Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4548
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 februari 2022 in de zaak tussen
McDonald’s Nederland B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. A. van den Dool)
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (het object) in [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.608.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 2 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 december 2021. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een snelservice-restaurant met terras, ‘drivelane’ en auto-afhaalloket met in totaal 429 m² aan oppervlakte.
2. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.220.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.608.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
5. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
6. Verweerder is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 134.009,- per jaar. Verweerder onderbouwt deze huurwaarde met vijf huurtransacties, te weten: [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [vestigingsplaats] , [adres 4] te [vestigingsplaats] , [adres 5] te [vestigingsplaats] en [adres 6] te [vestigingsplaats] . Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 12,0. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor afgeleid uit de verkoopcijfers van twee referentieobjecten in [plaats 1] ( [adres 2] ) en [plaats 2] ( [adres 7] ).
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Huurtransacties [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6]
8. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde gerealiseerde huursommen per jaar en de gemiddelde huurprijzen per m2 per jaar van de objecten [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] vanwege redenen van privacy niet bekend zijn gemaakt. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat alle gerealiseerde huursommen bij verweerder bekend zijn. Die gerealiseerde huursommen zijn bij elkaar opgeteld. Daar is vervolgens een gemiddelde huurprijs van € 344,- per m2 uitgekomen. Dit gemiddelde is vervolgens toegepast weer op de referentieobjecten en op basis van deze fictieve huurwaarden heeft verweerder de huurwaarde per m2 van het object geschat op € 312,-. Eiser betwist deze gegevens, omdat deze niet verifieerbaar en controleerbaar zijn. De rechtbank volgt de stelling van eiseres dat de gegevens met betrekking tot [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] niet inzichtelijk en dus niet controleerbaar zijn. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Het is bovendien zo voor de rechtbank ook niet mogelijk om deze fictieve huurcijfers op waarde te schatten. In het kader hiervan heeft verweerder op de zitting een bewijsaanbod gedaan. De rechtbank overweegt dat de controleerbaarheid voor eiseres zowel in bezwaar als in beroep een probleem was. Eiseres heeft verweerder hierop meerdere keren gewezen. Verweerder heeft er steeds voor gekozen om de gegevens niet te verstrekken. Verweerder heeft pas op de zitting aangeboden om alsnog deze gegevens te verstrekken. De rechtbank overweegt dat bij de beslissing of een partij de gelegenheid moet krijgen bewijsstukken alsnog over te leggen er een afweging moet worden gemaakt tussen enerzijds het belang bij het overleggen van die stukken en anderzijds het algemeen belang van een doelmatige procesgang. [1] De rechtbank is van oordeel dat het belang van verweerder bij het inbrengen van het bewijsmateriaal niet opweegt tegen het algemeen belang van een doelmatige procesgang. De rechtbank acht in het voorliggende geval het belang van een behoorlijk verloop, waaronder mede wordt verstaan een voorspoedig verloop, van de procedure zwaarder wegen dan het belang van verweerder om het door hem gewenste bewijs alsnog in te brengen en wijst daarom het bewijsaanbod af. De gevolgen van de keuze van verweerder om de gerealiseerde huurwaarden niet te verstrekken komen voor rekening en risico van verweerder.
9. Gelet op het voorgaande kan de huurwaarde van het object niet afgeleid worden uit de fictieve huurwaarden van de referentieobjecten [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Van het referentieobject [adres 2] in [plaats 1] zijn wel gegevens beschikbaar. Dat object zal hierna besproken worden.
Huurtransactie [adres 2]
10. Van het object aan de [adres 2] zijn de gerealiseerde huursom per jaar en de gemiddelde huurprijs per m2 per jaar wel bekend. Volgens verweerder is dit object goed vergelijkbaar, omdat dit object ook een terras en parkeermogelijkheden heeft. De rechtbank overweegt dat dit referentieobject is gelegen in [plaats 1] (provincie Noord-Holland). Dit object is gelegen buiten de bebouwde kom, omringd door weiland en is gelegen langs de rijksweg A7, terwijl het object in de bebouwde kom van [vestigingsplaats] ligt, op de kop van een bedrijventerrein en bij de afslag van de rijksweg A1. De rechtbank is van oordeel gelet op het verschil in ligging dit referentieobject alleen de huurwaarde niet kan onderbouwen.
Verweerder maakt waarde niet aannemelijk
11. Omdat verweerder de gehanteerde huurwaarde niet toereikend heeft onderbouwd, maakt verweerder niet aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De overige gronden van eiseres behoeven daarom geen bespreking. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Maakt eiseres de waarde aannemelijk?
12. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde niet nader onderbouwd dan dat zij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiseres de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
Conclusie en bijkomende beslissingen
13. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiseres de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de waarde in goede justitie vast te stellen op € 1.550.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen zal dienovereenkomstig verminderd worden.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 1.550.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.620,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.