Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1655
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2021 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 644.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatierapport en -matrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 4 december 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een vrijstaande woning uit 2016 met een berging van circa 9 m2 en een
garage van circa 17 m2. De woning staat op een perceel van 313 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 174 m2.
Waarde van de woning
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 644.000,-. Ter
onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [plaats 2] gelegen, referentiewoningen:
[adres 2] , verkocht op 2 november 2017 voor € 645.000,-, [adres 3] , verkocht op 10 juli 2017 voor € 898.000,-, [adres 4] , verkocht op 30 mei 2018 voor
€ 870.000,- en [adres 5] , verkocht op 17 september 2018 voor € 666.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 644.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Hij bestrijdt dat hij volgens verweerder
geen (nagenoeg) identieke vergelijkingsobjecten heeft aangedragen. Eiser verwijst daartoe naar de buurpanden [adres 7] . De overige woningen in de directe omgeving hebben een lagere woningwaarde per m2. Daarom kan een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel worden gedaan, waarbij de vergelijking van de woning moet worden beperkt tot woningen die vrijwel identiek zijn. Eiser onderbouwt zijn standpunt met verwijzing naar jurisprudentie. [1] Op de zitting heeft eiser toegelicht dat de woning nauwelijks te onderscheiden is van een twee-onder-één-kapwoning. De woning heeft namelijk een zeer smalle doorgang en wat betreft perceeloppervlakte verschilt het nauwelijks van elkaar. Bij het vergelijken van de woning met vrijstaande objecten leidt dit daarom tot veel meer verschillen.
8. De rechtbank overweegt dat een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel kan worden
gedaan in geval sprake is van nagenoeg identieke woningen. Naar het oordeel van de rechtbank is daar in deze zaak geen sprake van. Uit de foto’s in het verweerschrift en de toelichting die verweerder op de zitting hierover heeft gegeven blijkt namelijk dat de gevels en binnenmuren van [adres 7] bij de begane grond en op de eerste verdieping tegen elkaar aan staan. Bij de woning is dit niet het geval. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast doet eiser een beroep op het verbod van willekeur, vanwege de wijze
waarop de heffingsambtenaar de waarde in beroep heeft onderbouwd. In dat verband stelt eiser dat de in de beroepsfase overgelegde taxatiematrix door verweerder niet als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning mag gelden, omdat in de modelmatige waardebepaling een beter bewijsmiddel voorhanden is. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst hij naar het artikel
'De WOZ-beschikking: het roer moet om’ van dr. J.C.K.W. Bartel in WFR 2018/203. Volgens eiser heeft verweerder met de door hem gegeven onderbouwing onvoldoende inzicht gegeven in de gegevens die hij heeft gebruikt en de keuzes die hij heeft gemaakt ter onderbouwing van de waarde van de woning.
'De WOZ-beschikking: het roer moet om’ van dr. J.C.K.W. Bartel in WFR 2018/203. Volgens eiser heeft verweerder met de door hem gegeven onderbouwing onvoldoende inzicht gegeven in de gegevens die hij heeft gebruikt en de keuzes die hij heeft gemaakt ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. De rechtbank stelt vast dat eiser de waardevaststelling op basis van de door
verweerder gehanteerde referentieobjecten niet gemotiveerd heeft betwist. Volgens vaste jurisprudentie is het de heffingsambtenaar toegestaan om in de fase van beroep en hoger beroep andere vergelijkingsobjecten aan te voeren dan op het taxatieverslag zijn vermeld en ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport over te leggen. Op dit punt geldt (ook) voor de heffingsambtenaar de vrije bewijsleer. Daarbij dient hij de beginselen van een goede procesorde in acht te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hieraan voldaan door het taxatierapport als bijlage bij het verweerschrift over te leggen. Eiser heeft hierop dus kunnen reageren. Het taxatierapport is niet een tweede waardevaststelling, maar een bewijsmiddel ter nadere onderbouwing van de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde. In het taxatierapport is de waarde in het economisch verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaald met toepassing van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet in strijd gehandeld met de voorschriften van de Uitvoeringsregeling, aangezien daarin de vergelijkingsmethode wordt vermeld als de toegestane waarderingsmethode voor woningen. In dat verband wijst de rechtbank op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018. Daarin is overwogen dat het in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan dat de heffingsambtenaar de juistheid van de door hem vastgestelde waarde – systematisch, dat wil zeggen: volgens een consistente en controleerbare bewijsvoering, in dit geval aan de hand van een met toepassing van de vergelijkingsmethode opgesteld taxatierapport – te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen en/of het verkoopgegeven van de woning zelve (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling (computergestuurd) vastgesteld. Het is vervolgens aan de rechter om te beoordelen of de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde bewijsmiddelen aannemelijk heeft gemaakt dat hij de vastgestelde waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar is daarom niet ertoe gehouden om te onderbouwen dat hij de vastgestelde waarde ook aannemelijk had kunnen maken met andere (tijdens het proces van de modelmatige waardebepaling in aanmerking genomen) transactiegegevens dan de gegevens waarop hij zijn bewijsvoering in (hoger) beroep heeft gebaseerd.
11. Naar het oordeel van de rechtbank maken de gegevens die in de taxatiematrix zijn
opgenomen en de daarop gegeven toelichting voldoende inzichtelijk en controleerbaar hoe de taxateur met de taxatiematrix de vastgestelde waarde onderbouwt. Gelet hierop vindt de rechtbank niet aannemelijk dat verweerder gebruik heeft gemaakt van keuzes, aannames en gegevens die niet controleerbaar zijn. Verweerder was daarom niet gehouden meer of andere gegevens te verstrekken dan door middel van de taxatiematrix is gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de
waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
15 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.