Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4031
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 254.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van € 254.000,- gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 26 augustus 2021 met behulp van een Skype-verbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1981 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een woonoppervlakte van 105 m² en ligt op een kavel van 135 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 246.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 254.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen rijwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 17 oktober 2017 voor € 267.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 januari 2018 voor € 235.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 augustus 2019 voor € 260.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 24 mei 2018 voor € 259.500,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 254.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum en die gelet op de woon- en kaveloppervlakte, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de KOUDVL-factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Uit de taxatiematrix blijkt bovendien dat de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter lager ligt dan elk van de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen. Het is daarom aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Wat eiser verder heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit. De beroepsgronden over de schuine kapconstructie en het enkel glas van de woning heeft eiser tijdens de zitting ingetrokken, zodat deze niet besproken hoeven te worden.
[adres 2]
7. Eiser voert aan dat de woning [adres 2] niet bruikbaar is als referentiewoning omdat deze op 17 oktober 2017 is verkocht. Dit verkoopcijfer ligt namelijk meer dan een jaar vóór de waardepeildatum van 1 januari 2019.
8. De rechtbank is het niet eens met eiser. De omstandigheid dat de verkoop van [adres 2] meer dan één jaar van de waardepeildatum is gelegen, maakt niet dat de waardebepaling onjuist heeft plaatsgevonden, mits de heffingsambtenaar rekening houdt met de marktontwikkeling in de periode gelegen tussen de datum van verkoop en de waardepeildatum. [2] Verweerder heeft op zitting toegelicht dat de referentiewoning weliswaar niet valt binnen de periode van een jaar voor de waardepeildatum, maar dat het wel een goede vergelijking met de woning is omdat ze dezelfde uitstraling en kapconstructie hebben. Daarnaast is [adres 2] net als de woning gelegen aan een rustig hofje. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Gelet op de taxatiematrix heeft [adres 2] veel overeenkomstige kenmerken met de woning. Bovendien is de periode van één jaar voor of na de waardepeildatum een indicatie en dus geen harde grens. Wel moet verweerder rekening houden met het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum, maar dat heeft verweerder in dit geval ook gedaan door de verkoopcijfers te indexeren. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 3]
9. Eiser voert bovendien aan dat [adres 3] aan de andere kant van [plaats] ligt en dat deze referentiewoning een kleiner woon- en kaveloppervlakte heeft dan de woning. Volgens eiser is [adres 3] daarom minder bruikbaar als vergelijkingsobject en zijn er voldoende betere alternatieven beschikbaar. De rechtbank kan dit niet volgen. Allereerst stelt de rechtbank vast dat de referentiewoning in dezelfde wijk is gelegen als de woning. Dit blijkt uit de locatieaanduiding in de taxatiematrix, waarin is aangegeven dat beide woningen in de wijk [wijk] liggen. Het is niet gebleken dat dit niet klopt. Daarnaast ziet de rechtbank in het verschil van 8 m² woonoppervlakte en van 44 m² kaveloppervlakte tussen de woning en [adres 3] niet een zodanig verschil dat [adres 3] daardoor onbruikbaar zou zijn. Volgens vaste rechtspraak is het aan verweerder om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Eiser heeft met de enkele stelling dat er voldoende betere alternatieven beschikbaar niet onderbouwd dat verweerder met [adres 3] niet voor de best vergelijkbare woning heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de taxatiematrix
10. Eiser stelt zicht op het standpunt dat verweerder in de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd.
11. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een
geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Omdat verweerder heeft gekozen voor een referentiewoning die volledig hetzelfde scoort als de woning en de andere drie andere referentiewoningen bijna hetzelfde scoren, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde daarom volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen.
Ligging nabij een tramspoor
12. Ook voert eiser aan dat de ligging van de woning dichtbij een tramspoor een waardedrukkende factor vormt waarmee verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden. Op zitting heeft de rechtbank geconstateerd dat de woning en de gehanteerde referentiewoningen allemaal in meer of in mindere mate aan de tramlijn zijn gelegen. [adres 2] ligt ongeveer op gelijke afstand van de tramlijn. Deze referentiewoning heeft tegelijkertijd de hoogste woningwaarde per vierkante meter. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat in dit geval niet is gebleken dat er een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging nabij een tramspoor. De rechtbank ziet daarom niet in waarom verweerder voor de woning een extra correctie zou moeten toepassen. De beroepsgrond slaagt niet.
Algehele gedateerde indruk
13. Eiseres voert tot slot aan dat verweerder bij het waarderen van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de algehele gedateerde indruk van de woning. Er dient een correctie te worden toegepast gelet op de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft zijn stelling namelijk op geen enkele wijze onderbouwd. Dat verweerder in dit geval niet kon volstaan met de kwalificering ‘eenvoudig’ voor voorzieningen is dan ook niet gebleken.
Wat is de uitkomst?
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.