Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4718
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 27 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 318.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 april 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder, [A] , was aanwezig, vergezeld door [B] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een in 2000 gebouwde hoekwoning met een aanbouw van 72 m³, een dakopbouw van 9 m³ en een berging van 16 m². De woning heeft een inhoud van 415 m³ en ligt op een kavel van 319 m².
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 275.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport met een taxatiematrix opgesteld waarin de woning is getaxeerd op € 317.000,-. De woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen woningen: [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] .
Beoordeling van het geschil
4. Over de vergelijkingsmethodiek van verweerder en de taxatiematrix die hij heeft overgelegd, overweegt de rechtbank allereerst het volgende.
4.1.
Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de vermelde data in de taxatiematrix onder ‘verkoopdatum’, de transportdata (levering) zijn van de referentiewoningen. De verkoopdata heeft hij niet vermeld. Verweerder heeft bij de analyse van de verkoopcijfers van de referentiewoningen, de transportdata en niet de data van de koopovereenkomst als uitgangspunt genomen en aangenomen dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen de waardes op de tijdstippen van levering weergeven. Volgens de rechtbank berust verweerders analyse op dit punt op een onjuist uitgangspunt. Uit de rechtspraak volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. [1] Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum niet van de periode tussen de waardepeildatum en de datum van levering, maar van de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst had moeten worden uitgegaan.
4.2.
Verweerder heeft op de zitting nog toegelicht dat de datum van de koopovereenkomst niet als uitgangspunt hoeft te worden genomen als er tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van het transport drie maanden zijn gelegen. De rechtbank volgt verweerder op dit punt in zoverre dat bij een tijdsverloop van maximaal drie maanden, voor de correctie van het verkoopcijfer naar de waardepeildatum, het hanteren van tijdstip van de transportdatum (levering) niet onjuist is. [2] In dit geval heeft verweerder echter überhaupt geen verkoopdata vermeld. Wel heeft hij aangegeven dat hij slechts verkoopcijfers van referentiewoningen gebruikt die binnen 3 tot 5 maanden worden getransporteerd. Daarom kan niet worden gezegd dat verweerder de datum van het transport als uitgangspunt mocht nemen. Eiser heeft echter niet betwist dat de verkoopdata van de referentiewoningen niet meer dan vijf maanden van de in de taxatiematrix vermelde transportdata zijn gelegen. De rechtbank neemt dit daarom aan bij de beoordeling of aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.3.
Uit de taxatiematrix en de toelichting daarop blijkt dat verweerder de prijzen per kubieke meter van de referentiewoningen heeft afgeleid van getaxeerde waardes in plaats van geïndexeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Verweerder heeft op de zitting in algemene zin over zijn taxatiematrices toegelicht dat de verkoopcijfers wel worden gebruikt bij het bepalen van de prijzen per kubieke meter, maar dat ook een taxatie van de referentiewoning plaatsvindt door middel van een handmatige beoordeling van de taxateur. Er wordt niet alleen per woning een indexering naar de waardepeildatum geschat en toegepast, maar ook eventuele verbouwingen van de referentiewoningen na aankoop worden meegenomen. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat de kwalificatie van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen kan zijn gebaseerd op de staat van de woningen op de toestandsdatum. Als een referentiewoning na aankoop is verbouwd en de verbouwing was gereed op de toestandsdatum, 1 januari 2021, dan is dat betrokken in het bepalen van de getaxeerde waarde van die referentiewoning. De rechtbank oordeelt dat het taxeren van referentiewoningen op deze wijze in strijd is met de Wet WOZ. De waarde van een woning op de waardepeildatum moet worden vastgesteld aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers, eventueel gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling. Eventuele verbouwingen na aankoop van een referentiewoning mogen niet worden meegenomen. De KOUDV-factoren moeten daarom ook worden bepaald op basis van de staat van de woning ten tijde van de verkoop, want alleen dan is inzichtelijk wat een koper over heeft voor een bepaald type woning in die staat. De toestandsdatum uit artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ geldt alleen voor de onroerende zaak waarvan de waarde bepaald wordt en niet voor de referentieobjecten. Getaxeerde waardes van referentiewoningen naar een toestandsdatum zijn dan ook niet bruikbaar als vergelijkingsobjecten onder de Wet WOZ.
5. Het voorgaande betekent echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder stelt terecht dat uiteindelijk de eindwaarde ter toetsing voorligt. De taxatieopbouw is een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. [3] De rechtbank zal hierna beoordelen of zij aannemelijk vindt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting op zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt voorop dat zij de gehanteerde referentiewoningen in beginsel geschikt vindt ter onderbouwing van de waarde. Het zijn namelijk allemaal in dezelfde wijk van [plaats] gelegen tussen- en hoekwoningen die rond 1993-2000 zijn gebouwd. Het is de rechtbank echter onvoldoende duidelijk geworden of de staat van de referentiewoningen na een verbouwing/renovatie na aankoop een rol heeft gespeeld bij de kwalificering van de KOUDV-factoren of dat de KOUDV-factoren zijn gekwalificeerd naar de staat van de woningen ten tijde van de verkoop. Verweerder vermeldt in de taxatiematrix bij vier van de vijf referentiewoningen een bijzonderheid over de staat van de woningen. Zo merkt hij bij [adres] op dat de woning ten tijde van verkoop zeer eenvoudig was, maar recent is opgeknapt en over [adres] merkt hij op dat er deels onderhoud is gepleegd. Of deze bijzonderheden meewegen bij de kwalificering van de KOUDV-factoren is niet inzichtelijk gemaakt. Er kan dan ook niet worden vastgesteld hoe de staat van eisers woning zich verhoudt tot de staat van de referentiewoningen ten tijde van verkoop en dus ook niet of voldoende rekening is gehouden met de al dan niet aanwezige verschillen. Nu voorts de gehanteerde indexeringspercentages onbekend zijn, er verschillen zijn wat betreft de inhoud van de woning (415 m³) en de referentiewoningen (tussen de 313 m³ en de 363 m²) en de taxateur verschillen wat betreft de KOUDV-factoren heeft geconstateerd, zijn er bij de waardebepaling dusdanig veel onzekerheden, dat de beschikbare informatie onvoldoende ondersteuning biedt voor het oordeel dat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Verweerder heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan een beoordeling van de beroepsgronden van eiser.
8. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 275.000,- is. Ter onderbouwing van de waarde verwijst hij naar de verkoopcijfers van [adres] , [adres] en [adres] . Het gemiddelde van deze verkoopcijfers bedraagt € 275.000,-. De rechtbank vindt niet dat eiser de waarde daarmee aannemelijk heeft gemaakt, reeds omdat eiser niet heeft toegelicht wat de waardebepalende kenmerken van de woningen zijn. De rechtbank kan dus niet beoordelen of het gemiddelde van de verkoopcijfers de bepleite waarde onderbouwen.
9. Nu geen van de partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 300.000,-.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond.
Proceskosten en griffierecht
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder daarnaast in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan [adres] in [plaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 300.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620,-;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.