Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1299
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: D. de Winter).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 388.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd, alsmede aanslagen zuiveringsheffing, afvalstoffenheffing, watersysteemheffing ingezetene en rioolheffing opgelegd.
[adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 388.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd, alsmede aanslagen zuiveringsheffing, afvalstoffenheffing, watersysteemheffing ingezetene en rioolheffing opgelegd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser met betrekking tot de aanslagen zuiveringsheffing, afvalstoffenheffing en watersysteemheffing ingezetene gegrond verklaard. Deze aanslagen zijn ingetrokken. Daarnaast is de waarde van de woning verlaagd naar € 354.000,-. Verweerder heeft het bezwaar tegen de aanslag rioolheffing ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld via Skype op 7 januari 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 134 m2 en ligt op een kaveloppervlak van 44 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 0,-. Verweerder handhaaft de in bezwaar vastgestelde waarde van € 354.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 maart 2018 voor € 675.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 17 september 2019 voor € 445.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 maart 2019 voor € 747.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 27 september 2019 voor € 561.000,-.
Beoordeling van het geschil
Uitspraak op bezwaar niet onderbouwd en onzorgvuldig
6. Eiser heeft allereerst aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar niet onderbouwd en onzorgvuldig is. De rechtbank volgt eiser hier niet in. In de uitspraak op bezwaar gaat verweerder uitvoerig in op de gronden van eiser. De waarde is in bezwaar daarnaast onderbouwd aan de hand van de meegezonden taxatieverslag.
7. Ook voert eiser aan dat het niet duidelijk is met welke referentieobjecten verweerder de woning van eiser heeft vergeleken in de uitspraak op bezwaar en of die referentieobjecten in een vergelijkbare conditie verkeren. In de uitspaak op bezwaar waren dit de referentieobjecten in het taxatieverslag. In de uitspraak op bezwaar wordt dit taxatieverslag ook genoemd. In het taxatieverslag staan de referentieobjecten met adressen, verkoopgegevens en objectkenmerken. Dat de uitspraak op bezwaar niet onderbouwd of onzorgvuldig tot stand is gekomen, is niet gebleken.
8. In beroep heeft verweerder een nieuwe onderbouwing voor de vastgestelde waarde in het geding gebracht. Het staat verweerder vrij om in elk stadium van de procedure de waarde opnieuw te onderbouwen. [1] Verweerder mag in beroep nog een nieuw taxatierapport opmaken, nieuwe vergelijkingsobjecten aanvoeren of de WOZ-waarde voor een voorliggend belastingjaar wijzigen. In beroep heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Deze onderbouwing ligt nu ter toetsing voor. Wat de rechtbank van deze onderbouwing vindt volgt hierna.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor referentiewoningen in de buurt van de woning. Deze referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar voor wat betreft hun ligging, uitstraling, bouwjaar en grootte. Verweerder heeft ook rekening gehouden met de slechte bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en zeer eenvoudige voorzieningen van de woning. De voor de woning gehanteerde prijs per m2 (€ 931,-) ligt, rekening houdend met de onderlinge verschillen, ruim onder de gerealiseerde prijzen per m2 van de referentiewoningen (tussen de € 2.264,- en € 3.353,-). De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank gelet op wat hierna wordt overwogen niet tot een ander oordeel.
Voorzieningen & bouwkundige kwaliteit
11. Eiser voert aan dat verweerder de woning niet vergeleken kan worden met de referentieobjecten, gelet op de ontbrekende voorzieningen en bouwkundige kwaliteit van de woning. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Vergelijkingspanden hoeven niet identiek te zijn om toch bruikbaar te zijn als vergelijkingsobject. De gekozen referentieobjecten komen allemaal uit hetzelfde bouwjaar en zijn allemaal gelegen in het centrum van [plaats] . Ook qua gebruiksoppervlakte zijn de referentieobjecten vergelijkbaar. Er moet daarbij echter wel voldoende rekening gehouden worden met de verschillen. Zowel de bouwkundige kwaliteit als het onderhoud is door verweerder op slecht gezet. Dit is de laagste kwalificatie in het systeem van verweerder. Het betekent dat er sprake is van achterstallig onderhoud en dat herstel direct nodig is. Dit komt overeen met hoe eiser zijn woning omschrijft. De voorzieningen hebben ook de laagst mogelijke kwalificatie gekregen.
12. Ten opzichte van de referentieobjecten heeft de woning van eiser een erg lage prijs per m2 gekregen, terwijl het vergelijkingsobject [adres 2] ook slecht scoort op onderhoud en zeer eenvoudige voorzieningen heeft. De bouwkundige kwaliteit van dit object is matig en dus beter dan de woning van eiser. Er zit echter een verschil van meer dan € 1.600,- per m2 tussen deze twee woningen. Hieruit blijkt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de gebrekkige voorzieningen en bouwkundige kwaliteit van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Juridische procedures
13. Op de zitting heeft eiser nog aangevoerd dat er onvoldoende rekening is gehouden met de juridische procedures waarin eiser verwikkeld is met betrekking tot de woning. Eiser heeft deze grond eerst op zitting aangevoerd en heeft verder niet concreet gemaakt waarom en in hoeverre deze procedures invloed zouden hebben op de waarde van de woning. Het is mogelijk dat juridische procedures en de daaruit voortvloeiende onzekerheden, een waardedrukkend effect kunnen hebben op de WOZ-waarde van de woning, maar het is niet gebleken of vast komen te staan dat dit in het geval van eiser ook zo is. De beroepsgrond slaagt niet.
Rioolheffing
14. Tot slot voert eiser aan dat er ten onrechte rioolheffing wordt geheven, omdat er geen sanitaire voorziening aanwezig is. De aansluiting van het riool is compleet onbruikbaar, omdat een boomwortel de rioolbuis dichtdrukt en er geen water door de rioolaansluiting kan. De rechtbank kan eiser hierin ook niet volgen. Het hebben van sanitaire voorzieningen is geen voorwaarde voor de rioolheffing. Het gaat erom of een perceel direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering. Onder gemeentelijke riolering wordt in de verordening verstaan: “voorziening voor inzameling, verwerking, zuivering of transport van afvalwater, hemelwater of grondwater”. Er is niet in geschil dat er een aansluiting is. Eiser zegt alleen dat die feitelijk onbruikbaar is, maar onderbouwt dit verder niet met stukken. Dat een wortel zijn rioolbuis dicht zou drukken, betekent bovendien niet zonder meer dat er geen directe of indirecte aansluiting zou zijn voor zowel afvalwater, hemelwater en grondwater. Dat hoeft in niet per se via die buis te gaan. Het is daarom niet gebleken dat het perceel in zijn geheel geen directe of indirecte aansluiting heeft op de gemeentelijke riolering. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De aanslag rioolheffing is daarnaast terecht opgelegd. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.