Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4852
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 284.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 2019 gebouwde hoekwoning met overkapping. De woning heeft een inhoud van 281 m3 en een kaveloppervlakte van 106 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 271.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, waarvan één in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat niet inzichtelijk is gemaakt in hoeverre de VvE-reserves op de verkoopcijfers gecorrigeerd zijn, op de zitting in getrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Indexeringspercentage en KOUDV-factoren van referentiewoningen
9.1
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij hiermee bedoelt dat verweerder ten onrechte de gegevens die hij aan de indexatie ten grondslag heeft gelegd niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verder heeft eiser op de zitting aangevoerd dat verweerder inpandige foto’s van de referentiewoningen had moeten overleggen, zodat hij kan controleren of verweerder de KOUDV-factoren voor de referentieobjecten juist heeft vastgesteld. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiser zich op het standpunt dat dit op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die verweerder moet overleggen.
9.2
De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze procedurele gronden in dit stadium van de procedure in strijd is met een goede procesorde. Eiser heeft ook in zijn bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van het indexeringspercentage, maar het is niet gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting. Aangenomen mag worden dat eiser die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser eerder heeft laten vallen, is in strijd is met een goede procesorde [1] .
9.3
Wat betreft de inpandige foto’s van de referentieobjecten geldt dat eiser dit pas op de zitting heeft aangevoerd. Als een partij op de zitting nieuwe beroepsgronden aanvoert, moet de rechter aan de hand van de eisen van een goede procesorde beoordelen of dat toelaatbaar is. De goede procesorde is erop gericht dat partijen maar ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn [2] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 30 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. In dat geval had verweerder de gelegenheid gehad om de gevraagde informatie in het geding te brengen.
9.4
Het voorgaande betekent dat de rechtbank de beroepsgronden over het inzichtelijk maken van de indexering en de KOUDV-factoren van de referentiewoningen buiten beschouwing laat.
Ligging referentiewoning [adres 5]
10. Volgens eiser heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de omstandigheid dat de referentiewoning [adres 5] in een andere wijk is gelegen. Zoals verweerder ook in het verweerschrift heeft toegelicht, heeft verweerder deze referentiewoning in beroep niet meer gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Vrij op naam gekochte woning
11. Eiser voert tot slot aan dat de woning op 1 januari 2019 vrij op naam is gekocht voor € 255.000,-, met indexering kan de waarde van de woning daarom niet hoger zijn dan € 271.000,-. Eiser heeft op de zitting verwezen naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 november 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:8876) en van het gerechtshof Den Haag van 4 augustus 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1604). De hoven oordelen volgens eiser dat de vrij op naam-prijs bruikbaar is. Verweerder heeft op de zitting echter toegelicht dat in dit geval de vrij op naam- prijs niet bruikbaar is. Verweerder wijst er op dat de prijs die eiser voor zijn woning heeft betaald al (ver) voor de waardepeildatum overeen is gekomen en dat onduidelijk is of de prijs die eiser heeft betaald al dan niet inclusief voorzieningen zoals keuken en badkamer is. Verweerder heeft daarom gebruik gemaakt van referentieobjecten die op de datum van verkoop ‘af’ waren en waarover is onderhandeld. De rechtbank kan verweerder hierin volgen.. Zoals hiervoor geoordeeld vindt de rechtbank de referentiewoningen die verweerder heeft gebruikt om de waarde te onderbouwen bruikbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.