Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4760
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 665.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1987 gebouwde geschakelde semibungalow met een overkapping en garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 178 m2 en een kaveloppervlakte van 572 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 580.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij legt dat hierna uit.
Indexeringspercentage
7. 1 Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Verweerder stelt dat de gehanteerde indexeringspercentages voortkomen uit de permanente marktanalyse. Verweerder koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties, waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij op grond van contractuele verplichtingen met het Kadaster deze verkoopgegevens niet mag openbaren. De rechtbank ziet dat de indexeringspercentages beschikbaar zijn en dat de conclusie kan worden genomen dat inzichtelijk is gemaakt hoe die cijfers gebruikt zijn. Echter zijn de onderliggende verkoopcijfers van deze indexeringspercentages niet controleerbaar. [1] Het ligt op de weg van verweerder om op een andere manier de gegevens controleerbaar te verstrekken aan eiser, zodat hij daar kennis van kan nemen. De enkele stelling dat dit niet mag op grond van contractuele verplichtingen, is volgens de rechtbank niet voldoende. Verweerder heeft verder geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging van de verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen, waardoor het dus niet mogelijk is te beoordelen hoe de waardeontwikkeling van geschakelde semibungalow woningen in de afgelopen jaren is geweest.
7.2
De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde met de waardematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet op inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7.3
Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woning van eiser geen gemakkelijk object is om vergelijkbare verkopen voor te vinden. De gebruikte referentiewoningen in beroep zijn volgens verweerder de meest geschikte referentiewoningen, omdat in het recente verleden geen verkopen zijn geweest van woningen van hetzelfde type. Verweerder heeft daarom gekozen voor geschakelde woningen, die recent zijn verkocht en wat ligging betreft vergelijkbaar zijn. Eiser betwist dat de referentiewoningen geschikt zijn, maar is het wel eens met verweerder dat het gaat om een lastig object. Eiser heeft geen andere referentiewoningen genoemd, die meer geschikt zijn. De rechtbank vindt dat verweerder zijn keuze voor deze woningen voldoende heeft onderbouwd. Daarbij komt dat eiser geen verkopen heeft aangedragen die meer geschikt zijn om als onderbouwing te kunnen dienen. De beroepsgrond slaagt niet.
7.4
Omdat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt, moet de rechtbank beoordelen of de waarde, ook zonder dit gegeven, aannemelijk is gemaakt. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] na de waardpeildatum zijn verkocht. Hiermee zijn deze twee referentiewoningen niet meer bruikbaar voor de beoordeling of de waarde aannemelijk is gemaakt. De referentiewoning [adres 4] is wel voor de waardepeildatum verkocht. Hiermee blijft er één referentiewoningen over. De rechtbank acht de vergelijking met één referentiewoning onvoldoende. [2] Hiermee maakt verweerder aan de hand van de matrix en de toelichting daarop onvoldoende inzichtelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan het betwisten dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
9. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 650.000,-.
Proceskosten en griffierecht
10. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,-, omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [3] Voor de proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- voor het indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 650.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.