Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2424 en UTR 21/2425
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 september 2022 in de zaken tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] , [adres 2 bedrijfsdeel] (bedrijfsdeel), [adres 2 woningdeel] (woningdeel) en de [adres 3] , alle gelegen in [woonplaats] , voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 342.000, € 236.000, € 490.000 en € 1.430.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaven zijn gehanteerd.
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 7 april 2021 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 19 september 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiser heeft zijn beroep tegen de WOZ-waardes van de onroerende zaken aan de [adres 1] in [woonplaats] (UTR 21/2420) en de [adres 2 bedrijfsdeel] in [woonplaats] (bedrijfsdeel, UTR 21/2423) op de zitting van 19 september 2022 ingetrokken.
2. In geschil zijn de WOZ-waardes van de twee overige onroerende zaken. Eiser is eigenaar van deze onroerende zaken. De onroerende zaak aan de [adres 3] betreft een in 1903 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 310 m², gelegen op een kavel van 240 m². De onroerende zaak aan de [adres 2 woningdeel] betreft een in 1920 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 150 m², gelegen op een kavel van 94 m².
3. Eiser vindt dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld. Voor de woning aan de [adres 3] bepleit hij een waarde van € 1.299.000 en voor de woning aan de [adres 2 woningdeel] een waarde van € 449.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waardes.
Beoordelingskader
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de woningen op de waardepeildatum niet hoger zijn vastgesteld dan de waardes in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
5. Verweerder heeft de waardes bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
De beoordeling van de zaken
[adres 3] in [woonplaats] (UTR 21/2424)
6. Om de waarde van de woning aan de [adres 3] in Utrecht te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie rond het [park] in [woonplaats] gelegen woningen:
1. [adres 4] , verkocht op 24 september 2019 voor € 1.575.000;
2. [adres 5] , verkocht op 19 juli 2019 voor € 1.800.000;
3. [adres 6] , verkocht op 16 april 2019 voor € 1.595.644.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en waarvan de verkoopcijfers rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de bijgebouwen en de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Waarom dat zo is, legt zij hierna uit.
9. Eiser voert aan dat verweerder zijn woning had moeten vergelijken met woningen die net als zijn woning geen bijgebouwen hebben. Volgens eiser geeft een vergelijking met woningen die wel over bijgebouwen beschikken een verkeerd beeld van de waarde.
10. Volgens de rechtbank zijn de referentiewoningen geschikt om de waarde van de woning van eiser mee te onderbouwen, ook al hebben zij bijgebouwen. Referentiewoningen hoeven namelijk niet identiek te zijn aan de woning. Overigens zijn de referentiewoningen qua type, bouwjaar, uitstraling en ligging juist erg goed vergelijkbaar. Verweerder moet bij de aanwezigheid van verschillen wel inzichtelijk maken op welke manier met die onderlinge verschillen rekening is gehouden. Dat heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door de (groottes van de) bijgebouwen te noemen, deze te waarderen en de waarde van de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter voor de referentiewoningen te berekenen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert verder aan dat verweerder voor de kelders van de referentiewoningen een te lage prijs per vierkante meter (€ 1.000) hanteert. Volgens hem moeten de kelders tegen de waarde van een woonruimte worden gewaardeerd, omdat zij ook als zodanig in gebruik genomen kunnen worden.
12. Verweerder betwist dat hij de kelders met een bedrag van € 1.000 p/m² te laag heeft gewaardeerd, maar zelfs al zou de rechtbank eiser volgen in zijn standpunt dat de kelders als woonruimte behoren te worden gewaardeerd, dan leidt dat volgens de rechtbank niet tot de conclusie dat aannemelijk is dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld. Als de kelders van de referentiewoningen niet als aparte bijgebouwen worden gewaardeerd, maar als woonruimte worden, dan zou de gebruiksoppervlakte van de referentiewoning aan de [adres 4] met een kelder van 22 m² niet 293 m², maar 315 m² bedragen. Dan geldt bij de referentiewoning aan de [adres 5] met een kelder van 16 m² een gebruiksoppervlakte van 342 m² en bij de referentiewoning aan de [adres 6] , met een kelder van 31 m², een gebruiksoppervlakte van 316 m². Rekening houdend met de vastgestelde andere bijgebouwwaardes en grondwaardes, zouden de prijzen per vierkante meter van de hoofdgebouwen respectievelijk € 4.219 (totaal: € 1.329.050), € 4.377 (totaal: € 1.496.800) en € 4.502 (totaal € 1.422.734) bedragen. Deze prijzen zijn nog steeds ruim hoger dan de gehanteerde waarde per vierkante meter bij eisers woning van € 3.921, terwijl de objectkenmerken van de referentiewoningen (kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen) gelijkwaardig of slechter zijn gewaardeerd dan bij eisers woning. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
[adres 2 woningdeel] in [woonplaats] (UTR 21/2425)
13. Om de waarde van de woning aan de [adres 2 woningdeel] in [woonplaats] te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier in [woonplaats] gelegen woningen:
1. [adres 7] , verkocht op 18 juni 2018 voor € 475.000;
2. [adres 8] , verkocht op 19 januari 2018 voor € 517.500;
3. [adres 9] , verkocht op 28 januari 2018 voor € 537.500;
4. [adres 10] , verkocht op 4 juli 2018 voor € 470.000.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en waarvan de verkoopcijfers rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de bijgebouwen en de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
15. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Waarom dat zo is, legt zij hierna uit.
16. Eiser voert aan dat verweerder zijn woning had moeten vergelijken met woningen die net als zijn woning geen bijgebouwen hebben. Volgens eiser geeft een vergelijking met woningen die over bijgebouwen beschikken een verkeerd beeld van de waarde.
17. De beroepsgrond slaagt niet. Volgens de rechtbank zijn de referentiewoningen geschikt om de waarde van de woning van eiser mee te onderbouwen, ook al hebben de referentiewoningen bijgebouwen. Referentiewoningen hoeven namelijk niet identiek te zijn aan de woning. Overigens zijn de referentiewoningen qua type, bouwjaar, uitstraling en ligging juist goed vergelijkbaar. Verweerder moet bij de aanwezigheid van verschillen wel inzichtelijk maken op welke manier met die onderlinge verschillen rekening is gehouden. Dat heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door de (groottes van de) bijgebouwen te noemen, deze te waarderen en de waarde van de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter voor de referentiewoningen te berekenen.
18. Eiser voert verder aan dat verweerder voor de garages en bergingen van de referentiewoningen te lage prijzen per vierkante meter hanteert (€ 1.000 p/m² voor garages en € 500 p/m² voor bergingen). Volgens hem zouden inpandige garages voor € 3.000 p/m² moeten worden gewaardeerd, omdat deze gemakkelijk kunnen worden omgebouwd tot woonruimtes. Bergingen moeten volgens eiser voor € 1.500 p/m² gewaardeerd worden.
19. Eisers stelling dat verweerder uit moet gaan van een hogere prijs p/m² voor inpandige garages, kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat slechts de referentiewoning aan de [adres 8] een inpandige garage heeft, terwijl de andere drie referentiewoningen net als eisers woning geen garage hebben. De waardering van de garage speelt daarom slechts een beperkte rol bij de waardebepaling. Ook al zou eiser gelijk hebben, wat verweerder betwist, dan nog onderbouwen de drie andere referentiewoningen dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
20. Volgens verweerder is een bedrag van € 500 p/m² een reële waarde voor een berging, maar zelfs al zou de rechtbank eiser volgen in zijn standpunt dat de bergingen van de referentiewoningen tegen een waarde van € 1.500 p/m² moeten worden gewaardeerd, dan leidt dat volgens de rechtbank niet tot de conclusie dat aannemelijk is dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat de drie referentiewoningen aan de [adres 7] , [adres 9] en de [adres 10] een berging hebben van respectievelijk 6 m², 3 m² en 8 m². De waardes van de bijgebouwen zouden dan respectievelijk € 9.000, € 4.500 en € 6.000 zijn. Rekening houdend met deze hogere waardes voor de berging en de grondwaardes, zouden de prijzen per vierkante meter van de hoofdgebouwen dan respectievelijk € 3.563 (totaal: € 427.600), € 4.050 (totaal: € 526.500) en € 3.508 (totaal € 421.000) bedragen. Deze prijzen zijn nog steeds ruim hoger dan de gehanteerde waarde per vierkante meter bij eisers woning van € 2.891, terwijl alleen de onderhoudstoestand van de referentiewoning [adres 9] hoger is gewaardeerd (voldoende) dan die van eisers woning (matig) en de andere objectkenmerken van de referentiewoningen (kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen) gelijkwaardig of slechter zijn gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
21. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de woningen aan de [adres 2 woningdeel] en [adres 3] niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
22. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
23. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [1] Een redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar en beroep is in beginsel 24 maanden, waarbij 6 maanden redelijk is voor de bezwaarfase en 18 maanden voor de beroepsfase. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500 per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
24. In deze zaak is de rechtbank van oordeel dat eiser aanspraak maakt op een vergoeding van immateriële schade. In lijn met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 [2] , is de rechtbank anders dan verweerder in zijn verweerschrift stelt van oordeel dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 in algemene zin geen bijzondere omstandigheid is, die maakt dat de redelijke termijn moet worden verlengd. Verweerder heeft geen voor de behandeling van het bezwaar specifieke gevolgen gesteld, die een afwijking van de termijn van twee jaar rechtvaardigen. De rechtbank gaat daarom ook in deze zaak uit van een redelijke termijn van 2 jaar. De rechtbank stelt vast dat tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 9 april 2020 en deze uitspraak een periode van 2 jaar en bijna 6 maanden is verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met een half jaar (naar boven afgerond). Eiser heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 7 april 2021. De bezwaarfase heeft daarmee bijna 1 jaar geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 21 mei 2021 tot de uitspraakdatum, nog geen anderhalf jaar geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen.
Proceskosten en griffierecht
25. Omdat aan eiser een schadevergoeding wordt toegekend, is er aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht en de proceskosten voor de beroepsfase. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn is toe te rekenen aan verweerder, bepaalt de rechtbank dat verweerder deze moet vergoeden. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en het daarover gewezen arrest van de Hoge Raad [3] voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759, met een wegingsfactor 0,5). De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 0,5, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige ongegrond is. [4] De proceskosten in bezwaar komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat het primaire besluit in stand blijft.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 500;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 september 2022.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.