Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1370
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiseres 1] , eiseres 1 en [eiseres 2] ., eiseres 2,
(gemachtigde: mr. M.J. Hoogendoorn),
hierna ook samen te noemen als eiseressen,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Soest, verweerder (het college)
(gemachtigde: mr. P.S. Dijkstra).
Inleiding
In het primaire besluit van 20 november 2020 heeft het college aan eiseres 1 een last onder bestuursdwang opgelegd. De last houdt in dat eiseres 1 uiterlijk voor 15 januari 2021 de bebouwing aan de [adres 1] (het perceel) moet verwijderen en verwijderd houden. Als eiseres 1 dit niet voor het einde van de termijn doet, zal het college de sloop zelf uitvoeren en de kosten daarvan op eiseres 1 verhalen.
Met het bestreden besluit van 26 januari 2022 heeft het college het bezwaar daartegen ongegrond verklaard. In dit besluit heeft het college ook eiseres 2 aangeschreven, omdat uit de leveringsakte in het Kadaster blijkt dat eiseres 2 met ingang van 31 december 2020 het recht van eigendom en recht van opstal heeft verkregen van het perceel. Ook heeft het college beslist dat de begunstigingstermijn voor het voldoen aan de last eindigt drie weken na verzending van dit besluit.
Eiseressen zijn het niet eens met het bestreden besluit en hebben daar beroep tegen ingesteld. Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 24 augustus 2022 op zitting behandeld. Namens eiseres 1 was haar echtgenoot, [A] aanwezig, samen met haar gemachtigde. Namens eiseres 2 was [A] aanwezig als directeur/groot aandeelhouder via [eiseres 2] , samen met haar gemachtigde. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [B] en [C] .
Het geschil en beoordelingskader
1. In deze zaak gaat het om de vraag of het college terecht aan eiseressen een last onder bestuursdwang heeft opgelegd. Bij deze beoordeling is uitgangspunt dat als sprake is van een overtreding, het college bevoegd en in beginsel ook verplicht is om handhavend op te treden. Alleen in geval van bijzondere omstandigheden kan het college van handhavend optreden afzien.
2. De rechtbank zal aan de hand van de beroepsgronden van eiseressen beoordelen of sprake is van een overtreding en het college dus de beginselplicht heeft om daartegen handhavend op te treden. Daarna komt de vraag aan de orde of eiseressen kunnen worden aangemerkt als overtreders. Vervolgens kan worden beoordeeld of sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan het college van handhavend optreden had moeten afzien.
De beoordeling door de rechtbank
3. Bij de beoordeling van deze last onder bestuursdwang neemt de rechtbank het volgende kader als uitgangspunt. Zij verwijst hiervoor naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 28 oktober 2020 [1] :
“0.1. Over het toetsingskader voor de heroverweging in het algemeen, oordeelt de Afdeling dat het bestuursorgaan als hoofdregel zijn eerdere besluit moet heroverwegen op basis van de feiten en omstandigheden ten tijde van de heroverweging en op basis van het op dat moment geldende recht of beleid. Het bestuursorgaan moet bij zijn heroverweging rekening houden met nieuwe feiten en omstandigheden die van belang zijn voor toepassing van de desbetreffende norm. Het bestuursorgaan moet verder rekening houden met eventueel overgangsrecht of een in een beleidsregel opgenomen overgangsregel. Er zijn echter situaties waarin het meenemen van nieuwe feiten en omstandigheden van ná het eerdere besluit niet voor de hand ligt, bijvoorbeeld door de aard van een besluit. Dit doet zich voor onder andere bij besluiten waarbij de situatie op een bepaald tijdstip (peilmoment) of in een bepaald tijdvak bepalend is.
0.2.
Over de heroverweging van besluiten met herstelsancties in het bijzonder oordeelt de Afdeling dat de heroverweging moet leiden tot een doeltreffende, afschrikwekkende en evenredige handhaving van de desbetreffende norm. Daarvoor moet het bestuursorgaan bij de heroverweging feiten en omstandigheden betrekken die hebben geleid tot het eerdere besluit, maar ook nieuwe ontwikkelingen. De heroverweging kent bij dit soort besluiten dus een tweeslag. In de eerste plaats moet het bestuursorgaan bezien of het op basis van de feiten en omstandigheden ten tijde van de beslissing in primo destijds terecht zijn besluit heeft genomen. Nieuwe ontwikkelingen mag het bestuursorgaan alleen meenemen voor zover doel en strekking van de te handhaven norm of fundamentele rechtsbeginselen zich daartegen niet verzetten. Gaat het om een besluit, waarbij het bestuursorgaan een handhavingsverzoek bij nader inzien onterecht heeft afgewezen, dan moet het bestuursorgaan bij de heroverweging eerst bekijken of de bevoegdheid om een herstelsanctie op te leggen nog steeds bestaat. Daarvoor moet de vraag worden beantwoord of een overtreding ten tijde van de heroverweging nog valt te beëindigen, ongedaan te maken, of te voorkomen en daarbij is de aard van de overtreding weer van belang.”
Is er een overtreding?
4. De rechtbank stelt voorop dat deze rechtbank uitspraak heeft gedaan in een eerdere beroepszaak over deze kwestie. [2] Toen heeft het college aan de voormalige eigenaar van het perceel, [A] , een last onder dwangsom opgelegd om het gebruik van de bijgebouwen op het perceel voor bewoning te staken en gestaakt te houden, alle woonvoorzieningen die in de bijgebouwen aanwezig zijn te verwijderen en verwijderd te houden en de bijgebouwen af te breken en alle sloopafval af te voeren. De rechtbank heeft het beroep daartegen ongegrond verklaard. In hoger beroep heeft de Afdeling deze uitspraak bevestigd. [3] Dit betekent dat in de hiervoor genoemde procedures in rechte is komen vast te staan dat sprake is van het gebruik van de bijgebouwen als zelfstandige woning in strijd met dat bestemmingsplan.
4.1
Eiseressen voeren aan dat geen sprake is van een overtreding, omdat van een illegale bewoning op het perceel niet is gebleken. Uit de ingebrachte bouwtekening van de destijds bestaande situatie uit 1990 blijkt dat de verbindende overkapping ook toen al aanwezig was. Ook uit de overgelegde foto’s blijkt dat de muren niet opnieuw opgetrokken zijn, maar dat de oude muren geheel gehandhaafd zijn. De gebouwen zijn dus in exact dezelfde staat gebleven als in 1990 toen zij op basis van het overgangsrecht werden gedoogd.
4.2
Deze beroepsgrond slaagt niet. Deze grond is eerder aangevoerd in de voorgaande beroepsprocedures. De rechtbank verwijst naar overweging 4.2 van de eerder genoemde uitspraak van de Afdeling van 30 januari 2019. In die overweging heeft de Afdeling geoordeeld dat de gebouwen niet onder het overgangsrecht vallen van het vorige bestemmingsplan "Landelijk gebied 1994" en van het geldende bestemmingsplan "Landelijk gebied". De rechtbank ziet in de door eiseressen overgelegde bouwtekening en foto’s geen aanleiding tot een ander oordeel te komen dan de Afdeling.
4.3
Verder stellen eiseressen dat het perceel bij aankoop geen bijgebouw was van [adres 2] . Het is destijds apart gekocht en stond dus los van het perceel.
4.4
Ook deze beroepsgrond slaagt niet. De Afdeling heeft in de uitspraak van 30 januari 2019 in overweging 4.3 geoordeeld dat gelet op het ontbreken van een bouwvlak op het perceel en de koppeling met de woning op het perceel [adres 2] in het bestemmingsplan, de bijgebouwen uitdrukkelijk bestemd zijn als bijbehorende bouwwerken bij die woning. De bijgebouwen op het perceel kunnen dus niet als een hoofdgebouw worden aangemerkt dat gebruikt mag worden als zelfstandige woning. De rechtbank neemt deze overwegingen over en maakt die tot de hare.
4.5
Eiseressen voeren verder aan dat de verbouwing van het perceel heeft plaatsgevonden toen [adres 2] en het perceel nog één eigenaar hadden en het perceel dus in het achtererfgebied lag. Daarmee zou het perceel als bijgebouw van [adres 2] dus vergunningsvrij zijn.
4.6
De rechtbank volgt eiseressen hierin ook niet en volstaat met de verwijzing naar overweging 9.1 van de uitspraak van de Afdeling van 30 januari 2019. Daaruit volgt dat de bijgebouwen op het perceel door de verkoop van het perceel [adres 2] niet meer vergunningvrij kunnen zijn op grond van artikel 2, derde lid, van bijlage II bij het Bor. De geconstateerde overtreding kan daardoor nog slechts worden beëindigd door het afbreken van de bijgebouwen op het perceel. De rechtbank neemt dit oordeel over.
4.7
Ook de beroepsgrond dat de bewoning van het perceel, voor zover daarvan sprake was, al was beëindigd slaagt niet. De last houdt in dat de bebouwing op het perceel in het geheel verwijderd moet worden. Of al dan niet sprake is van bewoning is dan ook niet relevant.
4.8
De rechtbank is van oordeel dat het college terecht heeft geconstateerd dat sprake is van een overtreding. De rechtbank stelt vast dat in de feitelijke situatie van het perceel ten tijde van het hier voorliggende primaire besluit van 20 november 2020 en het besluit op bezwaar van 26 januari 2022 geen verandering is gekomen. Eiseressen hebben dit ook niet weersproken. Gelet hierop was het college bevoegd om handhavend op te treden tegen de aanwezigheid van de woning.
Wie is overtreder?
Eiseres 1
5. Eiseres 1 voert aan dat het college haar ten onrechte heeft aangeschreven. Zij stelt dat zij het opstalrecht van het perceel rechtsgeldig mondeling heeft opgezegd en deze opzegging daarna schriftelijk heeft vastgelegd op 13 februari 2019. Volgens eiseres 1 kon zij dit opstalrecht vormvrij opzeggen, omdat sprake was van een van de huurovereenkomst afhankelijk opstalrecht. Los daarvan is de opzegging volgens eiseres 1 rechtsgeldig geweest, aanvaard dan wel bekrachtigd. Eiseres 1 heeft geen aanspraak meer gemaakt op gebruik van het opstalrecht en de blooteigenaar heeft de opzegging niet bestreden. Volgens eiseres 1 is daarna op 20 februari 2019 de grond en de opstallen verkocht en geleverd aan [bedrijf] ( [bedrijf] ), vrij van zakelijke rechten en gebruiksrechten.
5.1
Het college stelt zich op het standpunt dat zij eiseres 1 terecht hebben aangeschreven. Daarbij stelt het college dat ten tijde van het opleggen van de last onder bestuursdwang niet is gebleken dat het recht van opstal rechtsgeldig was beëindigd. Eiseres 1 stond tot 31 december 2020 in de kadastrale registraties vermeld als opstalgerechtigde van het perceel en [A] als blooteigenaar. Dat sprake is van een aan de huurovereenkomst afhankelijk opstalrecht is het college niet gebleken. Dit betekent dat het opstalrecht niet is geëindigd met een beëindiging van een ander recht en was een vormvrije opzegging dus ook niet mogelijk. De schriftelijke opzegging van 13 februari 20219 is niet op grond van artikel 5:88, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) per exploot uitgebracht. Daarnaast is niet voldaan aan de opzegtermijn van één jaar en is de opzegging niet ingeschreven in de openbare registers. Volgens het college is terecht uitgegaan van de kadastrale inschrijvingen. Het college heeft vervolgens aan het primaire besluit derdenwerking toegekend en het besluit in het Kadaster ingeschreven.
5.2
De rechtbank volgt het standpunt van het college dat eiseres 1 ten tijde van het primaire besluit van 20 november 2020 terecht als opstalgerechtigde is aangeschreven. De rechtbank is het met het college eens dat geen sprake is van een afhankelijk opstalrecht. Daarbij betrekt de rechtbank dat in de ‘akte tot levering recht van opstal’ van 17 juni 2010, onder A., staat dat sprake is van een recht van opstal tot 28 mei 2013. Onder H. blijkt vervolgens dat de grondeigenaar ( [A] ) en koper (eiseres 1) voorts zijn overeengekomen om de duur van het recht op opstal om te zetten in onbepaalde tijd en dat ter uitvoering hiervan het zelfstandig recht van opstal voor onbepaalde tijd door de grondeigenaar wordt gevestigd en door de opstaller wordt aanvaard. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat er sprake is van een zelfstandig recht van opstal. Dit betekent dat als partijen dit recht willen opzeggen een exploot is vereist zoals bedoeld in artikel 5:88, eerste lid, van het BW in samenhang met artikel 5:104 van Pro het BW. Vaststaat dat dit niet is gebeurd. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank het recht van opstal blijven bestaan. Ten tijde van het nemen van het primaire besluit heeft het college zich dus terecht kunnen baseren op de kadastrale gegevens waarin eiseres 1 als opstalgerechtigde stond geregistreerd.
5.3
De stelling van eiseres 1 dat de grond en opstallen op 20 februari 2020 zijn verkocht aan [bedrijf] waarmee het recht van opstal is beëindigd, volgt de rechtbank niet. Uit de ingeschreven ‘Notariële verklaring koopovereenkomst’ blijkt dat het verkochte perceel belast is met het recht van opstal en de levering pas zal geschieden op 30 december 2020. Dit volgt ook uit de koopovereenkomst. Daarbij heeft het college terecht opgemerkt dat de inschrijving van de koop in de openbare registers daar niet aan af doet. Zo volgt uit artikel 7:3, vierde lid, van het BW dat de inschrijving van de koop van een registergoed met terugwerkende kracht zijn werking verliest als het registergoed niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper wordt geleverd. In dat geval wordt bovendien de koop niet geacht kenbaar te zijn door raadpleging van de openbare registers. Het beroep van eiseressen op artikel 3:58 van Pro het BW slaagt niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het college ten tijde van het primaire besluit op 20 november 2020 eiseres 1 terecht heeft aangeschreven als overtreder.
5.4
De stelling van eiseres 1 dat zij ten tijde van het bestreden besluit van 26 januari 2022 niet langer als overtreder kan worden aangemerkt volgt de rechtbank niet. Immers eiseres 1 heeft er zelf voor gekozen om de opstallen van het perceel te verkopen en de eigendom op 31 december 2020 over te dragen, terwijl de begunstigingstermijn om de overtreding te beëindigen nog niet was verstreken. Een andere uitleg zou een doeltreffende handhaving van het college immers zinledig maken. [4] Het college heeft de last onder bestuursdwang daarom aan eiseres 1 mogen opleggen. De beroepsgrond slaagt niet.
Eiseres 2
5.5
Eiseres 2 voert aan dat zij geen rechthebbende meer is op de grond en de zich daarop bevindende opstallen. De grond en opstallen zijn op 24 februari 2022 verkocht en geleverd aan [bedrijf] . De rechtbank is van oordeel dat het college eiseres 2 terecht heeft aangeschreven als overtreder, omdat aan het primaire besluit derdenwerking als genoemd in artikel 5.18 van de Wabo is toegekend en dit besluit is ingeschreven in het Kadaster. Eiseres 2 kon daarom op de hoogte zijn van de last. En eiseres 2 was ten tijde van het nemen van het bestreden besluit eigenaar van het perceel en de opstallen. Dat eiseres vervolgens het perceel op 24 februari 2022 heeft doorverkocht en geleverd aan [bedrijf] , doet daar niet aan af. Zoals ook hiervoor is overwogen heeft eiseres er zelf voor gekozen het perceel en de opstallen te verkopen en de eigendom over te dragen, terwijl de begunstigingstermijn om de overtreding te beëindigen nog niet was verstreken. Het college heeft de last onder bestuursdwang daarom aan eiseres 2 mogen opleggen. De beroepsgrond slaagt niet.
Zijn er bijzondere omstandigheden om van handhaving af te zien?
6. Eiseressen beroepen zich op het gelijkheidsbeginsel. Zij wijzen op een verbouwing en uitbreiding van het perceel [adres 2] in 2017 waarbij er dakkapellen zijn gerealiseerd. Volgens eiseressen valt niet in te zien waarom een renovatie/verbouwing van het perceel niet gelegaliseerd kan worden.
6.1
Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet worden aangetoond dat er sprake is van een ongelijke behandeling van vergelijkbare gevallen. De rechtbank is van oordeel dat daar geen sprake van is. Eiseressen hebben niet aannemelijk gemaakt dat zich met betrekking tot de bijgebouwen op het perceel [adres 2] een vergelijkbare overtreding voordoet.
6.2
De rechtbank is verder niet gebleken van bijzondere omstandigheden op grond waarvan het college van handhaving moet af zien. Het college mocht daarom tot handhaving overgaan.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep van eiseressen is ongegrond. Eiseressen krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.