Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4735
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.A.A.M. Arts).
Procesverloop
Bij besluit van 31 maart 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 580.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 juni 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door J.L.G. van Herk, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1982 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een berging van 50 m² en een carport van 25 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 170 m² en ligt op een kavel van 775 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 525.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen:
1. [adres 2] in [plaats 1] , verkocht op 19 april 2019 voor € 600.000,-;
2. [adres 3] in [plaats 1] , verkocht op 21 september 2019 voor € 550.000,-;
3. [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 23 maart 2019 voor € 460.000,-;
4. [adres 5] in [woonplaats] , verkocht op 30 oktober 2019 voor € 615.000,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit. De rechtbank zal de beroepsgrond over de ligging van de woning nabij een school niet bespreken, omdat eiser deze op de zitting heeft ingetrokken.
6. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder in bezwaar en in beroep de gehanteerde indexering onvoldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft in dit verband gewezen op een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 16 september 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:8088).
7. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van de beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunt hieromtrent niet eerder, binnen de 10-dagen termijn [1] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 23 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij nog voor de zitting een schriftelijke reactie had gestuurd. Eiser heeft op de zitting ook geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, heeft kunnen reageren. De rechtbank laat deze beroepsgronden dan ook buiten beschouwing.
8. Op de zitting heeft eiser ook aangevoerd dat de referentiewoningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. Deze woningen liggen anders dan de woning van eiser in een dorpskern, het verkoopcijfer van [adres 3] ligt bovendien te ver van de waardepeildatum en [adres 4] betreft een veel kleinere woning met een minder groot kaveloppervlak. De enige geschikte woning die verweerder hanteert is [adres 5] , maar volgens eiser hanteert verweerder daarbij een te lage grondstaffelprijs voor de restgrond. De rechtbank laat deze beroepsgronden buiten beschouwing vanwege strijd met de goede procesorde. Ook deze gronden heeft eiser namelijk pas op de zitting naar voren gebracht. De taxatiematrix is samen met het verweerschrift al op 23 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd, zodat eiser ook hier eerder en tijdig een schriftelijke reactie op had kunnen geven.
9. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat verweerder verkeerd heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Hij had niet mogen uitgaan van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst voor het bepalen van correctie op de verkoopcijfers voor de waardeontwikkeling. Volgens eiser is, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113) voor de indexering naar de waardepeildatum namelijk het tijdstip van levering van een woning bepalend als er minder dan drie maanden zijn gelegen tussen de datum van het sluiten van de koopovereenkomst en de datum van de levering.
10. De wijze van indexering zoals eiser die voorschrijft, kan volgens de rechtbank niet in het arrest van de Hoge Raad worden gelezen. Uit het voornoemde arrest en ook uit het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2016 (ECLI:NL:HR:2016:475) volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst relevant is. De rechtbank kan eiser dan ook niet volgen in zijn standpunt dat verweerder een onjuist tijdstip heeft gehanteerd voor het bepalen van de indexering van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum.
11. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder in de uitspraak op bezwaar alleen de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de referentiewoningen inzichtelijk heeft gemaakt, maar niet de andere factoren zoals de kwaliteit en ligging. Ook maakt verweerder niet inzichtelijk hoe de verschillen in waardebepalende (KOUDVL) factoren tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. Volgens eiser wordt door verweerder modelmatig gerekend met de waardebepalende factoren, maar maakt hij ten onrechte niet kenbaar op welke wijze dat is gebeurd.
12. De beroepsgronden slagen niet. De rechtbank overweegt dat verweerder niet gehouden is tot het gebruik van KOUDVL of andere factoren. Verweerder is vrij in de manier waarop hij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen inzichtelijk en controleerbaar maakt. Volgens de rechtbank heeft verweerder dit inzicht ook in de bezwaarfase, zonder uitdrukkelijke waardering van onder meer de kwaliteit, ligging en doelmatigheid, in voldoende mate gegeven. Verder heeft verweerder op de zitting toegelicht dat niet met correcties wordt gerekend, maar dat de getaxeerde waarde van de woning wordt afgezet tegen de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Volgens verweerder zou het hanteren van correctiepercentages berusten op aannames die geen beter beeld van de markt opleveren. Dat verweerder modelmatig rekent met de waardebepalende factoren of dat hij onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren corrigeert, kan de rechtbank op basis van de gegeven toelichting van verweerder niet volgen. De rechtbank merkt nog op dat er bij de WOZ-waardevaststelling ook geen verplichting bestaat om voor de waardebepalende factoren een rekenmodel te gebruiken of correctiepercentages te hanteren. Volgens de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate inzicht gegeven in de waardebepalende verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door in beroep in de taxatiematrix de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en ligging te vermelden en deze per woning te kwalificeren.
13. Volgens eiser heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen. Daardoor is de eindwaarde niet inzichtelijk onderbouwd.
14. De rechtbank overweegt dat verweerder niet gehouden is om - in de uitspraak op bezwaar - aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. Verder overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Dat heeft verweerder in dit geval gedaan door in beroep in de taxatiematrix de waardes van de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen te vermelden. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de matige onderhoudstoestand van de woning. De badkamer, keuken en het sanitair moeten worden gemoderniseerd, er is sprake van scheurvorming in de woning en ook het dak is niet geïsoleerd.
15. De rechtbank kan zich niet vinden in het standpunt van eiser. Verweerder heeft het onderhoud en de voorzieningen van de woning gekwalificeerd als respectievelijk ‘voldoende’ en ‘normaal’. De foto’s van de voorzieningen van de woning die eiser heeft overhandigd vormen voor de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de kwalificatie van de voorzieningen onjuist is. Dat sprake is van (ernstige) scheurvorming in de woning, en wat het waardedrukkend effect daarvan is, heeft eiser niet onderbouwd. Dat het dak niet geïsoleerd zou zijn, is volgens de rechtbank eveneens onvoldoende om niet te kunnen spreken van een voldoende staat van onderhoud (dan wel voldoende kwaliteit) voor het geheel van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
16. De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het verlies van privacy door de nabijgelegen nieuwbouw, kan ook niet slagen omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat daar een waardedrukkend effect van uitgaat. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat dit meer een persoonlijke uiting betreft en dat hij gelet op de ligging van de referentiewoningen inziet dat het aspect van privacy is verdisconteerd in de onderbouwende verkoopcijfers.
17. Eiser heeft nog aangevoerd dat de verkoopcijfers van de in de uitspraak op bezwaar genoemde referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] een lagere waarde onderbouwen en dat [adres 7] ook geen geschikte onderbouwing is. Deze beroepsgronden kunnen niet slagen nu verweerder zijn standpunt in beroep niet langer baseert op deze verkoopcijfers, maar aansluiting heeft gezocht bij een viertal andere referentiewoningen.
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.