Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1947 en UTR 21/1948
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat en P. van Wijk).
Inleiding
1.1
Eiseres heeft op 29 februari 2020 een aanslag ontvangen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) waarin de waarde van de volgende onroerende zaken voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 als volgt zijn vastgesteld:
- UTR 21/1947: [adres 1] (winkel) in [woonplaats] : € 337.000,-; en
- UTR 21/1948: [adres 1] (bovenwoning) in [woonplaats] : € 432.000,-.
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze onroerende zaken ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 14 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 9 mei 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Algemeen
2. Het pand aan de [adres 1] bestaat uit twee WOZ-objecten, namelijk een winkelpand en bovenwoning. Eiseres is eigenaar van beide objecten en heeft de aanslag WOZ voor beide objecten in één aanslag ontvangen.
3. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
UTR 21/1947: [adres 1] (winkel)
4. De winkel is een in ca. 1900 gebouwd winkelpand. De winkel heeft een gebruiksoppervlakte van 45 m2.
5. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 199.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
6. De waarde is op grond van de Wet WOZ door verweerder aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook betrekken wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrix de waarde van de winkel niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal dit oordeel hierna toelichten.
Overleggen van documenten
8. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat er bij grotere objecten een lagere huurwaarde per m2 wordt gehanteerd. In reactie daarop heeft eiseres aangevoerd dat verweerder een dergelijke huurstaffel niet heeft overgelegd en dat verweerder dat wel had moeten doen. Volgens verweerder bestaat een dergelijk stuk echter niet. Verweerder heeft geen document met standaard huurstaffels en daarom kon het ook niet in het geding gebracht worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde
9. Verweerder is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 26.775,- per jaar. Verweerder onderbouwt deze huurwaarde met vier huurtransacties, namelijk: [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5].
10. Eiseres voert aan dat een correctie van 50% toegepast moet worden in verband met de coronapandemie. Hierbij moet er rekening worden gehouden met de huurwaarde voor en na corona. Eiseres wijst in dit kader op de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad over huurkorting in coronatijd. [1] Eiseres gaat er echter aan voorbij dat de waardepeildatum 1 januari 2019 is. Op dat moment speelde corona nog niet en werden er dus ook nog geen huurkortingen gegeven vanwege corona. Dat de huurwaarde eventueel gedaald zou zijn na corona is daarom niet relevant in de beoordeling van deze zaak De beroepsgrond slaagt niet. Eiseres heeft verder niets aangevoerd tegen de huurwaarde van het object. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de door verweerder vastgestelde huurwaarde.
Kapitalisatiefactor
11. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,6. Verweerder heeft de kapitalistiefactor afgeleid uit de verkoopcijfers van vier referentieobjecten in [woonplaats], namelijk: [adres 6] en [adres 7], [adres 8] en [adres 9].
12. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat bij de referenties [adres 6] en [adres 7] sprake was van een transactie waarbij een winkel met bovenwoning is verkocht. Van de gerealiseerde verkoopprijs is de WOZ-waarde van de bovenwoning afgehaald om zo te komen tot een winkelwaarde. Om tot de kapitalisatiefactor te komen is deze winkelwaarde gedeeld door een getaxeerde huurwaarde. Dit zorgt er echter voor dat zowel de verkoopprijs als de huurprijs (deels) gebaseerd zijn op een taxatie en niet op daadwerkelijke transacties. De berekening van de kapitalisatiefactor van deze objecten berust daarom op te veel aannames. De rechtbank zal daarom deze twee referenties bij de beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
13. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder de overgebleven twee referenties [adres 8] en [adres 9] en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven de kapitalisatiefactor ook niet kunnen onderbouwen. De twee referenties verschillen daarvoor te veel van het object. De referenties zijn niet alleen winkels, maar hebben ook een opslag en extra verdiepingen met werkruimten. Hieruit volgt dat de kapitalisatiefactor niet vast is komen te staan en dat verweerder de waarde daarom niet aannemelijk heeft gemaakt.
Maakt eiseres de waarde aannemelijk?
14. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde niet nader onderbouwd dan dat zij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent ook dat eiseres de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
Conclusie ten aanzien van [adres 1] (winkel)
15. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiseres de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop is het beroep met betrekking tot de [adres 1] (winkel) gegrond. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de waarde schattenderwijs vast te stellen op € 320.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen wordt dienovereenkomstig verlaagd.
UTR 21/1948: [adres 1] (woning)
16. De woning is een in 1900 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 104 m2.
17. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 409.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
18. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
19. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [woonplaats], namelijk: [adres 10], [adres 11], [adres 12] en [adres 13].
20. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
21. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning van eiseres binnen de singel en in het winkelgebied ligt. [adres 10] ligt weliswaar in de binnenstad, maar niet binnen de singel en in het winkelgebied. [adres 11] ligt niet in de binnenstad en in een woonwijk. Deze referentiewoningen zijn hierdoor niet voldoende vergelijkbaar met de bovenwoning van eiser. De rechtbank zal daarom de referentiewoningen [adres 10] en [adres 11] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
22. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgebleven twee referentiewoningen de waarde ook niet aannemelijk kan maken. De [adres 13] en [adres 12] liggen wel in hetzelfde gebied als de woning van eiseres, maar kunnen de waarde niet onderbouwen. [adres 12] heeft een waarde per m2 van € 4.004,- en [adres 13] een waarde per m2 van € 4.098,-, dit is lager dan de waarde per m2 van de bovenwoning (€ 4.154,-), terwijl de woning van eiseres hetzelfde scoort op de KOUDV-factoren als deze referentiewoningen. Verweerder heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Maakt eiseres de waarde aannemelijk?
23. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
24. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan het betwisten dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiseres de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie ten aanzien van [adres 1] (woning)
25. Omdat eiseres de door haar bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de bovenwoning per waardepeildatum 1 januari 2019 schattenderwijs vast op € 420.000,-.
Eindconclusie
Proceskosten en griffierecht
26. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiseres een vergoeding voor haar proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,-, omdat de gemachtigde van eiseres een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [2] Voor de proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- voor het indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting (voor beide met een waarde per punt van € 269,-).
27. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Immateriële schadevergoeding
28. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
29. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [3] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
30. Verweerder heeft verzocht om verlenging van de redelijke termijn in verband met corona. De rechtbank ziet in geen aanleiding om de redelijke termijn te verlengen. De uitbraak van het coronavirus in 2020 mag niet in algemene zin worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging rechtvaardigt van de termijn. De uitbraak van het coronavirus vormt alleen een bijzondere omstandigheid als partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland. [4] Het beroep is op 19 april 2021 bij de rechtbank binnengekomen en op dat moment was de sluiting van de rechtbank voorbij. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de redelijke termijn te verlengen. Eiseres heeft nog aangevoerd dat de redelijke termijn juist verkort moet worden naar één jaar, omdat de coronapandemie stimulans heeft gegeven aan de digitalisering van de rechtspraak, maar daar ziet de rechtbank gelet op het eerder genoemde overzichtsarrest ook geen aanleiding voor.
31. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 14 april 2020 en deze uitspraak is een periode van twee jaar en ruim drie maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met drie maanden. Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 14 maart 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 12 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 19 april 2021 tot de uitspraakdatum, 15 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiseres betalen.
Beslissing
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de [adres 1] (winkel) vast op € 320.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- stelt de waarde van de [adres 1] (bovenwoning) vast op € 420.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 500,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.