Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4681
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 27 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 211.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 april 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder, [A] , was aanwezig, vergezeld door [B] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een in 1977 gebouwde hoekwoning met een aanbouw van 30 m³ en een berging van 20 m². De woning heeft een inhoud van 353 m³ en ligt op een kavel van 122 m².
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 185.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Toezending stukken
3. Eiser voert aan dat verweerder niet (volledig) heeft voldaan aan de verplichting om op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van Pro de Wet WOZ de op de zaak betrekking hebbende stukken (de taxatiekaart, de KOUDVL-factoren, de grondstaffel en de indexering) aan hem te verstrekken. Op de zitting heeft eiser er nog op gewezen dat dat verweerder de verkoopinformatie van de referentiewoningen had moeten verstrekken, maar die grond is te laat aangevoerd en zal daarom niet worden beoordeeld.
4. Verweerder geeft aan dat hij op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ slechts is gehouden het taxatieverslag, dat volgens het modeltaxatieverslag van de Uitvoeringsregeling is opgesteld, aan eiser te verstrekken. Verweerder licht verder toe dat er op grond van artikel 7:4 van Pro de Awb, slechts een inzagerecht bestaat en dat conform deze bepaling alle stukken ter inzage hebben gelegen.
5. Niet in geschil is dat in bezwaar is verzocht om verstrekking van de gegevens. Eiser vraagt in zijn bezwaarschrift om de taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren, de grondstaffel, de gehanteerde indexeringspercentages en de onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum. Verweerder heeft deze gegevens wel ter inzage gelegd, maar niet verstrekt aan eiser. De vraag is of het ter inzage leggen in deze zaak voldoende was.
6. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen, op verzoek een afschrift verstrekken van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen. Alleen als daarom wordt verzocht moet de heffingsambtenaar op grond van het vierde lid, de stukken die ter inzage liggen verstrekken, tegen ten hoogste de vergoeding van de daadwerkelijke kosten.
7. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel, het taxatieverslag, de KOUDV-factoren en de (onderbouwing van de) indexering als op de zaak betrekking hebbende stukken moeten worden aangemerkt. Verweerder heeft immers toegelicht dat deze gegevens ter inzage hebben gelegen, zodat kan worden aangenomen dat deze gegevens van belang en raadpleegbaar waren met het oog op de aan de orde zijnde zaak. Anders dan verweerder meent, kan niet worden gezegd dat de verplichting tot het verstrekken van gegevens zich beperkt tot het taxatieverslag. [1] Verweerder heeft dan ook niet voldaan aan zijn verplichting om de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde te verstrekken op eisers verzoek. Eiser heeft, gelet op de toelichting van verweerder op de zitting, het ontbreken van de gegevens bovendien niet alleen in zijn bezwaarschrift, maar ook op een ander moment in de bezwaarfase, namelijk op de hoorzitting ter sprake heeft gebracht. Volgens de rechtbank kon verweerder er daarom ook niet van uitgaan dat eiser de gegevens niet (meer) nodig heeft gehad. Nu eiser in bezwaar onvoldoende gelegenheid heeft gekregen om kennis te nemen van deze gegevens, is er een informatieachterstand ontstaan bij eiser. Verweerder heeft de KOUDV-factoren in de uitspraak op bezwaar neergelegd en in beroep de taxatiekaart en grondstaffel overgelegd, zodat in elk geval ten aanzien van deze gegevens, de informatieachterstand is hersteld. Deze informatieachterstand is echter te laat hersteld, omdat eiser de gevraagde documenten niet heeft kunnen gebruiken om zijn bezwaar te onderbouwen.
8. In tegenstelling tot de hiervoor genoemde gegevens, heeft verweerder in beroep nog steeds nagelaten om inzicht te geven in de indexatiecijfers en de onderbouwing daarvan. Van een herstel van de informatieachterstand is geen sprake, terwijl eiser wel tijdig, namelijk in zijn bezwaarschrift, op de hoorzitting en in zijn beroepschrift, heeft gewezen op het gebrek aan inzichtelijkheid. Verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
9. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
De WOZ-waarde van de woning
10. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De rechtbank zal dat wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen bij de beoordeling.
11. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport met een taxatiematrix opgesteld waarin de woning is getaxeerd op € 217.000,-. De woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen woningen: [adres] , [adres] en [adres] .
12. Over de vergelijkingsmethodiek van verweerder en de taxatiematrix die hij heeft overgelegd, overweegt de rechtbank allereerst het volgende.
12.1.
Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de vermelde data in de taxatiematrix onder ‘verkoopdatum’, de transportdata (levering) zijn van de referentiewoningen. De verkoopdata heeft hij niet vermeld. Verweerder heeft bij de analyse van de verkoopcijfers van de referentiewoningen, de transportdata en niet de data van de koopovereenkomst als uitgangspunt genomen en aangenomen dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen de waardes op de tijdstippen van levering weergeven. Volgens de rechtbank berust verweerders analyse op dit punt op een onjuist uitgangspunt. Uit de rechtspraak volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. [2] Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum niet van de periode tussen de waardepeildatum en de datum van levering, maar van de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst had moeten worden uitgegaan.
12.2.
Verweerder heeft op de zitting nog toegelicht dat de datum van de koopovereenkomst niet als uitgangspunt hoeft te worden genomen als er tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van het transport drie maanden zijn gelegen. De rechtbank volgt verweerder op dit punt in zoverre dat bij een tijdsverloop van maximaal drie maanden, voor de correctie van het verkoopcijfer naar de waardepeildatum, het hanteren van tijdstip van de transportdatum (levering) niet onjuist is. [3] In dit geval heeft verweerder echter überhaupt geen verkoopdata vermeld. Wel heeft hij aangegeven dat hij slechts verkoopcijfers van referentiewoningen gebruikt die binnen 3 tot 5 maanden worden getransporteerd. Daarom kan niet worden gezegd dat verweerder de datum van het transport als uitgangspunt mocht nemen. Eiser heeft echter niet betwist dat de verkoopdata van de referentiewoningen niet meer dan vijf maanden van de in de taxatiematrix vermelde transportdata zijn gelegen. De rechtbank neemt dit daarom aan bij de beoordeling of aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
12.3.
Uit de taxatiematrix en de toelichting daarop blijkt dat verweerder de prijzen per kubieke meter van de referentiewoningen heeft afgeleid van getaxeerde waardes in plaats van geïndexeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Verweerder heeft op de zitting in algemene zin over zijn taxatiematrices toegelicht dat de verkoopcijfers wel worden gebruikt bij het bepalen van de prijzen per kubieke meter, maar dat ook een taxatie van de referentiewoning plaatsvindt door middel van een handmatige beoordeling van de taxateur. Er wordt niet alleen per woning een indexering naar de waardepeildatum geschat en toegepast, maar ook eventuele verbouwingen van de referentiewoningen na aankoop worden meegenomen. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat de kwalificatie van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen kan zijn gebaseerd op de staat van de woningen op de toestandsdatum. Als een referentiewoning na aankoop is verbouwd en de verbouwing was gereed op de toestandsdatum, 1 januari 2021, dan is dat betrokken in het bepalen van de getaxeerde waarde van die referentiewoning. De rechtbank oordeelt dat het taxeren van referentiewoningen op deze wijze in strijd is met de Wet WOZ. De waarde van een woning op de waardepeildatum moet worden vastgesteld aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers, eventueel gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling. Eventuele verbouwingen na aankoop van een referentiewoning mogen niet worden meegenomen. De KOUDV-factoren moeten daarom ook worden bepaald op basis van de staat van de woning ten tijde van de verkoop, want alleen dan is inzichtelijk wat een koper over heeft voor een bepaald type woning in die staat. De toestandsdatum uit artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ geldt alleen voor de onroerende zaak waarvan de waarde bepaald wordt en niet voor de referentieobjecten. Getaxeerde waardes van referentiewoningen naar een toestandsdatum zijn dan ook niet bruikbaar als vergelijkingsobjecten onder de Wet WOZ.
13. Het voorgaande betekent echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder stelt terecht dat uiteindelijk de eindwaarde ter toetsing voorligt. De taxatieopbouw is een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. [4] De rechtbank zal hierna beoordelen of zij aannemelijk vindt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
15. Ten aanzien van de gehanteerde referentiewoningen oordeelt de rechtbank dat de referentiewoning [adres] niet bruikbaar is. De referentiewoning is weliswaar goed vergelijkbaar wat betreft onder meer het type (hoekwoning), bouwjaar (1977) en de ligging (dezelfde wijk), maar verweerder heeft ook toegelicht dat deze woning is gewaardeerd naar de toestandsdatum, omdat er direct na aankoop een flinke verbouwing heeft plaatsgevonden. Omdat verweerder de KOUDV-factoren heeft gekwalificeerd naar de verbouwde staat van de referentiewoning, is het voor de rechtbank niet duidelijk wat de staat van de referentiewoning was ten tijde van de verkoop. De rechtbank kan daarom onvoldoende beoordelen hoe het verkoopcijfer van [adres] zich verhoudt tot de WOZ-waarde van eisers woning. De rechtbank vindt dat [adres] en [adres] wel bruikbare referentiewoningen zijn. Ze zijn net als de woning gebouwd in 1977, liggen in dezelfde wijk en ze zijn bijna even groot als de woning. Daarnaast zijn de KOUDV-factoren gekwalificeerd op basis van de staat waarin deze referentiewoningen zijn verkocht.
16. De referentiewoning [adres] is voor de waardepeildatum geleverd. Omdat niet duidelijk is met welk percentage verweerder de verkoopprijzen heeft geïndexeerd en of dit juist was, gaat de rechtbank bij haar beoordeling uit van het verkoopcijfer (€ 222.500,-), zonder dat rekening wordt gehouden met een indexering naar de waardepeildatum. Dit is in het voordeel van eiser, aangezien in de huidige, stijgende markt indexering van een voor de waardepeildatum geleverde woning, zal zorgen voor een hogere prijs per m3 op de waardepeildatum. Indien rekening wordt gehouden met de bestaande verschillen in bijgebouwen en grondoppervlak tussen de woning en [adres] , dan zou bij [adres] , de bijgebouwwaarde met € 1.620,- en de grondwaarde met € 5.400,- moeten worden afgetrokken. Dit brengt een waarde van [adres] van € 215.480,- met zich mee. De rechtbank stelt vast dat dit bedrag hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 211.000,-, terwijl de KOUDV-factoren gelijkwaardig zijn. Dit verkoopcijfer kan volgens de rechtbank daarom de WOZ-waarde onderbouwen.
17. Het verkoopcijfer van [adres] (€ 245.000,-) is gelet op de transactiedatum van 15 juni 2020 na de waardepeildatum van 1 januari 2020 gerealiseerd. De rechtbank overweegt dat dit verkoopcijfer, nu de indexering niet duidelijk is, onvoldoende zekerheid geeft om de waarde van de woning zelfstandig te onderbouwen, maar wel het verkoopcijfer van [adres] kan ondersteunen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De rechtbank overweegt daarbij dat de grondwaarde van [adres] vrijwel gelijk is aan die van eisers woning, dat zij gelijkwaardige KOUDV-factoren hebben en een nagenoeg gelijke woninginhoud. Omdat verweerder heeft toegelicht dat geselecteerde woningen binnen 3 tot 5 maanden worden getransporteerd, gaat de rechtbank ervan uit dat het verkoopcijfer kort na de waardepeildatum is gerealiseerd.
18. De rechtbank is gelet hierop dan ook van oordeel dat verweerder met het verkoopcijfer van [adres] , en ter ondersteuning het verkoopcijfer van [adres] , aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is.
19. Wat eiser in beroep verder aanvoert maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank zal de beroepsgrond over de onjuistheid van de woonoppervlaktes van de referentiewoningen niet meer bespreken, omdat eiser deze op de zitting heeft ingetrokken.
20. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, de voorzieningen zijn 15 jaar oud, en de slechte isolatie van de woning.
21. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft toegelicht dat de voorzieningen en de kwaliteit van de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met eisers woning. Eisers stelling biedt onvoldoende aanleiding om eraan te twijfelen dat de referentiewoningen wat betreft de voorzieningen of isolatie niet vergelijkbaar zijn. Verweerder had gelet op de gekozen twee referentiewoningen, bij de waardebepaling geen extra rekening hoeven houden met de gedateerde voorzieningen van de woning.
22. Verder vindt de rechtbank, anders dan eiser, dat verweerder de opbouw van de bijgebouwwaardes van de referentiewoningen voldoende verklaarbaar en inzichtelijk heeft gemaakt. In de taxatiematrix heeft verweerder bij de referentiewoningen weliswaar een totaalbedrag genoemd, zonder uitsplitsing van de waardes per bijgebouw, maar verweerder heeft op de zitting toegelicht hoe deze waarde tot stand is gekomen. Hij heeft toegelicht dat dat er per type bijgebouw een beginwaarde geldt, afhankelijk van het aantal vierkante meters waaruit het bijgebouw bestaat. Deze beginwaarde kan afhankelijk van de kwaliteit van het bijgebouw, worden aangepast. De rechtbank vindt dat dat verweerder daarmee voldoende heeft toegelicht hoe de waardes van de bijgebouwen tot stand zijn gekomen. Eiser heeft na verweerders toelichting ook niet betoogd dat deze werkwijze inconsistent is toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
Proceskosten en griffierecht
23. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
24. De rechtbank veroordeelt verweerder daarnaast in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1). Verweerder hoeft de proceskosten voor de bezwaarfase niet te vergoeden, omdat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven. De taxatiekosten komen ook niet voor vergoeding in aanmerking nu het taxatierapport van eiser reeds in de bezwaarfase is opgesteld.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.082,-;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.