Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1597, UTR 21/1600 t/m UTR 21/1606, UTR 21/1609 t/m
UTR 21/1611
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
In de beschikkingen van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), in één geschrift verenigd, de waarde van een aantal onroerende zaken voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
Het gaat om de volgende onroerende zaken met de volgende vastgestelde waarden:
Zaaknummer
Adres
WOZ-waarde
UTR 21/1597
[adres 1] in [plaats]
€ 408.000,-
UTR 21/1598
[adres 2] in [plaats]
€ 484.000,-
UTR 21/1599
[adres 3] in [plaats]
€ 226.000,-
UTR 21/1600
[adres 4] in [plaats]
€ 381.000,-
UTR 21/1601
[adres 5] in [plaats]
€ 577.000,-
UTR 21/1602
[adres 6] in [plaats]
€ 4.465.000,-
UTR 21/1603
[adres 7] in [plaats]
€ 470.000,-
UTR 21/1604
[adres 8] in [plaats]
€ 430.000,-
UTR 21/1605
[adres 9] in [plaats]
€ 412.000,-
UTR 21/1606
[adres 10] in [plaats]
€ 734.000,-
UTR 21/1607
[adres 11] in [plaats]
€ 173.000,-
UTR 21/1608
[adres 12] in [plaats]
€ 265.000,-
UTR 21/1609
[adres 13] in [plaats]
€ 203.000,-
UTR 21/1610
[adres 14] in [plaats]
€ 189.000,-
UTR 21/1611
[adres 15] in [plaats]
€ 171.000,-
UTR 21/1612
[adres 16] (rh) in [plaats 2]
€ 184.000.-
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 18 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiser tegen de beschikkingen van 29 februari 2020 gegrond verklaard, voor zover het de waardevaststelling betreft van [adres 12] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning verlaagd naar € 265.000,-. Voor het overige zijn de bezwaren ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en voor iedere onroerende zaak een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 26 september 2022 op een online zitting behandeld. Namens eiser was zijn gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] .
Ingetrokken zaken
[adres 2] , [adres 3] , [adres 11] en 7 BS en [adres 16] (rh)
1. De gemachtigde van eiser heeft het beroep tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaken [adres 2] , [adres 3] , [adres 11] , [adres 12] en [adres 16] (rh) op de zitting ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
Het geschil en beoordelingskader
2. In geschil zijn de WOZ-waarden van de 11 overige onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser is eigenaar van deze onroerende zaken. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde voor woningen kan onder meer worden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De waarde voor niet-woningen kan worden bepaald door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode). Dit volgt uit artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiser over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Daarbij zal de rechtbank het beroep beoordelen op basis van de beroepsgronden die de gemachtigde van eiser op de zitting in deze zaken specifiek naar voren heeft gebracht. De rechtbank gaat in deze uitspraak dan ook niet in op de door de gemachtigde van eiser algemeen geformuleerde stellingen in het beroepschrift en de aanvullingen daarop.
De beoordeling door de rechtbank
Alle woningen
5. Eiser woont zelf in de woning aan de [adres 10] . De overige woningen aan de [straat 1] worden verhuurd. De woningen aan de [straat 1] zijn gelegen in de nabijheid van een tuincentrum aan de [adres 6] dat door eiser wordt verhuurd aan zijn zoon. De heffingsambtenaar heeft voor de woningen [adres 2] , [huisnummer 1] en [huisnummer 2] vanwege die ligging een korting van 25% op de grondwaarde toegepast. Dit had volgens eiser voor alle woningen aan de [straat 1] moeten gebeuren. Eiser beroept zich hierbij op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 maart 2022 over het vorige belastingjaar. [1] Eiser stelt dat het tuincentrum op een ongelukkige plek is gelegen. Er rijden iedere dag grote vrachtwagens langs die spullen komen afleveren. Daarnaast komen er veel bezoekers naar het tuincentrum met de fiets, scooter, brommer of auto. Het is er dus erg druk door de vele verkeersbewegingen en daar ondervinden de huurders van alle woningen aan de [straat 1] overlast van. Die huurders hebben in hun achtertuinen ook geen privacy, omdat die grenzen aan het parkeerterrein van het tuincentrum. Eiser stelt verder dat op de locatie ook een herontwikkeling zal plaatsvinden. Het tuincentrum zal worden gesloopt en op het terrein zullen grondgebonden woningen worden gebouwd. Verder voert eiser aan dat de toegepaste indexering gelijk moet zijn bij alle woningen aan de [straat 1] .
6. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De correctie van 25% op de grondwaarde geldt naar het oordeel van de rechtbank niet per definitie voor alle woningen aan de [straat 1] . Dit volgt ook niet uit de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 maart 2022. Een lagere grondprijs is naar het oordeel van de rechtbank gerechtvaardigd als een woning naast de in- en uitrit van het parkeerterrein van het tuincentrum ligt. Of een correctie van 25% moet worden toegepast, hangt dus af van de specifieke ligging van de woning ten opzichte van de in- en uitrit van het parkeerterrein van het tuincentrum. De rechtbank zal dat hierna voor iedere woning apart beoordelen.
7. Verder ziet de rechtbank in wat eiser aanvoert niet in dat voor alle woningen aan de [straat 1] dezelfde indexering moet worden toegepast. Bij de indexering wordt gekeken naar de waardeontwikkeling waarbij rekening wordt gehouden met het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de datum van de koopovereenkomst van de gebruikte verkoopcijfers. Deze waardeontwikkeling is bij ieder type woning anders. De mate en richting van fluctuaties in de waarde is immers sterk afhankelijk van het type woning, de ligging en omgeving en overige eigenschappen. De woningen aan de [straat 1] zijn allemaal onderling verschillend. Eiser heeft niet nader toegelicht waarom onafhankelijk van het type woning dezelfde indexering voor alle woningen aan de [straat 1] moet worden toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 13] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4]
8. [adres 13] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] zijn drie bovenwoningen in hetzelfde gebouw uit 1910/2010. De gebruiksoppervlakte van [adres 13] is 44 m², van [adres 14] 41 m² en van [adres 15] 37 m². Om de WOZ-waarde van deze bovenwoningen van respectievelijk € 203.000,-, € 189.000,- en € 171.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar voor iedere bovenwoning een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast.
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde van deze drie bovenwoningen te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar met de bovenwoningen. De referentiewoningen hebben allemaal een betere ligging met minder verkeersbewegingen dan het geval is bij de drie bovenwoningen. Eiser stelt dat de woningwaarde per m² van de bovenwoningen [adres 13] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] gelijk moet zijn aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde woningwaarde van € 2.264,- per m² voor de woning [adres 3] . Deze woning is volgens eiser goed vergelijkbaar met de drie bovenwoningen. Daarnaast stelt eiser dat de bovenwoningen [adres 13] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] net als de woning [adres 2] nabij de in- en uitrit van het tuincentrum ligt. De huurders van de bovenwoningen ondervinden net zoveel overlast van de nodige verkeersbewegingen van vrachtwagens en bezoekers van het tuincentrum als de bewoners van de benedenwoning. Omdat voor de benedenwoning [adres 2] wel een correctie van 25% op de grondwaarde is toegepast, had dit volgens eiser ook moeten gebeuren voor de bovenwoningen [adres 13] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] .
10. Uit de afzonderlijke taxatiematrixen volgt dat de drie bovenwoningen zijn vergeleken met dezelfde vier referentiewoningen. De rechtbank is het niet eens met eiser dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de drie bovenwoningen. Referentiewoningen hoeven namelijk niet identiek te zijn aan de woning. Het zijn ook bovenwoningen/appartementen. Dat volgens eiser voor de woningwaarde per m² moet worden aangesloten op de gehanteerde woningwaarde voor [adres 3] volgt de rechtbank ook niet. Niet alleen betreft dit een ander type woning (twee-onder-één-kap), maar is ook van deze woning geen verkoopcijfer bekend. Een vergelijking met een WOZ-waarde is niet geschikt om de waarde uit af te leiden. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van met die woning vergelijkbare referentiewoningen. De heffingsambtenaar hoefde de woning [adres 3] dus niet in zijn vergelijking te betrekken.
11. Wel moet de heffingsambtenaar bij de waardering van de bovenwoningen rekening houden met de verschillen, zoals het verschil in ligging. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat met de door eiser gestelde slechte ligging voldoende rekening is gehouden. Er hoeft geen korting van 25% worden toegepast zoals bij de benedenwoning [adres 2] , omdat deze bovenwoningen minder last hebben van het verkeer, omdat je daar niet op uitkijkt. Daarbij wijst de heffingsambtenaar er op dat vergeleken is met onder meer [adres 17] die dicht bij de [straat 2] ligt waar iedere dag bussen, fietsers en auto’s voorbij rijden en er dus ook veel verkeersdrukte is. Dat geldt volgens de heffingsambtenaar ook voor [adres 24] sinds daar een station is geopend. Daarnaast liggen deze referentiewoningen in een uitgaansgebied.
12. De rechtbank vindt dat eiser voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de drie bovenwoningen een slechtere ligging hebben dan de gebruikte referentiewoningen. Niet valt in te zien dat de door de heffingsambtenaar voor de benedenwoning [adres 2] toegepaste correctie van 25% op de grondwaarde vanwege de ligging nabij het parkeerterrein van het tuincentrum niet zou gelden voor de drie bovenwoningen die dezelfde ligging hebben. De referentiewoningen [adres 17] en [adres 24] hebben weliswaar ook een slechte ligging aan een drukke weg, maar naar het oordeel van de rechtbank moet als gevolg van de ligging van de bovenwoningen aan de in- en uitrit van het parkeerterrein van het tuincentrum van een sterkere waardedrukkende werking worden uitgegaan dan de heffingsambtenaar heeft aangenomen. Deze waardedrukkende werking komt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende tot uiting in de gehanteerde woningwaarde per m² voor de bovenwoningen [adres 13] en [huisnummer 4] ten opzichte van de referentiewoningen. Dit is anders voor [adres 14] . Daarbij betrekt de rechtbank dat de woningwaarde per m² van deze bovenwoning lager ligt, zodat er voldoende ruimte bestaat om het verschil in ligging op te kunnen vangen. De rechtbank stelt echter vast dat in de taxatiematrix de waarde van [adres 14] is getaxeerd op € 171.093,-. Dat is dus lager dan de beschikte waarde van € 189.000,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de drie bovenwoningen niet te hoog is.
13. Eiser heeft op zijn beurt de door hem voorgestane waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Eiser onderbouwt de door hem voorgestane waarde enkel door op de gehanteerde woningwaarde per m² van [adres 3] te wijzen. Zoals hiervoor overwogen, kan deze onderbouwing niet worden gebruikt voor het bepalen van de WOZ-waarde van de bovenwoningen.
14. De conclusie is dat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waarden die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar, voor zover die ziet op de bovenwoningen [adres 13] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] . De rechtbank voorziet zelf in de zaak door de waarde van de bovenwoningen op de waardepeildatum schattenderwijs vast te stellen op: € 184.000,- voor [adres 13] , € 171.000,- voor [adres 14] en € 154.000,- voor [adres 15] . De aanslagen onroerendezaakbelastingen worden dienovereenkomstig verminderd.
[adres 4]
15. [adres 4] is een twee-onder-één kapwoning gebouwd in 1904 met een gebruiksoppervlakte van 81 m² en een kaveloppervlakte van 159 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van € 381.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij is de vergelijkingsmethode toegepast.
16. Eiser bepleit voor [adres 4] ook een lagere waarde en verwijst hiervoor naar de gehanteerde woningwaarde van € 2.264,- voor [adres 3] . Volgens eiser geldt voor [adres 4] dezelfde overlast als gevolg van de vele verkeersbewegingen. Daarbij stelt eiser dat [adres 4] groter is dan [adres 3] en de woningwaarde per m² eigenlijk lager zou moeten worden vastgesteld vanwege de wet van het afnemend grensnut, maar eiser kan zich vinden in een woningwaarde van € 2.264,- per m² voor deze woning.
17. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van [adres 4] niet te hoog is vastgesteld. De gebruikte referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Daarbij heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de verkoopprijzen van de referentiewoningen en de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Daarbij heeft de heffingsambtenaar een correctie van 25% op de grondwaarde toegepast vanwege de ligging nabij de in- en uitrit van het parkeerterrein van het tuincentrum. Aanknopingspunten dat dit onvoldoende recht doet aan de verschillen heeft de rechtbank niet. De enkele verwijzing naar de woningwaarde per m² van [adres 3] is daartoe onvoldoende. De rechtbank verwijst hiervoor ook naar wat is overwogen onder punt 10 van deze uitspraak. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 1]
18. [adres 1] is een eindwoning gebouwd in 1904 met een gebruiksoppervlakte van 80 m² en een kaveloppervlakte van 321 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van € 408.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij is de vergelijkingsmethode toegepast.
19. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van [adres 1] te hoog heeft vastgesteld. Hierbij heeft eiser ook weer verwezen naar de gehanteerde woningwaarde per m² van € 2.264,- voor [adres 3] . Ook bij [adres 1] geldt volgens eiser dezelfde overlast van de vele verkeersbewegingen. De referentiewoningen zijn niet voldoende vergelijkbaar, omdat ze aan het begin van de [straat 1] liggen, waardoor ze geen last van het tuincentrum ondervinden.
20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van [adres 1] niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat deze woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woningwaarde per m² voor de woning lager is dan de woningwaarde per m² van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gebruikte referentiewoningen in dezelfde drukke straat liggen als [adres 1] . Ze liggen weliswaar iets verderop aan de [straat 1] , maar gezien de verschillen tussen de gehanteerde woningwaarden per m² is voldoende rekening gehouden met het verschil in ligging. Daarbij komt dat [adres 1] niet naast de in- en uitrit van het parkeerterrein van het tuincentrum ligt, waardoor de bewoners daar geen overlast van hebben. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de slechte ligging is verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoningen. Als er al sprake is van een slechtere ligging van de woning, is er naar het oordeel van de rechtbank voldoende ruimte in de gehanteerde woningwaarde per m² om het verschil in ligging op te vangen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze woning in vergelijking met de referentiewoningen een dusdanige slechtere ligging heeft dat de heffingsambtenaar om die reden een extra correctie had moeten toepassen. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 5]
21. [adres 5] is een tussenwoning gebouwd in 1904 met een gebruiksoppervlakte van 108 m² en een kaveloppervlakte van 286 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van € 577.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij is de vergelijkingsmethode toegepast.
22. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van [adres 5] te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser geldt voor deze woning ook een correctie van 25% op de grondwaarde vanwege de overlast als gevolg van de vele verkeersbewegingen.
23. De rechtbank geeft eiser hierin gelijk. De heffingsambtenaar stelt dat met de slechte ligging voldoende rekening is gehouden bij de vergelijking met de referentiewoningen. Volgens de heffingsambtenaar ligt de referentiewoning [adres 20] tegenover het spoor dicht bij het nieuw geopende station, ligt de achterzijde van de referentiewoning [adres 19] aan het tuincentrum en is bij de referentiewoning [adres 25] sprake van veel studentenpanden. De rechtbank is echter van oordeel dat hiermee onvoldoende inzichtelijk is gemaakt dat bij de waardering van de woning [adres 5] in voldoende mate rekening is gehouden met de slechtere ligging. [adres 5] ligt naast de inrit van het parkeerterrein van het tuincentrum, zodat een correctie van 25% op de grondwaarde had moeten worden toegepast. De gehanteerde woningwaarde per m² biedt onvoldoende ruimte om het verschil in ligging op te kunnen vangen. De beroepsgrond slaagt.
24. Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van [adres 5] niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft verder niet onderbouwd welke lagere waarde hij voorstaat. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd, voor zover die betrekking heeft op [adres 5] . De rechtbank voorziet zelf in de zaak door de waarde van [adres 5] op de waardepeildatum schattenderwijs vast te stellen op € 536.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen wordt dienovereenkomstig verminderd.
[adres 7]
25. [adres 7] is een hoekwoning gebouwd in 1930 met een gebruiksoppervlakte van 100 m² en een kaveloppervlakte van 106 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van € 470.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij is de vergelijkingsmethode toegepast.
26. Ook voor deze woning bepleit eiser een lagere waarde met hetzelfde argument dat voor de grondwaarde een correctie van 25% moet worden toegepast vanwege de overlast als gevolg van de vele verkeersbewegingen. Daarnaast verwijst eiser naar de gebruikte referentiewoning [adres 18] waarvoor een lage woningwaarde per m² van € 2.789,- is gehanteerd, terwijl voor de woning een woningwaarde van € 3.855,- is gehanteerd. Volgens eiser is dit een indicatie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
27. De rechtbank volgt eiser in zijn grond dat voor de woning [adres 7] dezelfde correctie van 25% op de grondwaarde had moeten worden toegepast vanwege de ligging naast de inrit van het parkeerterrein van het tuincentrum. De gehanteerde woningwaarde per m² biedt onvoldoende ruimte om het verschil in ligging op te vangen. De beroepsgrond slaagt. Dit betekent dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
28. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde ook niet voldoende onderbouwd. De enkele verwijzing naar de lage woningwaarde van de referentiewoning [adres 18] gaat niet op. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting dat die woning lager is gewaardeerd vanwege de matige staat van onderhoud en een eenvoudig/verouderd voorzieningenniveau.
29. De conclusie is dat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waarden die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd, voor zover die betrekking heeft op [adres 7] . De rechtbank voorziet zelf in de zaak door de waarde van [adres 7] op de waardepeildatum schattenderwijs vast te stellen op € 450.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen wordt dienovereenkomstig verminderd.
[adres 8] , [huisnummer 5] en [huisnummer 6]
30. [adres 8] is een tussenwoning gebouwd in 1934 met een gebruiksoppervlakte van 93 m² en een kaveloppervlakte van 120 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van € 430.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd.
31. [adres 9] is een tussenwoning gebouwd in 1934 met een gebruiksoppervlakte van 93 m² en een kaveloppervlakte van 98 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van € 412.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd.
32. [adres 10] is een hoekwoning gebouwd in 1934 met een gebruiksoppervlakte van 170 m² en een kaveloppervlakte van 212 m². Om de WOZ-waarde van deze woning van € 734.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Bij alle drie de woningen is de vergelijkingsmethode toegepast.
33. Eiser voert aan dat de waarden van deze drie woningen te hoog zijn vastgesteld. Volgens eiser moet voor deze woningen ook een correctie van 25% op de grondwaarde worden toegepast vanwege de ligging nabij de ingang van het tuincentrum dan wel vanwege de ligging nabij de [straat 3] . Volgens eiser zorgt de ligging nabij de [straat 3] voor een soortgelijke verkeersoverlast. Eiser bepleit voor de woningen [adres 8] en [huisnummer 5] een woningwaarde per m² van € 2.264,- zoals die ook voor [adres 3] is gehanteerd. Voor de woning [adres 10] vindt eiser een woningwaarde per m² van € 2.764,- reëel, omdat eiser zelf in deze woning woont en deze woning in verhouding tot de verhuurde woningen mooier en beter onderhouden is. Daarnaast wijst eiser op de lagere woningwaarde van de gebruikte referentiewoning [adres 18] .
34. De rechtbank geeft eiser hierin geen gelijk. Uit de afzonderlijke taxatiematrixen volgt dat de drie woningen [adres 8] , [huisnummer 5] en [huisnummer 6] zijn vergeleken met dezelfde vier referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. De woningen [adres 8] , [huisnummer 5] en [huisnummer 6] liggen niet naast de in- en uitrit van het parkeerterrein van het tuincentrum. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de referentiewoning [adres 19] in dezelfde straat ligt en aan de achterzijde grenst aan het tuincentrum nabij de [straat 3] . Verder ligt de referentiewoning [adres 20] ook op een vrij belaste locatie aan de spoorlijn. De referentiewoning [adres 26] ligt in een woonwijk, maar met aardig wat overlast van studenten. Volgens de heffingsambtenaar is de ligging van de referentiewoningen dus vergelijkbaar met de ligging van de woning. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een slechtere ligging van de woningen ten opzichte van de referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor de ligging van de woningen dan ook geen correctie hoeven toe te passen. Als er al sprake zou zijn van een slechtere ligging, dan nog leidt die omstandigheid niet tot de conclusie dat de vastgestelde waarden van de woningen te hoog is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar voor de woningen een lagere woningwaarde per m² heeft gehanteerd dan voor de referentiewoningen. Alleen [adres 18] heeft een lagere woningwaarde per m², maar zoals hiervoor is overwogen heeft deze referentiewoning een matige staat van onderhoud en een eenvoudig/verouderd voorzieningenniveau. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 6]
35. [adres 6] is het tuincentrum gebouwd in 1975/1997 met een totale oppervlakte van 8.228 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 11.078 m². [bedrijf] is gebruiker van het tuincentrum. Om de WOZ-waarde van het tuincentrum van € 4.465.000,- te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie. De rechtbank sluit zich aan bij die gezamenlijke opvatting. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurwaarde van € 485.361,- per jaar en de kapitalisatiefactor is vastgesteld op 9,2.
36. Eiser bepleit een lagere waarde voor het tuincentrum. Op de zitting heeft eiser verklaard dat de huurwaarde niet langer een geschilpunt vormt. De rechtbank gaat daarom uit van een huurwaarde van € 59,- per m² en een huurwaarde van € 485.361,- per jaar. Partijen verschillen uitsluitend nog van mening over de hoogte van de kapitalisatiefactor. Ter onderbouwing daarvan heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix marktgegevens opgenomen van drie referentieobjecten. Daarover stelt eiser dat de gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met het tuincentrum waarin ook horeca is gevestigd. Het referentiepand [adres 21] is een bouwmarkt. Referentiepand [adres 22] is ook een bouwmarkt en ligt veel zuidelijker aan de andere kant van de A12 in een industriegebied. Referentiepand [adres 23] is een modern kantoorgebouw uit 2002 aan de andere kant richting [locatie] .
37. De rechtbank geeft eiser ook op dit punt geen gelijk. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met het tuincentrum. De heffingsambtenaar heeft deze objecten dus als uitgangspunt kunnen gebruiken voor de vaststelling van de kapitalisatiefactor en daarmee voor de waardering van het tuincentrum. Het is immers niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen objecten. De referentieobjecten zijn ook bedrijfsgebouwen/winkelruimten. Het is daarbij niet van belang wat voor soort bedrijven op de waardepeildatum gevestigd zijn in deze objecten, maar wat er op dat moment gevestigd kan worden. De kapitalisatiefactor voor het tuincentrum is lager vastgesteld dan de uit de verkooptransacties afgeleide prijzen. De kapitalisatiefactor van de referentiewoningen is vastgesteld op 9,6, 12,1 en 14,2 tegenover 9,2 voor het tuincentrum. De WOZ-waarde per m² voor het tuincentrum komt uit op € 543,- tegenover € 559,-, € 1.032,- en € 1.038,- voor de referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de totstandkoming van de kapitalisatiefactor van 9,2 voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt.
38. Eiser heeft ook nog gewezen op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021. [2] Volgens eiser volgt uit deze uitspraak dat een heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor bij gerealiseerde verkooptransacties nooit mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaarden. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. [3] Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk gemaakt worden. De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarden onderbouwd met huurcijfers van vergelijkbare objecten, te weten de ingezonden huurovereenkomsten en een huurinlichtingenformulier van twee gebruikte referentieobjecten. Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaarden. Eiser heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. Eiser heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
39. Verder voert eiser aan dat het tuincentrum ook vuurwerk verkocht in de laatste dagen van het jaar met een fenomenale omzet, maar door het vuurwerkverbod is dat niet meer mogelijk. Daardoor is volgens eiser geen sprake meer van een winstgevende exploitatie van het tuincentrum.
40. Deze beroepsgrond slaagt ook niet. De waarde van het tuincentrum in deze zaak moet worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Dat was voor de inwerkingtreding van het verbod om vuurwerk te verkopen in december 2020 en kan al daarom geen effect hebben gehad ten tijde van de waardepeildatum. Bovendien heeft eiser niet onderbouwd en dus niet inzichtelijk gemaakt op welke manier omzetverlies bij de huurwaardekapitalisatiemethode een rol speelt.
41. Verder stelt eiser onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [4] dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico als gevolg van de coronapandemie. Volgens eiser heeft dit risico zich al verwezenlijkt door de coronacrisis en de lockdowns als gevolg van die crisis. De horecagelegenheid in het tuincentrum was daardoor gesloten en niet-essentiële spullen konden niet worden verkocht.
42. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zoals hiervoor overwogen is de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019. Op dat moment speelden de gevolgen van de coronapandemie nog geen rol. In aanvulling hierop oordeelt de rechtbank dat de naderende coronacrisis op 1 januari 2020 ook niet kan worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. De coronacrisis heeft namelijk de gehele maatschappij geraakt en niet alleen eiseres. Er waren tussen de waardepeildatum en het daaropvolgende kalenderjaar bovendien nog geen concrete overheidsmaatregelen genomen. Er is daarom geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Verder komt het leegstandsrisico tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten. Eiser heeft verder geen concrete gegevens over de feitelijke leegstand verstrekt waaruit zou volgen dat de heffingsambtenaar daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
43. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van [adres 6] niet te hoog is vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
44. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
45. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [5] De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, mag maximaal 2 jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
46. In deze zaak komt de rechtbank op grond van artikel 6 van het EVRM en artikel 17 van de Grondwet tegemoet aan het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 8 april 2020 en deze uitspraak is een periode van ongeveer 2 jaar en 7 maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met 7 maanden. Eiser heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 1.000,-. De veroordeling tot vergoeding van die schade moet naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat der Nederlanden (de Staat). De rechtbank stelt vast dat de bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 18 maart 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 11 maanden geduurd en daarmee, naar beneden afgerond, 5 maanden te lang. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 30 maart 2021 tot de uitspraakdatum, ongeveer 19 maanden geduurd. De rechtbank heeft daarmee het aan haar toe te rekenen deel van de redelijke termijn van 18 maanden met, ook naar beneden afgerond, met een 1 maand overschreden. De ‘overgebleven’ maand is aan niemand toe te rekenen, aangezien dat de periode is tussen de uitspraak op bezwaar en de ontvangst van het beroepschrift. De heffingsambtenaar is daarom voor 5/6 verantwoordelijk voor de termijnoverschrijding en de Staat voor 1/6. Hierdoor komt € 833,33 (5/6 deel van € 1.000,-) voor rekening van de heffingsambtenaar en € 166,67 (1/6 deel van € 1.000,-) voor rekening van de Staat.
47. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de Minister van Justitie en Veiligheid niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. [6]
Conclusie en gevolgen
48. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd, voor zover die ziet op de woningen [adres 13] , [adres 14] , [adres 15] , [adres 5] en [adres 7] .
49. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.518,- omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 18 maart 2021, voor zover die ziet op de woningen [adres 13] , [adres 14] , [adres 15] , [adres 5] en [adres 7] ;
- stelt de waarde van [adres 13] , [adres 14] en [adres 15] vast op respectievelijk € 184.000,-, € 171.000,- en € 154.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- stelt de waarde van [adres 5] vast op € 536.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- stelt de waarde van [adres 7] vast op € 450.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 833,33 aan schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 166,67 aan schadevergoeding aan eiser;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.518,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, voorzitter, en mr. J. Wolbrink en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 november 2022.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.