Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5140
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 347.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 21 april 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, D. Mertens.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1977 gebouwde rijwoning. De woning heeft een inhoud van 367 m3 en een kaveloppervlak van 201 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 311.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 347.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 juli 2019 voor € 315.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 april 2019 voor € 411.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 april 2019 voor € 317.500,- en op 29 april 2020 voor
€ 405.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 4 mei 2020 voor € 340.000,-.
Beoordeling van het geschil
De onderbouwing door verweerder
6. De rechtbank neemt in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat drie van de vier referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Voor wat betreft de inhoud zijn de woningen, daargelaten de bijgebouwen en aanbouwen, even groot. Verweerder heeft de kubieke meterprijs vergeleken, waarbij rekening is gehouden met de waardering van de KOUDV-factoren. De woning met de laagste eenheidsprijs ( [adres 2] ) heeft een slechtere waardering op de staat van onderhoud en de staat van voorzieningen. Dit verklaart waarom deze woning een lagere prijs per m3-heeft. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
De ligging
7. Eiser heeft de beroepsgrond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
De inzichtelijkheid van de KOUDV+L-factoren
8. Eiser stelt dat verweerder op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning heeft vermeld zonder inzichtelijk te maken hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. De rechtbank stelt vast dat op het taxatieverslag geen KOUDV+L-factoren zijn vermeld. Deze staan wel op de matrix. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet, omdat er van een correctie van de KOUDV+L-factoren op het taxatieverslag geen sprake kan zijn. Verweerder heeft in beroep de waarde onderbouwd aan de hand van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen. De rechtbank kan dat volgen, omdat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Eiser heeft hiertegen geen gronden gericht. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
9. Eiser voert aan dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft aangegeven dat geen exacte indexeringscijfers overgelegd kunnen worden, maar dat uitgegaan kan worden van een stijging van 6 à 7 % in [woonplaats] in 2019, zoals gerapporteerd door het CBS, en dat die informatie ook voor eiser beschikbaar is. De rechtbank overweegt dat het in beginsel toelaatbaar is dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. [1] De rechtbank stelt echter vast dat in de matrix die is overgelegd door verweerder van een ander indexeringspercentage is uitgegaan dan de 6/7% die verweerder noemt. Waarop de wel gehanteerde indexeringspercentages – die ook per woning uiteenlopen - zijn gebaseerd, is niet onderbouwd. Dit leidt echter niet tot de slotsom dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Ook als de indexering van de verkoopwaardes buiten beschouwing wordt gelaten, en de “kale” kubieke meterprijs van de referentiepanden wordt vergeleken, kan aan de hand van de matrix worden vastgesteld dat de waarde van de woning, gelet tevens op de KOUDV+L factoren, niet te hoog is vastgesteld.
De grondstaffel
10. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt welke waarde verweerder toekent aan de grond. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de grondstaffels op of rond 27 mei 2021, voorafgaand de hoorzitting, aan de gemachtigde van eiser zijn verstuurd. Eiser heeft op de hoorzitting van 30 augustus 2021 niet opnieuw hierom gevraagd. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas in de beroepsfase weer heeft ingenomen. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
De door verweerder aangedragen referentiewoningen
11. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] niet geschikt zijn om als referentie te gebruiken, omdat deze woningen meer kaveloppervlak hebben. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat mede vanwege de ligging en overige objectenkenmerken, zoals bouwjaar, uitstraling en een soortgelijke waardering op de KOUDV- deze woningen geschikt zijn. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Daarbij komt dat verweerder rekening houdt met het groter kaveloppervlak door middel van toepassing van de grondstaffel. De beroepsgrond slaagt niet.
De gedateerde voorzieningen
12. Eiser stelt dat verweerder heeft aangegeven dat met de staat van voorzieningen voor een bedrag van € 10.000,- rekening is gehouden, maar volgens eiser blijkt dit niet uit de overgelegde matrix. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Verweerder heeft in beroep de waarde onderbouwd aan de hand van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen. In de bezwaarfase bestond deze niet. De rechtbank kan dat volgen, omdat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. In de taxatiematrix wordt voor de gedateerdheid van de voorzieningen met een bedrag van € 10.000,- rekening gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
De matige staat van onderhoud
13. Eiser stelt dat er sprake is van een matige staat van onderhoud vanwege achterstallig onderhoud van het schilderwerk en matige staat van het houtwerk. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning gewaardeerd met ‘3’. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen.
De door eiser aangedragen woningen
14. Eiser stelt dat de woningen [adres 6] en [adres 7] als referentiewoning moet worden gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De waarde van de bijgebouwen
15.1
Eiser stelt dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de bijgebouwen. De rechtbank is het niet met eiser eens. Op verweerder rust geen verplichting om - in de uitspraak op bezwaar- aan de objectonderdelen van de woning en van de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. Verder overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Dat heeft verweerder in dit geval gedaan door in beroep in de taxatiematrix de waardes van de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen te vermelden. Eiser heeft hiertegen niets meer aangevoerd, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de waardes en inzichtelijkheid daarvan ten opzichte van de eindwaarde, niet in geschil zijn.
15.2
Eiser wijst erop dat de ‘aanbouw woonruimte’ bij de woning wordt getaxeerd met € 396,- per m3 en dat de ‘aanbouw woonruimte’ bij de referentiewoningen wordt getaxeerd met € 277,- per m3. Volgens eiser maakt verweerder dit verschil niet inzichtelijk. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat voor de m3-prijs van de ‘aanbouw woonruimte’ is aangesloten bij de prijs per m3 van de inhoud van de woning, omdat de ‘aanbouw woonruimte’ optimaal woongenot geeft. De taxateur van verweerder heeft echter het verschil tussen de m3-prijs van de ‘aanbouw woonruimte’ van de woning en de m3-prijs ‘aanbouw woonruimte’ van de referentiewoningen niet kunnen verklaren. Daarom slaagt deze beroepsgrond. De rechtbank stelt vast dat voor de ‘aanbouw woonruimte’ is uitgegaan van 66 m3 (18 m3 + 48 m3) tegen een m3-prijs van € 396,-. Uitgaande van een m3-prijs van € 277,- euro, zoals bij de referentiepanden, levert dit een verschil op van € 7.854,-. De rechtbank zal daarom de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vaststellen op € 339.000,-.
De conclusie en bijkomende beslissingen
16. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van deze woning verminderen tot een bedrag van € 339.000,-.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en een wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1). Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752 in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van [adres 1] voor het belastingjaar 2021 vast op € 339.000,-;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.