ECLI:NL:RBMNE:2022:4741

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/5090

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: B.A.M. Slockers),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(vertegenwoordiger: M.M. Dens).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 11 februari 2021 (
de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (
de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 253.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (
de aanslag). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 253.000.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De mondelinge behandeling was aanvankelijk gepland op 26 april 2022. Op verzoek van verweerder heeft de rechtbank de mondelinge behandeling uitgesteld.

Verweerder heeft geen verweerschrift ingediend. Wel heeft hij op 13 mei 2022 een nader stuk met een taxatieoverzicht ingediend waarin hij zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft toegelicht.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 30 juni 2022. Op de zitting is eiser vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. De woning is een rijwoning, gebouwd in 2018 en gelegen in [woonplaats] . Tot de woning behoren een perceel grond met een oppervlak van 105 m2 en een berging.

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 253.000 te hoog is.

3. Eiser stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is;

2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 225.000.

Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunten – samengevat – het volgende aangevoerd. Verweerder heeft in het bij zijn nadere stuk van 13 mei 2022 gevoegde taxatieoverzicht met bijlages (
het Taxatieoverzicht) onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en drie – naar de opvatting van eiser op zich goed met de woning vergelijkbare – panden (
de vergelijkingsobjecten), meer specifiek met de verschillen in perceeloppervlak, wooninhoud [bedoeld zal zijn: woonoppervlak] en marktwaarde (van de woning) dan wel verkoopprijs (van de vergelijkingsobjecten). Zou verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten wél rekening hebben gehouden met deze verschillen, dat zou dit hebben geresulteerd in een waarde van de woning die lager is dan de vastgestelde waarde. Eiser stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 225.000.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde niet te hoog is;

2e. dat de door eiser bepleite waarde van € 225.000 te laag is.

Ter onderbouwing van deze standpunten heeft verweerder het Taxatieoverzicht met bijlagen overgelegd. Het Taxatieoverzicht bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens. Deze gegevens betreffen de woning en de vergelijkingsobjecten. [adres 2] is een in 2016 gebouwde rijwoning, [adres 3] een in 2016 gebouwde hoekwoning en [adres 4] een in 2018 gebouwde rijwoning. De gegevens die verweerder heeft gebruikt om de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te herleiden, heeft de rechtbank in het onderstaande schema samengevat:

Woning

[adres 1]

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

type

rijwoning

hoekwoning

rijwoning

koopsom (€)

244

280

265

koopdatum

03-01-2020

09-06-2020

23-11-2019

correctie naar waardepeildatum

- 3%

waarde op waarde peildatum (€)

266.342

244

271.6

265

WOZ-waarde (€)

253

oppervlakte hoofdgebouw (m2)

118

110

118

rekenprijs/m2 hoofdgebouw (€)

1.932

1.877

1.906

1.895

deelwaarde hoofdgebouw^[1](€)

227.942

206.425

224.9

223.6

tuinhuis aantal

rekenprijs/stuk (€)

575

oppervlakte berging (m2)

rekenprijs/m² (€)

275

berging totaal (€)

1.65

overkapping aantal

overkapping (€)

dakkapel aantal

dakkapel (€)

oppervlakte grond (m2)

105

101

123

105

rekenprijs/m2 (€)

350

deelwaarde grond

36.75

35.35

43.05

36.75

factoren voor kwaliteit, onderhoud en ligging

4-4-3

3-4-3

4-4-3

correctie o.b.v. de factoren voor kwaliteit, onderhoud en ligging (%)

10-0-0

0-0-0

correctie voor de oppervlakte van het

hoofdgebouw (%)

-3

gecorrigeerde rekenprijs/m2 van het hoofdgebouw (€)

1.994

1.906

1.895

gemiddelde gecorrigeerde rekenprijs/m2 hoofdgebouw

1.932

Bij het Taxatieoverzicht heeft verweerder onder meer een nadere analyse van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, de hieronder opgenomen
grondstaffelen een tabel met rekenprijzen per m2 of per stuk van de apart in de waardebepaling betrokken gebouwde delen (
rekenprijzentabel) gevoegd.

Grondstaffel

Waarde per m2

Waarde

Cumulatief

tot en met 150 m2

€ 350

€ 52.500

151 m2 tot en met 350 m2

€ 245

€ 49.000

€ 101.500

351 m2 tot en met 500 m2

€ 175

€ 35.000

€ 136.500

De in de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning gebruikte rekenprijzen uit de rekenprijzentabel zijn vermeld in het hierboven opgenomen Taxatieoverzicht.

Beoordeling

5. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding^[2].

6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 253.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 225.000 komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.^[3]

7. In het Taxatieoverzicht, waarmee verweerder heeft willen onderbouwen dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, is de taxateur van verweerder als volgt te werk gegaan. Startpunt van de onderbouwing zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 3] is gecorrigeerd voor de
tussentijdse waardeontwikkeling, dat is de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject tussen de waardepeildatum en de datum waarop de verkoopprijs is overeengekomen. Vervolgens is de verkoopprijs van elk vergelijkingsobject – wat betreft het vergelijkingsobject [adres 3] : na correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling – verminderd met de door de taxateur geschatte deelwaarden van de grond en van de apart in de waardering betrokken gebouwde delen van het vergelijkingsobject. Na deze vermindering resteert de deelwaarde van het hoofdgebouw. De berekende deelwaarden van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten zijn gedeeld door de oppervlakten van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten, met als uitkomst een rekenprijs per m2 voor het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject. De rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject [adres 2] is gecorrigeerd voor de oppervlakte van dit vergelijkingsobject.

De rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten – voor het vergelijkingsobject [adres 2] : na correctie voor de oppervlakte van het object – bedragen respectievelijk € 1.877, € 1.906 en € 1.895. Het gemiddelde van deze rekenprijzen per m2 van € 1.932 is gebruikt als rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning. Dat bedrag is vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning met als resultaat de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning van € 227.942.

Vervolgens is bij die deelwaarde de door de taxateur geschatte deelwaarde van de bij de woning behorende grond en berging opgeteld. De uitkomst van die optelling is de door de taxateur geschatte waarde van de woning op waardepeildatum van € 266.342. Omdat dit bedrag € 13.342 hoger is dan de vastgestelde waarde van de woning van € 253.000, blijkt – volgens verweerder – uit het Taxatieoverzicht dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

8. De onder 7 geschetste waardeherleiding is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte manier om de marktwaarde van een woning te bepalen. Wel dient verweerder de door hem bij de waardeherleiding gebruikte aannames van een deugdelijke onderbouwing te voorzien.

9. De taxateur van verweerder heeft ter toelichting van de aannames in het Taxatieoverzicht en de bijlagen daarbij, ter zitting nog het volgende opgemerkt.

De (bandbreedten van de) rekenprijzen per m2 grond in de grondstaffel zijn gebaseerd door de gemeente verzamelde verkoopprijzen van woningen. Op die verkoopprijzen zijn de geschatte deelwaarden van de gebouwde delen de verkochte woningen in mindering gebracht. Er is geen gebruik gemaakt van verkoopprijzen van kavels bouwgrond omdat een kavel bouwgrond niet vergelijkbaar is met een kavel waarop een woning is gebouwd.

Voor de bepaling van de correctie voor tussentijdse waardeontwikkeling van het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 3] van - 3% is gebruik gemaakt van het bij het Taxatieoverzicht gevoegde overzicht “Prijsontwikkelingen hoek- en rijwoningen [woonplaats] ”. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] zijn niet voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerd, omdat zij nagenoeg op de waardepeildatum zijn verkocht, zodat de tussentijdse waardeontwikkeling verwaarloosbaar is.

Bij het bepalen van de correctie die op de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject [adres 2] is aangebracht in verband met het verschil tussen de oppervlakte van de woning en de oppervlakte van dit vergelijkingsobject, is een vuistregel gebruikt, die is gebaseerd op de kennis en ervaring van de taxateur. Bij de vuistregel wordt eerst bepaald hoeveel percent de gebruiksoppervlakte in m2 van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject afwijkt van de gebruiksoppervlakte in m2 van het hoofdgebouw van de woning. De waardecorrectie, uitgedrukt in percenten, voor het verschil in oppervlakte wordt gesteld op de helft van het zo-even bedoelde procentuele verschil tussen de gebruiksoppervlakten van het vergelijkingsobject en de woning.

De factoren voor de secundaire kenmerken (kwaliteit, onderhoud en ligging) van verkochte woningen en de voor een punt verschil in die factoren toe te passen correcties zijn geschat bij de analyse van de verkoopprijzen van die woningen. De zo bepaalde factoren worden geregistreerd. In dit geval zijn de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende factoren gelijk, met één uitzondering: de factor voor kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres 2] . Dat object heeft een gemiddelde kwaliteit (factor 3), terwijl de andere vergelijkingsobjecten en de woning een bovengemiddelde kwaliteit (factor 4) hebben. De correctie voor één punt verschil in de factor voor kwaliteit is geschat op 10%. .

10. De rechtbank stelt voorop dat het bij het beantwoorden van de vraag of de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is, niet gaat om (de motivering van) de door verweerder aan de samenstellende delen van de onroerende zaak toegekende deelwaarden en/of het bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak aan afzonderlijke primaire en/of secundaire kenmerken daarvan toegekende gewicht, maar om de beoordeling van de (motivering van de) waarde van de onroerende zaak als geheel. Niet uit het oog mag worden verloren dat het waarderen van onroerende zaken voor de Wet WOZ geen exacte wetenschap is^[4]. Dat neemt niet weg dat van verweerder verlangd mag worden dat hij in een geval als het onderhavige, waarin hij de vastgestelde waarde van de onroerende zaak heeft onderbouwd met een herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, inzichtelijk en controleerbaar maakt dat de bij die herleiding gebruikte aannames zijn terug te voeren op marktgegevens en/of andere objectieve, waarderelevante gegevens.

11. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er, met wat hij ter onderbouwing van de herleiding van de waarde van de woning uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd, in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.

Naar volgt uit wat onder 7 en 9 is overwogen heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van de zogeheten vergelijkingsmethode^[5]. Niet tussen partijen in geschil is dat de woningen, waarvan de verkoopprijzen zijn gebruikt om de vastgestelde waarde te onderbouwen (de vergelijkingsobjecten), goed met de woning vergelijkbaar zijn. Wél tussen hen in geschil is of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij met het Taxatieoverzicht en wat hij overigens heeft aangevoerd in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Deze vraag beantwoordt de rechtbank, gelet op het taxatieoverzicht, de bijlagen daarbij en wat verweerder in aanvulling daarop ter zitting heeft aangevoerd (zie onder 9), bevestigend.

12. Aan dit oordeel doet niet af wat eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.

Op de zitting heeft eiser verklaard dat hij de door verweerder voor het vergelijkingsobject [adres 3] toegepaste correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling niet (langer) betwist. Evenmin betwist hij (nog) dat voor de beide andere vergelijkingsobjecten geen correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling nodig is.

De stelling van eiser dat verweerder (mogelijk) is uitgegaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte van het hoofdgebouw van de woning, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft op de zitting onweersproken verklaard dat de vloeroppervlakten van alle woningen binnen de gemeente, ook de woning van eiser, vóór eind 2021 aan de hand van bouwtekeningen zijn opgemeten, dit in verband met de eerder door de gemeente gemaakte keuze om bij de waardering van woningen niet langer uit te gaan van de inhoud van de woningen, maar in plaats daarvan de oppervlakte van de woningen te gebruiken^[6]. Verder heeft verweerder op de zitting aangevoerd dat de gegevens over woningen van het WOZ-waardeloket, waarnaar eiser verwijst, afkomstig zijn uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en dat tussen de oppervlakten in de BAG en de bij de uitvoering van de WOZ gebruikte oppervlakten in de praktijk verschillen bestaan. Ook dit heeft eiser niet betwist.

Eiser heeft zijn veronderstelling dat verweerder mogelijk is uitgegaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte van het hoofdgebouw van de woning, niet uitgewerkt en/of onderbouwd. De enkele verwijzing naar gegevens die hij stelt aan het WOZ-waardeloket te ontlenen, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om op grond daarvan te twijfelen aan de door de gemeente gemeten gebruiksoppervlakte van de woning.

Eiser heeft onweersproken gesteld dat de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2022 naar de waardepeildatum 1 januari is vastgesteld op € 221.000. Op grond daarvan concludeert eiser dat de door verweerder voor het jaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 253.000 niet juist kan zijn. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De door verweerder voor een later jaar naar een latere waardepeildatum vastgestelde waarde is geen marktgegeven dat bij de bepaling van de waarde van de woning voor het onderhavige jaar kan worden gebruikt. Voor de veronderstelling van eiser dat de vaststelling van de waarde van de woning voor het jaar 2022 op een lager bedrag dan dat waarop de waarde van de woning voor het jaar 2021 is bepaald, zou kunnen betekenen dat verweerder bij de waardebepaling voor het jaar 2022 heeft geconstateerd dat de oppervlakte van het hoofdgebouw van de woning niet 118 m2 is, zoals hij voor het jaar 2021 heeft aangenomen, maar slechts 110 m2, net als de in het Taxatieoverzicht vermelde oppervlakte van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject Waterwijze 106, is in de feiten geen steun te vinden.

Voor het door verweerder betwiste standpunt van eiser dat, nu verweerder voor de woning een factor van kwaliteit van 4 heeft toegekend, ook aan het vergelijkingsobject [adres 2] een factor voor kwaliteit van 4 moet worden toegekend, met als gevolg dat de correctie van 10% voor het punt verschil tussen de aan de woning toegekende factor voor kwaliteit en de aan het vergelijkingsobject [adres 2] toegekende factor voor kwaliteit moet vervallen, is in de feiten evenmin steun te vinden. De enkele omstandigheid dat het vergelijkingsobject, met bouwjaar 2016, twee jaar ouder is dan de woning, met bouwjaar 2018, en ook overigens goed te vergelijken is met de woning, is voor de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door de taxateur van verweerder aan het vergelijkingsobject [adres 2] toegekende factor voor kwaliteit en/of de in het verlengde daarvan toegepaste correctie van 10% voor het punt verschil tussen de factoren voor kwaliteit van de woning en het vergelijkingsobject [adres 2] .

13. Omdat verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, komt de rechtbank niet meer toe aan een de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 225.000.^[7]

Slotsom

14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding
.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 november 2022.

De rechter is verhinderd

Griffier
de uitspraak te ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

Beoordeling van de WOZ-waarde van een woning in Utrecht op grond van vergelijkingsmethode