een begunstigend beleid sprake is, bij de bepaling en vaststelling van de waarden van deze panden heeft gehandeld met een oogmerk van begunstiging. Niettemin kan het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slagen indien hij aannemelijk maakt dat verweerder in een meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege heeft gelaten (de meerderheidsregel [7] ). De relevante groep van vergelijkbare gevallen wordt gevormd door onroerende zaken die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat eiser feiten moet stellen en bij betwisting door verweerder aannemelijk moet maken waaruit volgt dat minstens twee identieke panden lager zijn gewaardeerd dan de woning [8] .
Eiser heeft zelf verschillen tussen de woning en de panden [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] aangedragen: de staat van onderhoud van deze drie panden is beter dan die van de woning en het pand [adres 5] heeft bovendien een groter woonoppervlakte. Verweerder heeft – onweersproken – gesteld dat geen huis aan de [straat] identiek is. De huizen zijn destijds hetzelfde gebouwd, maar in de loop van de tijd zijn garages omgebouwd tot woonruimte (of juist niet) en er zijn aanbouwen en bijgebouwen bijgekomen. Ter zitting heeft eiser voorts verklaard dat de panden [adres 5] en [adres 6] niet identiek zijn aan de woning. Gelet op het een en ander heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat minstens twee identieke panden lager zijn gewaardeerd dan de woning. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.
4.11
Voor zover eiser met zijn stelling dat de panden [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] lager zijn gewaardeerd dan de woning mede heeft willen betogen dat uit de WOZ-waarden van deze panden, zonder dat het gelijkheidsbeginsel eraan te pas komt, de waarde van de woning kan worden afgeleid, volgt de rechtbank hem daarin niet. De WOZ-waarden van de genoemde panden zijn door verweerder ambtshalve vastgesteld. Zij zijn geen tussen onafhankelijke partijen op de markt tot stand gekomen prijzen. De waarde van de woning kan daarom niet uit de WOZ-waarden van de genoemde panden worden afgeleid.
4.12
Aangezien verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 701.000,- niet te hoog is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 653.000,- [9] .
Conclusie
5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
de rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.