Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4498
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] ,wettelijk vertegenwoordigd door
Maatschappelijke Dienstverlening Flevolandte [woonplaats] , eiser
Maatschappelijke Dienstverlening Flevolandte [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M. Kueter)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad, verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 127.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 augustus 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door T. van den Born, taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1978 gebouwd appartement met een berging op de begane grond. De woning heeft een oppervlakte van 55 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit ter zitting bij de rechtbank een lagere waarde, namelijk € 112.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Over eisers beroepsgrond dat de referentiewoning [adres referentiewoning] minder bruikbaar is omdat deze bijna een jaar na de waardepeildatum is verkocht en om die reden buiten beschouwing moet blijven, overweegt de rechtbank het volgende. Bij zijn waardeberekening mag verweerder in het algemeen gebruik maken van verkoopcijfers van referentiewoningen die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum en van één jaar ná waardepeildatum. De waardepeildatum is 1 januari 2019. In dit geval mag verweerder in beginsel dus gebruik maken van woningen die zijn verkocht in de periode van 1 januari 2018 tot 1 januari 2020. De referentiewoning is op 16 december 2019 en dus binnen deze periode verkocht. Gelet op dat uitgangspunt hoefde verweerder geen verdere toelichting te geven op het gebruik van de referentiewoning aan [adres referentiewoning] en mocht hij het verkoopcijfer van deze referentiewoning gebruiken bij de waardeberekening van de woning.
7.Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Ter onderbouwing van de slechte staat van de voorzieningen in zijn woning heeft eiser foto’s overgelegd.
8.Uit de matrix blijkt dat verweerder de score ‘3’ heeft toegekend voor zowel kwaliteit als onderhoud. Verder blijkt uit de matrix dat verweerder aanneemt dat de keuken en badkamer van de woning eenvoudig en gedateerd zijn. Ook de referentiewoningen hebben score ‘3’ op kwaliteit en onderhoud. In de toelichting bij de referentiewoningen staat ook vermeld dat de keuken en badkamer ten tijde van de verkoop eenvoudig en gedateerd waren. Hiertussen is dan ook geen verschil tussen de woning en de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, door referentieobjecten te kiezen die ook in eenvoudige en gedateerde staat waren ten tijde van de verkoop, voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Eiser heeft niet met stukken onderbouwd dat de voorzieningen in de woning lager zouden moeten worden gewaardeerd dan de (eveneens eenvoudige en gedateerde) voorzieningen van de referentieobjecten. De foto’s die eiser heeft overgelegd zijn hiervoor onvoldoende, omdat uit deze foto’s niet kan worden afgeleid of en in hoeverre de voorzieningen van de woning verschillen van de eenvoudige en gedateerde voorzieningen in de referentiewoningen.
9.Verder voert eiser aan dat hij referentieobjecten heeft aangedragen die een lagere waarde onderbouwen. Hij wijst in dit verband op woningen aan [woning 1] en [woning 2] . Op zitting heeft verweerder toegelicht dat hij zelf een keuze mag maken uit beschikbare referentieobjecten en dat het hem vrij staat die objecten te kiezen waarvoor de hoogste prijzen betaald worden.
10.Voor zover eiser betoogt dat verweerder de door hem aangedragen referentieobjecten had moeten betrekken bij de waardebepaling van de woning, slaagt dit betoog niet. Zoals hiervoor is overwogen heeft verweerder vier goede referentiewoningen gebruikt en heeft hij daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het staat verweerder vrij alleen die referentiewoningen aan te voeren waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. [1]
11.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat