ECLI:NL:RBMNE:2022:4739

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/4553

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: B.A.M. Slockers),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(vertegenwoordiger: M.M. Dens).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 11 februari 2021 (
de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (
de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 314.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (
de aanslag). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 314.000.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De mondelinge behandeling was aanvankelijk gepland op 26 april 2022. Op verzoek van verweerder heeft de rechtbank de mondelinge behandeling uitgesteld.

Verweerder heeft geen verweerschrift ingediend. Wel heeft hij op 13 mei 2022 een nader stuk met een taxatieoverzicht ingediend waarin hij zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft toegelicht.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 26 april 2022. Op de zitting is eiser vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. De woning is een geschakelde bungalow, gebouwd in 2000 en gelegen in [woonplaats] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 115 m². Tot de woning behoren een perceel grond met een oppervlak van 378 m2, een carport en twee tuinhuizen.

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 314.000 te hoog is.

3. Eiser stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is;

2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 295.000.

Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunten – samengevat – het volgende aangevoerd.

Er is onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de -op zich goed met de woning vergelijkbare- vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] , meer specifiek met de verschillen in perceeloppervlak, wooninhoud en de gestegen marktprijzen ten opzichte van de woning. Als wel rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de objecten en de woning, dan leidt dat tot een waarde van de woning die lager is dan de vastgestelde waarde. In de grondstaffel van verweerder is de afname van de rekenprijzen per vierkante meter naarmate de oppervlakte van de grond groter is, niet onderbouwd en naar de opvatting van eiser te klein. De door verweerder toegepaste correcties van de rekenprijzen per vierkante meter van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn evenmin onderbouwd en naar de opvatting van eiser te groot.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde niet te hoog is;

2e. dat de door eiser bepleite waarde van € 295.000 te laag is.

Ter onderbouwing van deze standpunten heeft verweerder bij het nadere stuk van 13 mei 2022 een taxatieoverzicht met bijlages gevoegd (
het taxatieoverzicht). De waardeonderbouwing bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens. Deze gegevens betreffen de woning en drie naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbare panden [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de
vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, in [woonplaats] gelegen geschakelde bungalows, gebouwd in 2000. De gegevens die verweerder heeft gebruikt om de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te herleiden, heeft de rechtbank in het onderstaande schema samengevat:

Woning

[adres 1]

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

koopsom (€)

343

300

280

koopdatum

01-12-2018

13-02-2019

26-03-2019

correctie naar waarde-

peildatum

10,9%

waarde op waarde peildatum (€)

319.858

380.387

332.7

310.52

WOZ-waarde (€)

314

oppervlakte hoofdgebouw (m2)

115

167

155

110

rekenprijs/m2 hoofdgebouw (€)

2.112

1.794

1.689

2.203

deelwaarde hoofdgebouw (€)

242.918

299.617

261.77

242.285

carport (€)

1.75

tuinhuis aantal

rekenprijs/stuk (€)

575

deelwaarde tuinhuis/tuinhuizen

1.15

575

overkapping (€)

oppervlakte grond (m2)

378

389

351

337

rekenprijs/m2 (€)

196

203

197

198

deelwaarde grond

74.04

79.02

69.18

66.66

kw-oh-liggingfactoren

3-3-3

k-oh-lig-correctie

correctie oppervlakte

hoofdgebouw (%)

+ 23

+ 17

-2

gecorrigeerde rekenprijs/

m2 hoofdgebouw (€)

2.2

1.983

2.155

gemiddelde gecorrigeerde rekenprijs/m2 hoofdgebouw

2.112

Voor de bepaling van de deelwaarden van de grond bij de vergelijkingsobjecten en de woning is gebruik gemaakt van een
grondstaffel:

Grondstaffel

Waarde per m2

Waarde

Cumulatief

tot en met 300 m2

€ 200

€ 60.000

van 301 m2 tot en met 500 m2

€ 180

€ 36.000

€ 96.000

van 501 m2 tot en met 700 m2

€ 150

€ 30.000

€ 126.000

Beoordeling

5. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding^[1].

6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 314.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 295.000 komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.^[2]

7. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is de taxateur van verweerder als volgt te werk gegaan. Hij heeft de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject verminderd met de door hem geschatte deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en van de in het taxatieoverzicht afzonderlijk benoemde gebouwde delen (niet zijnde het hoofdgebouw) van het vergelijkingsobject. Het na deze verminderingen resterende deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject heeft de taxateur gedeeld door het aantal vierkante meters oppervlak van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw. Uit de rekenprijzen per vierkante meter van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur de rekenprijs per vierkante meter van het tot de woning behorende hoofgebouw afgeleid. De rekenprijs per vierkante meter van het tot de woning behorende hoofgebouw is door de taxateur vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters oppervlak van de hoofgebouw. Daaruit resulteert de deelwaarde van de hoofgebouw. Deze deelwaarde heeft de taxateur vervolgens verhoogd met de door hem geschatte deelwaarden van de tot de woning behorende grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van de woning, met als uitkomst de getaxeerde waarde/vastgestelde waarde van de woning.

8. De onder 7 geschetste waardeherleiding is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte manier om de marktwaarde van een woning te bepalen. Wel dient verweerder de door hem bij de waardeherleiding gebruikte aannames van een deugdelijke onderbouwing te voorzien.

9. De taxateur van verweerder heeft ter toelichting van de aannames in het Taxatieoverzicht en de bijlagen daarbij, ter zitting nog het volgende opgemerkt.

De bij de waardeherleiding door de taxateur gebruikte aannames, meer in het bijzonder de correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling van 10,9% op jaarbasis voor de periode van 1 januari 2019 tot 1 januari 2020 en de (bandbreedten) van de rekenprijzen per m2 grond in de grondstaffel zijn gebaseerd op door de gemeente verzamelde, verkoopprijzen van woningen.

Wat betreft de (bandbreedten) van de rekenprijzen per m2 grond in de grondstaffel is niet uitgegaan van verkoopprijzen van kavels bouwgrond omdat een kavel bouwgrond niet vergelijkbaar is met een kavel waarop een woning staat. De rekenprijzen per m2 grond in de grondstaffel zijn afgeleid uit de verkoopprijzen van woningen door daarop de geschatte deelwaarden van de gebouwde delen van woningen in mindering te brengen.

Bij het bepalen van de correcties die op de rekenprijzen per vierkante meter van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten zijn aangebracht in verband met de verschillen tussen de oppervlakte van de woning en de oppervlakten van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur een vuistregel gebruikt, die is gebaseerd op zijn ervaring als taxateur. Bij de vuistregel wordt eerst bepaald hoeveel percent de gebruiksoppervlakte in m2 van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject afwijkt van de gebruiksoppervlakte in m2 van het hoofdgebouw van de woning. De waardecorrectie, uitgedrukt in percenten, voor het verschil in oppervlakte wordt gesteld op de helft van het zo-even bedoelde procentuele verschil tussen de gebruiksoppervlakten van het vergelijkingsobject en de woning.

10. De rechtbank stelt voorop dat het bij het beantwoorden van de vraag of de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is, niet gaat om (de motivering van) de door verweerder aan de samenstellende delen van de onroerende zaak toegekende deelwaarden en/of het bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak aan afzonderlijke primaire en/of secundaire kenmerken daarvan toegekende gewicht, maar om de beoordeling van de (motivering van de) waarde van de onroerende zaak als geheel. Bij die beoordeling mag niet uit het oog worden verloren dat het waarderen van onroerende zaken voor de Wet WOZ geen exacte wetenschap is^[3]. Dat neemt niet weg dat van verweerder verlangd mag worden dat hij in een geval als het onderhavige, waarin hij de vastgestelde waarde van de onroerende zaak heeft onderbouwd met een herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, inzichtelijk en controleerbaar maakt dat de bij die herleiding gebruikte aannames zijn terug te voeren op marktgegevens en/of andere objectieve, waarderelevante gegevens.

Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er, met wat hij ter onderbouwing van de herleiding van de waarde van de woning uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd, in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.

Naar volgt uit de taxatieoverzicht heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht. De vergelijkingsobjecten hebben veel overeenkomsten met de woning. Zowel de vergelijkingsobjecten als de woning zijn geschakelde bungalows uit het bouwjaar 2000. [adres 2] en [adres 3] zijn in dezelfde straat als de woning van eiser gelegen. [adres 4] ligt weliswaar op enige afstand van de woning, die afstand staat naar het oordeel van de rechtbank niet in de weg aan het gebruik van de verkoopprijs van dit object bij de bepaling van de waarde van de woning.

Gelet op het taxatieoverzicht en wat verweerder in aanvulling daarop ter zitting heeft aangevoerd (zie onder 9), is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. Aan dit oordeel doet niet af wat eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.

12. Op de zitting heeft eiser verklaard dat hij de door verweerder toegepaste correctie voor de waardeontwikkeling in het tijdsverloop tussen de verkoopdata en de waardepeildatum van de vergelijkingsobjecten of omgekeerd niet langer betwist.

De stelling van eiser dat verweerder in de grondstaffel is uitgegaan van een te kleine afname van de rekenprijzen per vierkante meter naarmate de oppervlakte van de grond groter is, nu eiser deze stelling niet met concrete gegevens motiveert, onvoldoende om enkel op grond daarvan te twijfelen aan de onder 9 samengevatte onderbouwing van de door verweerder gehanteerde grondstaffel en de daarin opgenomen (bandbreedten van) rekenprijzen per vierkante meter grond.

Hetzelfde geldt, mutatis mutandis, voor de stelling van eiser dat de door verweerder toegepaste correcties van de rekenprijzen per vierkante meter van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] onjuist zijn. De rechtbank ziet in deze stelling geen reden om te twijfelen aan de onder 9 samengevatte onderbouwing van de zo-even genoemde correcties.

13. Omdat verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, komt de rechtbank niet meer toe aan een de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 295.000.^[4]

Slotsom

14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding
.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 november 2022.

De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.