Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4738
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 673.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2000 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een voorraadkelder, berging/schuur en garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 178 m2 en een kaveloppervlakte van 418 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 645.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
KOUDV-factoren
6. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de correctiepercentages van de KOUDV-factoren, op de zitting ingetrokken. Deze beroepsgrond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Zijn de gebruikte referentiewoningen geschikt?
7. Eiser stelt dat de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] niet geschikt zijn gelet op het type woning, bouwjaar en ligging. De rechtbank volgt eiser in zijn standpunt. De referentiewoningen zijn namelijk geschakelde woningen en de woning van eiser is een twee-onder-een-kap woning. De referentiewoningen zijn 11 jaar jonger dan de woning van eiser en deze referentiewoningen liggen in een hele andere buurt dan de woning van eiser. De rechtbank zal daarom deze twee referentiewoningen bij de beoordeling van dit beroep buiten beschouwing laten.
Indexeringspercentage
8.1.
Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Verweerder stelt dat de gehanteerde indexeringspercentages voortkomen uit de permanente marktanalyse. Verweerder koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties, waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij op grond van contractuele verplichtingen met het Kadaster deze verkoopgegevens niet mag openbaren. De rechtbank ziet dat de indexeringspercentages beschikbaar zijn en dat de conclusie kan worden genomen dat inzichtelijk is gemaakt hoe die cijfers gebruikt zijn. Echter zijn de onderliggende verkoopcijfers van deze indexeringspercentages niet controleerbaar. [1] Het ligt op de weg van verweerder om op een andere manier de gegevens controleerbaar te verstrekken aan eiser, zodat hij daar kennis van kan nemen. De enkele stelling dat dit niet mag op grond van contractuele verplichtingen, is volgens de rechtbank niet voldoende. Verweerder heeft verder geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging van de verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen, waardoor het dus niet mogelijk is te beoordelen hoe de waardeontwikkeling van twee-onder-een-kap woningen in [plaats] in de afgelopen jaren is geweest.
8.2.
De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde met de waardematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet op een voldoende inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8.3.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verstrekte informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. De rechtbank legt dat hierna uit.
8.4.
[adres 2] is op 11 februari 2018 verkocht voor € 650.000,-, [adres 3] is op 2 november 2018 verkocht voor € 620.000,-. De woningen zijn weliswaar niet binnen drie maanden voor waardepeildatum verkocht, maar de prijs per m2, zonder indexering, is voor [adres 2] € 2.415,- en voor [adres 3] € 2.915,- per m2. Eisers woning is gewaardeerd op € 673.000,-, met een waarde per m2 van € 2.454,-. De gemiddelde prijs per m2 van de twee referentiewoningen zonder correctie is € 2.665,-. Dit ligt boven de prijs per m2 van de woning van eiser.
Staat van onderhoud en voorzieningen
9. Eiser voert aan dat er gebreken zijn aan de woning, onder andere een lek in het thermopane en de gedateerde voorzieningen. Eiser heeft in de bezwaarfase hiervan foto’s overgelegd. Verweerder stelt geen lek te zien in het thermopane en wat betreft de scheurvorming is deze niet van een zodanige aard dat de staat van onderhoud naar beneden moet worden bijgesteld. Volgens verweerder gaat het hier om normaal onderhoud aan een woning. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft verder niet gemotiveerd onderbouwd wat de lek in het thermopane doet met de waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Berging en garage
10. Eiser voert aan dat er sprake is van een garage en berging en dat het niet duidelijk is hoe verweerder aan de afmetingen komt. De rechtbank merkt op dat eisers stelling is niet gunstig voor de waarde van de woning is. Immers als er sprake is van een garage die niet is meegenomen in de waardering, betekent dit dat de waarde van de woning zal stijgen. Wat betreft de berging heeft verweerder gemotiveerd toegelicht hoe dit is nagemeten aan de hand van kadastrale kaarten. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De berging en garage samen is 24 m2, dat is 18 m2 voor de garage en 6 m2 voor de berging. Verweerder heeft dit apart op de matrix gewaardeerd en inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op grond van de overgebleven twee referentiewoningen aan de Willem de Zwijgerlaan de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.