Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1209
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Tjerks).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] , te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 427.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 september 2022 met behulp van een videoverbinding. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een appartement uit 1979 met een inhoud van 250 m³, met een berging en een garage (onderpandig).
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 427.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 387.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank oordeelt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder dient de waarde van de woning vast te stellen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder moet bij de vergelijking met de vergelijkingsobjecten bovendien de verschillen met de woning goed inzichtelijk maken en aannemelijk maken dat met die verschillen voldoende rekening is gehouden. De rechtbank vindt niet dat verweerder daarin is geslaagd met de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op de zitting. Zij legt dat hierna uit.
Indexeringspercentage
6. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden.
7. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het taxatieprogramma rekent met de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten en de verkoopprijzen met behulp van een rekentool worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verweerder kon desgevraagd niet aangeven met welk indexeringspercentage wordt gerekend.
8. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiematrix geen indexeringspercentages wordt genoemd en dat verweerder ook niet kon uitleggen welke indexeringspercentages de rekentool in het taxatieprogramma heeft gehanteerd. De rechtbank concludeert op grond hiervan dat verweerder de waarde met de taxatiematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet op inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd.
Reserves van de Vereniging van eigenaren (VvE)
9. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn gecorrigeerd, rekening houdend met de VvEreserves.
10. De rechtbank stelt voorop dat het deel van de verkoopprijs dat dient voor de onderhoudsreserve van een VvE niet mag worden betrokken bij de berekening van de WOZwaarde van een woning. Dat deel wordt immers niet betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. [1] Het bij de vergelijkingsobjecten aanwezige aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE moet dus uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten worden gehaald voordat deze kunnen worden gebruikt voor de vergelijking. [2]
11. Uit het taxatierapport van verweerder blijkt niet dat verweerder de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd op de onderhoudsreserves. Verweerder heeft weliswaar gesteld dat er een correctie voor de Vve-reserves heeft plaatsgevonden en dat het taxatiesysteem deze reserves uit de verkoopprijzen heeft gehaald, maar hij heeft deze stelling op geen enkele wijze met controleerbare gegevens onderbouwd.
12. Hieruit volgt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en zo ja in hoeverre er op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie heeft plaatsgevonden voor de VvEreserves.
Conclusie en vervolg
13. De rechtbank oordeelt dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
14. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
15. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
16. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan het stellen dat de waarde lager is dan de door verweerder bepaalde waarde. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
17. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 395.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
Proceskosten en griffierecht
18. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-). De proceskosten in beroep bedragen € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroep en 1 punt voor het deelnemen aan de zitting). In afwijking van het Bpb gaat de rechtbank uit van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [3] De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,-.
19. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 395.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat