Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1521
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 januari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de sporthal) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 318.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de sporthal ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatierapport ingediend.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op 2 december 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiseres is niet verschenen, maar wel haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De sporthal heeft een oppervlakte van ongeveer 640 m2 en ligt op een kavel van 993 m2.
2.De WOZ-waarde van de sporthal is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die sporthal meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die sporthal zou zijn betaald. Op grond van artikel 17, derde lid, Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge de vorige volzin. Bij de bepaling van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van de sporthal en met de sinds de stichting van de sporthal opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 146.000,- en subsidiair € 231.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatierapport overgelegd.
4.Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de sporthal moet worden bepaald op de vervangingswaarde. De rechtbank deelt deze opvatting.
5.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
6.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de sporthal niet te hoog is vastgesteld. Partijen zijn het erover eens dat voor de bouwkosten moet worden aangesloten bij de Taxatiewijzer Sport (de taxatiewijzer) en het daarin vermelde archetype S110021 (Gymzaal, plaatwerk, vanaf 1980). Ook over de grondwaarde van € 88.185,- zijn partijen het eens. In het taxatierapport concludeert de taxateur tot een hogere waarde dan de vastgestelde waarde, te weten € 361.000,-. Daarbij kan nog worden aangetekend dat in die getaxeerde waarde, de waarde van een terreinverharding, door eiseres gesteld op
€ 5.608,-, ten onrechte niet is meegenomen. Verweerder maakt aannemelijk dat hij bij de bepaling van de vervangingswaarde voldoende rekening heeft gehouden met de aard en bestemming van de sporthal en met de sedert de stichting van de sporthal opgetreden technische en functionele veroudering en daarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking heeft genomen.
7.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8.Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van het verkeerde bouwjaar van de sporthal. Dat moet 1978 zijn en niet 1993. Verweerder is in eerdere stukken ook uitgegaan van 1978. In de door verweerder overgelegde bouwvergunning, die is gedateerd 1 juli 1993, mist eiseres een duidelijke verwijzing naar het huisnummer en het perceel van de sporthal. Verweerder heeft geloofwaardig verklaard dat het huisnummer [adres] toen nog niet bestond. Dat is pas later toegekend. Destijds zijn meer gebouwen op het complex opgehangen aan de nummers 26, 26A en 26B. Naar het oordeel van de rechtbank is het feit dat verweerder in eerdere stukken een ander bouwjaar heeft genoemd, onvoldoende om aannemelijk te maken dat de overgelegde bouwvergunning voor een sportzaal niet betrekking heeft op de sporthal. De rechtbank gaat dan ook uit van het bouwjaar 1993. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Eiseres voert verder aan dat voor de herbouwkosten een correctie plaats moet vinden ten opzichte van het archetype. Het archetype gaat uit van een standaardgrootte van 500 m2, terwijl de sporthal 640 m2 is. Verweerder, die zonder correctie voor de grootte is uitgegaan van de gemiddelde bouwkosten volgens de taxatiewijzer, stelt daar tegenover dat de sporthal hoger is dan waar het archetype van uitgaat (6,6 tot 7 meter tegenover 5,5 meter). Bouwen in de hoogte is relatief duurder en daarom is er geen correctie nodig vanwege de grotere oppervlakte ten opzichte van de standaardgrootte. De rechtbank volgt verweerder in zijn opvatting. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Voorts voert eiseres aan dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een verlengde levensduur voor de sporthal. Naar het oordeel van eiseres kan er slechts sprake zijn van levensduurverlenging, indien er sprake is van renovatie of verbouwing. Zoals de Hoge Raad in zijn arresten van 31 januari 2020 (ECLI:NL:HR:2020:169) en 23 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1671) heeft overwogen kan de aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak worden bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van de taxatiewijzer. Verweerder voert in dat verband aan dat de sporthal in goede staat verkeert en volledig wordt gebruikt. Van een voornemen tot vervanging is niets gebleken. Bovendien is het terrein waarop de sporthal staat in 2017 door de nieuwe eigenaar als kernlocatie aangewezen. Leegstaande gebouwen zijn verbouwd en bieden nu woonruimte aan groepen van elders. Dat betekent dat het gebruik van de sporthal niet op korte termijn zal worden beëindigd. Verweerder maakt daarmee een verlenging van de levensduur aannemelijk. De opvatting van eiseres dat voor levensduurverlenging een renovatie of verbouwing is vereist, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in de jurisprudentie. De beroepsgrond slaagt niet.
11.Eiseres heeft ter zitting ook de door verweerder gehanteerde lengte van de levensduur bestreden. Verweerder heeft de levensduur van de ruwbouw verlengd van 30 naar 36 jaar, van de afbouw van 30 naar 31 jaar en van de installaties van 17 naar 31 jaar. De verlengde levensduur van de ruwbouw en afbouw komt de rechtbank, gezien de onderbouwing voor de verlenging van de levensduur, aannemelijk voor. De verlenging van de levensduur van de installaties is veel groter en vraagt daarom om een nadere toelichting. Verweerder heeft slechts aangevoerd dat hij de sporthal in 2016 inpandig heeft opgenomen. Dat is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. Desondanks ziet de rechtbank geen reden om het beroep hierom gegrond te verklaren. In het taxatierapport van verweerder is de totale waarde van de installaties getaxeerd op € 47.590,-. De waarde van de sporthal is getaxeerd op € 361.000,-. Die waarde moet nog worden verhoogd met € 5.608,- voor de grondverharding. De getaxeerde waarde is daarmee € 48.608,- (€ 361.000,- plus € 5.608,-, minus € 318.000,-) hoger dan de in de beschikking vastgestelde waarde. Ook indien van een kortere levensduur van de installaties wordt uitgegaan onderbouwt het taxatierapport van verweerder dat de WOZ-waarde van de sporthal niet te hoog is vastgesteld.
12.1
1 Daarnaast voert eiseres aan dat verweerder uitgaat van een te hoge restwaarde. Daartoe stelt zij allereerst dat uit de jurisprudentie blijkt dat moet waarden uitgegaan van lagere restwaarden dan in de taxatiewijzer worden genoemd. Zoals het Hof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 18 februari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:1316) reeds heeft uiteengezet berust deze opvatting op een foute lezing van de door eiseres aangehaalde arresten. In die arresten is slechts beslist dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de door hem gehanteerde restwaarden niet te hoog waren.
12.2
Pas ter zitting heeft eiseres daar nog aan toegevoegd dat verweerder door te verwijzen naar de taxatiewijzer de door hem gehanteerde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt. In het hiervoor genoemde arrest van 23 oktober 2020 heeft de Hoge Raad over de bewijslastverdeling bepaald dat als partijen de richtsnoeren van de taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard, degene die aanspraak maakt op een afwijking de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Verweerder heeft aangesloten bij de in de taxatiewijzer gehanteerde restwaarden en is daarbij uitgegaan van het gemiddelde van de daar vermelde minimum en maximum waarden. Daarmee heeft hij naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Eiseres voert aan dat uit eigen onderzoek zou blijken dat de restwaarde altijd onder restwaarden van de taxatiewijzers uitkomt. Zij heeft dit echter niet nader onderbouwd.
12.3
Verweerder heeft ter nadere onderbouwing van de door hem gehanteerde restwaarden nog drie referentieobjecten aangevoerd. Nu de rechtbank op grond van bovenstaande overwegingen reeds tot de conclusie komt dat verweerder de gehanteerde restwaarden aannemelijk heeft gemaakt behoeven die referentieobjecten en de door beide partijen hierbij aangevoerde argumenten geen bespreking meer. De beroepsgrond slaagt niet.
13.Tot slot voert eiseres aan dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een functionele afschrijving. Naar het oordeel van de rechtbank brengt een redelijke bewijslastverdeling mee dat het op de weg ligt van eiseres om de feiten die meebrengen dat er sprake is van functionele veroudering te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken (zie ook ECLI:NL:HR:2015:1818). Eiseres heeft niets aangevoerd om haar stelling te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
14.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.