Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4859
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.M. Dens).
Procesverloop
Bij besluit van 11 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 573.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 15 juni 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2007 gebouwde vrijstaande woning met een overkapping van 10 m², twee bergingen en een zwembad. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 215 m² en ligt op een kavel van 490 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 529.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 2 augustus 2019 voor € 475.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 6 april 2020 voor € 489.500,-;
3. [adres 4] , verkocht op 7 augustus 2019 voor € 610.000,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
5. Eiser voert aan dat verweerder bij de woning ten onrechte is uitgegaan van een goede ligging (factor ‘4’) en een bovengemiddelde kwaliteit (factor ‘4’). Over de ligging stelt eiser dat het hem niet duidelijk is waarom de woning beter zou zijn gelegen dan de referentiewoningen, want zijn woning ligt het dichtst bij de N309, heeft geen vrij uitzicht, maar kijkt op woningen aan de Landfort uit. Volgens eiser is ook niet gebleken dat de woning kwalitatief beter is dan de referentiewoningen.
6. Verweerder heeft over de ligging toegelicht dat de betere ligging ‘4’ kan worden verklaard door de ligging van de woning aan het water. De rechtbank vindt dat verweerder, nu eiser onbetwist heeft toegelicht dat de woning geen vrij uitzicht heeft aan de achterzijde en het slechts een sloot betreft, daarmee onvoldoende heeft onderbouwd waarom sprake zou zijn van een boven gemiddelde ligging. Dat de woning van eiser dichter bij de N309 is gelegen dan de referentiewoningen heeft verweerder bovendien niet betwist. De voor de ligging gehanteerde correctie op de waarde van de kavel van 10% kan de rechtbank daarom niet volgen.
7. Over de 4 voor kwaliteit heeft verweerder toegelicht dat dit geen onwaarschijnlijkheid is, omdat de woning een bijzondere bouwstijl heeft. Hij wijst erop dat ook binnen eenzelfde bouwjaar een variatie van kwaliteit kan bestaan vanwege de variatie aan bouwmaterialen. Ook staat de woning al jarenlang als zodanig geregistreerd in de gemeentelijke systemen. De rechtbank vindt niet dat de door verweerder genoemde bijzondere bouwstijl, de conclusie rechtvaardigt dat de woning ook kwalitatief hoogwaardiger dan gemiddeld zou zijn. Met de toelichting dat er binnen een bouwjaar of bouwperiode sprake kan zijn van een verschil in kwaliteit, maakt verweerder ook niet inzichtelijk waarom de woning van eiser in het bijzonder kwalitatief hoogwaardiger zou zijn dan andere woningen in hetzelfde bouwjaar. Ook het feit dat de woning al jarenlang geregistreerd staat als een kwalitatief betere woning, is voor de rechtbank geen aanleiding om ervan uit te gaan dat de woning daadwerkelijk kwalitatief beter is, omdat een inhoudelijke uitleg hierover ontbreekt. De gehanteerde correctie op de waarde van de woning van 10% voor de kwaliteit, kan de rechtbank daarom niet volgen.
8. Gelet op wat de rechtbank onder 6 en 7 heeft overwogen, is zij van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden slagen.
9. Eiser heeft nog aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 5] en de [adres 6] . Ook stelt eiser onder verwijzing naar een uitspraak van het Hof Den Haag van 21 december 2010 (ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139), dat verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde niet alleen het hoogste verkoopcijfers mag gebruiken. De rechtbank zal deze gronden niet te bespreken, omdat het beroep reeds gegrond is gelet op wat onder 6 en 7 is besproken.
10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 475.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt niet dat eiser deze waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hij heeft deze waarde namelijk niet nader onderbouwd, anders dan dat hij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald.
11. Omdat partijen de door hen verdedigde waardes niet aannemelijk maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 daarom schattenderwijs vast op € 551.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, veroordeelt zij verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten en bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De door eiser gemaakte proceskosten stelt de rechtbank vast op € 2.056,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor de proceskosten in bezwaar bedraagt de vergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) € 538,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-). Voor de proceskosten in beroep bedraagt de vergoeding € 1.518,- (1 punt voor het voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,-). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) gaat de rechtbank in afwijking van het Bpb uit van een waarde per punt van € 759,- in beroep.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 vast op € 551.000, naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
-bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
-draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 augustus 2022.
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.