Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5227
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 467.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 juni 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door P. Loijen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2007 gebouwd appartement en heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m2. [1]
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 420.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 467.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 27 november 2018 voor € 398.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 5 december 2018 voor € 410.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 juni 2019 voor € 408.046,-;
- [adres 5] , verkocht op 1 juli 2020 voor € 415.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] meer dan één jaar van de waardepeildatum afwijken, nu deze woningen op 27 november 2018 respectievelijk 5 december 2018 zijn verkocht. Dit leidt niet per definitie ertoe dat deze woningen onbruikbaar zijn, maar in dit geval was er een beter alternatief beschikbaar, namelijk de door eiseres aangedragen woning [adres 6] . Deze woning heeft een identieke gebruiksoppervlak, namelijk 102 m2 en is dichter bij de waardepeildatum verkocht. Behalve dat [adres 2] en [adres 3] een hogere woningwaarde per m2 hebben, heeft verweerder geen reden gegeven waarom deze woningen wel zijn gehanteerd en [adres 6] niet. Gelet op het feit dat ze meer dan een jaar van de waardepeildatum verkocht zijn en er een beter alternatief voorhanden was, is de rechtbank van oordeel dat verweerder deze woningen niet had mogen gebruiken.
8. Omdat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] niet gebruikt hadden mogen worden, blijven de woningen [adres 4] en [adres 5] over. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat de prijs per m2 van de woning van eiseres € 4.348,- is (en dus niet € 4.145,- zoals in de matrix staat), omdat de gebruiksoppervlakte van de woning kleiner is. Deze prijs per m2 is hoger dan de gemiddelde prijs per m2 van de woningen [adres 4] en [adres 5] , namelijk € 4.306,-. Met deze twee overgebleven referentiewoningen kan daarom de waarde zoals die door verweerder is vastgesteld niet worden onderbouwd. Verweerder heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Maakt eiseres de waarde aannemelijk?
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan dat hij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiseres de door haar voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
Conclusie en bijkomende beslissingen
10. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiseres de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 vast op € 460.000,-.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1,0). Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 460.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.