Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2905, UTR 21/2972, UTR 21/2992 en UTR 21/2994
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
Inzake UTR 21/2905 en UTR 21/2972
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van twee woningen in [plaats] voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018, als volgt vastgesteld:
- [adres 1] € 257.000,- (UTR 21/2905); en
- [adres 2] € 249.000,- (UTR 21/2972).
Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar I van 31 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de [adres 1] verlaagd naar € 135.000,- en de waarde van de [adres 2] verlaagd naar € 128.000,-.
Inzake UTR 21/2992 en UTR 21/2994
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van twee woningen in Utrecht voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019, als volgt vastgesteld:
- [adres 1] € 272.000,- (UTR 21/2992); en
- [adres 2] € 264.000,- (UTR 21/2904).
Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar II van 31 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de [adres 1] verlaagd naar € 135.000,- en de waarde van de [adres 2] verlaagd naar € 128.000,-.
Inzake alle zaaknummers
Eiser heeft tegen de twee uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft één verweerschrift en twee taxatiematrices ingediend.
Eiser heeft de rechtbank met een beroep op 8:41, derde lid, Awb verzocht om te bepalen dat slechts eenmaal griffierecht verschuldigd is. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen, omdat de beroepen gericht zijn tegen twee verschillende belastingjaren.
De zaken zijn gelijktijdig behandeld op de zitting van 25 maart 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich via een Teams-beeldverbinding laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur en dhr. [A] , bodemdeskundige bij de Gemeente [gemeente] .
Overwegingen
Inleiding
1.1
Eiser is eigenaar van de twee woningen aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (de woningen).
1.2
De woningen zijn in 1904 gebouwde tussenwoningen. De [adres 1] heeft een gebruiksoppervlakte van 165 m2 en ligt op een perceel van 106 m2. De [adres 2] heeft een gebruiksoppervlakte van 160 m2 en ligt op een perceel van 106 m2. Partijen zijn het erover eens dat de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van de woningen zeer matig zijn. Daarnaast is er sprake van bodem- en grondwaterverontreiniging als gevolg van het morsen van brandstof bij een naastgelegen voormalig pompstation.
1.3
Met betrekking tot vaststelling van de waarde van de woningen op grond van de Wet WOZ voor de belastingjaren 2016 tot en met 2018 zijn eerder uitspraken gedaan. De laatste uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het Hof) is gedaan op 28 april 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4155. Deze uitspraak ziet op de belastingjaren 2016, 2017 en 2018.
Het geschil
2. In geschil is of verweerder de waardes van de woningen voor de belastingjaren 2019 en 2020 te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waardes van de woningen vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daarbij heeft verweerder aansluiting gezocht bij de eerder genoemde uitspraak van het Hof. In lijn met deze uitspraak heeft verweerder in de uitspraken op bezwaar de waarde van de woningen verlaagd naar € 135.000,- en € 128.000,. Volgens eiser hebben de woningen als gevolg van de bodem- en grondwaterverontreiniging een negatieve waarde.
4. De rechtbank zal hierna eerst de grond van eiser bespreken dat in bezwaar de hoorplicht is geschonden. Daarna bespreekt de rechtbank het niet door eiser ontvangen taxatieverslag en de door verweerder gekozen waarderingsmethode. Daarna zal de rechtbank de waardevaststelling door verweerder beoordelen.
Hoorplicht
5. Eiser voert aan dat de hoorplicht in bezwaar is geschonden, omdat verweerder hem ten onrechte niet heeft gehoord met betrekking tot het belastingjaar 2020. De rechtbank is het niet met eiser eens dat de hoorplicht is geschonden. In WOZ-zaken wordt een belanghebbende alleen op verzoek gehoord . [1] Als eiser gehoord had willen worden, had hij dit moeten verzoeken. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift of in een ander stuk over het belastingjaar 2020 echter niet gevraagd om te worden gehoord. De hoorplicht is daarom niet geschonden. De beroepsgrond slaagt niet.
Taxatieverslag
6. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat hij het taxatieverslag van het belastingjaar 2020 niet heeft ontvangen. Van een belanghebbende wordt verwacht dat hij een beroepsgrond als deze tijdig aanvoert. Dat geeft verweerder de gelegenheid om een eventuele informatieachterstand te kunnen herstellen. Eiser heeft deze beroepsgrond pas op de zitting aangevoerd, terwijl er geen reden is waarom hij dat niet eerder had kunnen doen. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook wegens strijd met de goede procesorde buiten de beoordeling van het beroep. [2]
Methode van waardebepaling
7. Eiser voert aan dat verweerder gebruik had moeten maken van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor de waardebepalingen van de woningen. Dit is volgens eiser in lijn met de eerder genoemde uitspraak van het Hof. De rechtbank volgt dit niet. In de uitspraak van het Hof wordt de conclusie getrokken dat verweerder de waarde van de woningen niet aannemelijk had gemaakt. In de uitspraak wordt echter niet de conclusie getrokken dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsmethode onjuist zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is de door verweerder de gekozen vergelijkingsmethode bruikbaar voor de vaststelling van de waarde van de woningen van eiser, mits voldoende rekening gehouden wordt met de onderlinge verschillen.
Beoordeling van de waardevaststelling
8. Om de waarde van de [adres 1] en [adres 2] voor het belastingjaar 2019 te onderbouwen heeft verweerder twee taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
9. Om de waarde van de [adres 1] en [adres 2] voor het belastingjaar 2020 te onderbouwen heeft verweerder twee taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten: [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 7] en [adres 4] .
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrices heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
12. Verweerder moet de WOZ-waarde aannemelijk maken en ook dat, en hoe, rekening is gehouden met waardedrukkende aspecten zoals de aanwezigheid van bodemverontreiniging, mede in het licht van hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht. Ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woningen heeft verweerder twee matrices opgesteld waarbij de woningen zijn vergeleken met andere woningen waarbij, volgens verweerder, ten tijde van de verkoop ook sprake was van bodemverontreiniging.
13. Eiser voert daartegen aan dat bij de referentiewoning [adres 4] in bezwaar volgens verweerder geen sprake was van bodemverontreiniging en nu in beroep wel. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat dit een fout was in bezwaar en dat er wel sprake is van bodemverontreiniging. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat verweerder in beroep een ander standpunt heeft ingenomen op zichzelf geen reden om aan te nemen dat het huidige standpunt van verweerder over bodemverontreiniging bij [adres 4] niet juist kan zijn. De grond slaagt niet.
14. Eiser stelt verder ten aanzien van alle referentiewoningen dat zij niet bruikbaar zijn, omdat zijn woningen last hebben van bodemverontreiniging en de referentiewoningen niet. Verweerder stelt dat de referentiewoningen in dezelfde mate last hebben van bodemverontreiniging en daarom wel vergelijkbaar zijn. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder omgevingsrapporten overgelegd. Op de zitting heeft de bodemdeskundige gesteld dat er inderdaad sprake is van bodemverontreiniging bij de gekozen referentiewoningen. Verder stelt verweerder zich op het standpunt dat eiser niet wil meewerken aan een bodemonderzoek bij zijn woningen na herhaaldelijke verzoeken.
15. De rechtbank overweegt als volgt. Van alle referentieobjecten zijn omgevingsrapportages ingezonden. De rechtbank overweegt dat met alleen de omgevingsrapporten niet kan worden vastgesteld dat bij de referentiewoningen ook sprake is van bodemverontreiniging. Uit de inleiding van deze rapporten blijkt namelijk dat dit automatisch gegenereerde rapporten zijn waarmee de lezer een ‘indruk kan krijgen van de aan- of afwezigheid van gegevens over mogelijke bodemverontreiniging in het geselecteerde gebied’. De rapportages zijn per referentieobject gegenereerd, maar bevatten geen concrete conclusies over die specifieke referentieobjecten. Ze bevatten slechts informatie over waar in de omgeving van die referentieobjecten bronlocaties zijn waar bodemverontreiniging is ontstaan. Uit het geciteerde stuk uit de inleiding lijkt te volgen dat de bodem in het geselecteerde gebied verontreinigd kán zijn gelet op een nabijgelegen bronlocatie, maar dat dit dus niet per se het geval hoeft te zijn. Op zitting heeft de bodemdeskundige echter verklaard dat bij alle referentieobjecten deze bodemvervuiling ook echt aanwezig is. Hiertegenover is de blote ontkenning van eiser dat van verontreiniging geen sprake is onvoldoende. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat bij alle referentieobjecten ook sprake is van bodemverontreiniging.
16. De referentieobjecten zijn dus in principe bruikbaar als onderbouwing van de waarde van de woningen van eiser. Eiser heeft daartegen aangevoerd dat de bodem onder de referentieobjecten niet in dezelfde mate verontreinigd is. De rechtbank stelt voorop dat de bodemdeskundige heeft verklaard dat de mate van verontreiniging vergelijkbaar is. De enkele ontkenning van eiser is te weinig om dat te weerleggen. Daar komt nog bij dat, in het geval de bodem onder de woningen van eiser toch ernstiger vervuild zouden zijn, de
m2-prijzen van de woningen van eiser (€ 968,- en € 988,-) ruim onder die van de referentieobjecten (€ 2.059,-, € 2.796,-, € 2.947,- en € 4.005,-) liggen. Naast dit grote verschil in m2-prijzen, heeft verweerder ook nog eens een extra aftrek toegepast van ruim 41% bij nr. [adres 2] en 40% bij nr. [adres 1] vanwege de bodemverontreiniging. De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat, zelfs al zouden de referentieobjecten niet in dezelfde mate verontreinigd zijn als de woningen van eiser, verweerder alsnog aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
m2-prijzen van de woningen van eiser (€ 968,- en € 988,-) ruim onder die van de referentieobjecten (€ 2.059,-, € 2.796,-, € 2.947,- en € 4.005,-) liggen. Naast dit grote verschil in m2-prijzen, heeft verweerder ook nog eens een extra aftrek toegepast van ruim 41% bij nr. [adres 2] en 40% bij nr. [adres 1] vanwege de bodemverontreiniging. De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat, zelfs al zouden de referentieobjecten niet in dezelfde mate verontreinigd zijn als de woningen van eiser, verweerder alsnog aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
17. Verder voert eiser aan dat zijn woningen onverkoopbaar zijn doordat voor zijn percelen sprake is van ernstige verontreiniging boven de interventiewaarde, zodat volgens hem een saneringsverplichting geldt. Eiser verwijst in dat kader naar de offerte opgemaakt op 24 november 2016 door aannemersbedrijf [bedrijf] te Utrecht, waarin wordt aangeboden de sloop, de bodemsanering en de herbouw van de woningen [adres 1] en [adres 2] uit te voeren voor een bedrag van € 8.975.000,- exclusief btw (prijspeil 2016). Ook verwijst eiser naar de verklaring van een tiental makelaars die onafhankelijk van elkaar de onverkoopbaarheid hebben bevestigd, doordat een koper het risico zou lopen mogelijk gedwongen te worden tot sanering tegen kosten die de waarde van de woningen ver overstijgen. Eiser concludeert daarom tot een waarde van (maximaal) nihil.
18. De rechtbank volgt eiser niet, omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat zijn percelen dermate ernstig zijn verontreinigd dat een (publiekrechtelijke) saneringsverplichting aan de orde zou zijn. Dat [bedrijf] tegen de genoemde prijs de percelen wil saneren, betekent nog niet dat hiertoe ook een verplichting bestaat. Het is in deze procedure ook niet gebleken in hoeverre de eigenaar of een potentiële koper verantwoordelijk is voor de daarmee gepaard gaande saneringskosten en of de mate van verontreiniging een beperking oplevert voor de gebruiksmogelijkheden van de grond. De rechtbank gaat daarom niet mee in de stelling van eiser dat de prijs die [bedrijf] vraagt voor ex-situsanering in mindering gebracht moet worden op de waarde. De verklaringen van de makelaars leiden niet tot een ander oordeel, nu aan die verklaringen een ex-situsanering van € 8.975.000 ten grondslag ligt, waarvan de noodzaak niet is komen vast te staan.
Rioolheffing
19. Tot slot voert eiser aan dat hij het niet eens is met de rioolheffing, omdat de woningen geen aansluiting zouden hebben. Eiser heeft echter geen bezwaar gemaakt tegen de aanslag rioolheffing. In beroep tegen de WOZ-waarde kan daarom niet ook de rioolheffing worden aangevochten. Het beroep is voor zover het ziet op de rioolheffing niet-ontvankelijk.
Conclusie
20. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de woningen aannemelijk heeft gemaakt. De beroepen slagen niet en voor zover zij gericht waren tegen de aanslag rioolheffing zijn ze niet-ontvankelijk. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover het ziet op de aanslag rioolheffing niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 mei 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.