Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/3202
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 423.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 februari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1920 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 283.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 423.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres] , verkocht op 20 augustus 2019 voor € 402.500,-;
- [adres] , verkocht op 11 juni 2020 voor € 500.000,-;
- [adres] , verkocht op 18 juni 2019 voor € 489.000,-;
- [adres] , verkocht op 23 september 2019 voor € 495.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Daarbij komt dat de m2-prijs van de woning lager is dan de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 4.591,-).
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Strategische keuze
8. Eiser stelt dat hij de m2-prijs van de woning niet kan afleiden uit de door verweerder gehanteerde referentiewoningen. Volgens eiser liggen er andere referentiewoningen aan de prijs per m2 van de woning ten grondslag en heeft verweerder strategisch gekozen. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen op de taxatiematrix ten grondslag liggen aan de waardebepaling en dat er geen andere woningen in beroep zijn gehanteerd voor deze waarde. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen. Eiser heeft zijn standpunt niet onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat het volgens vaste jurisprudentie de heffingsambtenaar is toegestaan om in de fase van beroep en hoger beroep andere vergelijkingsobjecten aan te voeren dan op het taxatieverslag zijn vermeld en ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport over te leggen. Op dit punt geldt (ook) voor de heffingsambtenaar de vrije bewijsleer. Daarbij dient hij de beginselen van een goede procesorde in acht te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hieraan voldaan door het taxatiematrix als bijlage bij het verweerschrift over te leggen. Eiser heeft hierop dus kunnen reageren. De taxatiematrix is niet een tweede waardevaststelling, maar een bewijsmiddel ter nadere onderbouwing van de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde. In de taxatiematrix is de waarde in het economisch verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaald met toepassing van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet in strijd gehandeld met de voorschriften van de Uitvoeringsregeling, aangezien daarin de vergelijkingsmethode wordt vermeld als de toegestane waarderingsmethode voor woningen. In dat verband wijst de rechtbank op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018. Daarin is overwogen dat het in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan dat de heffingsambtenaar de juistheid van de door hem vastgestelde waarde – systematisch, dat wil zeggen: volgens een consistente en controleerbare bewijsvoering, in dit geval aan de hand van een met toepassing van de vergelijkingsmethode opgesteld taxatiematrix – te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen en/of het verkoopgegeven van de woning zelve (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling (computergestuurd) vastgesteld. Het is vervolgens aan de rechter om te beoordelen of de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde bewijsmiddelen aannemelijk heeft gemaakt dat hij de vastgestelde waarde niet te hoog heeft vastgesteld. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud en voorzieningenniveau
[adres]
[adres]
[adres]
[adres]
Staat van onderhoud
matig/voldoende
goed
goed
goed
Staat van voorzieningen
eenvoudig
luxe
luxe
normaal
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
9.1
Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van [adres] . Eiser wijst hierbij op de stamkaarten. Volgens eiser is het voorzieningenniveau ‘normaal’. Eiser stelt verder dat de staat van onderhoud beter is dan ‘matig/voldoende’. Ook stelt eiser dat de staat van voorzieningen van [adres] te laag is gewaardeerd. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder op basis van foto’s toegelicht dat zowel de kwalificaties voor de staat van onderhoud als de kwalificaties voor de staat van voorzieningen in overeenstemming zijn met de staat van deze woningen. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
9.2
Daarnaast stelt eiser dat [adres] en [adres] de waardering ‘goed’ voor de staat van onderhoud hebben en de waardering ‘luxe’ voor het voorzieningenniveau. Volgens eiser moet er daarom een grotere aftrek worden toegepast, omdat de woning de waardering ‘voldoende’ heeft voor de staat van onderhoud en de waardering ‘eenvoudig’ voor de staat van voorzieningen. De taxateur van verweerder heeft hierover toegelicht dat er een voldoende substantiële aftrek is toegepast. Dit ligt in lijn met [adres] die ook een mindere waardering op de staat van onderhoud en staat van voorzieningen heeft. Tussen de woning en [adres] zit namelijk een verschil van € 28,-. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De maten van de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen wijken af van de stamkaarten
9.3
Eiser stelt dat de door verweerder gebruikte oppervlaktematen afwijken van de oppervlaktematen, die op de stamkaarten staan vermeld en vindt dat de rechtbank daaruit gevolgen moet trekken. Eiser heeft daartoe afschriften overgelegd van de betreffende stamkaarten. De rechtbank constateert dat uit de overgelegde stamkaarten inderdaad volgt dat de oppervlaktematen afwijken voor: de [adres] (115 m2 i.p.v. 99 m2), [adres] (103 m2 i.p.v. 95 m2 ) en [adres] (102 m2 i.p.v. 100 m2). Als de rechtbank de m2-prijs berekent aan de hand van de door eiser overgelegde stamkaarten, heeft dat tot gevolg dat één van de vier gebruikte referentiewoningen een lagere m2-prijs heeft dan de woning. Bij drie referentiewoningen blijft de m2-prijs hoger dan de m2-prijs van de woning. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.