Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1975
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (het object) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 316.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 maart 2021 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 248.000.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatierapport ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 5 september 2022. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, eveneens algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke beroepsgronden in deze zaak aan de orde zijn. Hoewel dit pas op de zitting duidelijk is geworden, zal de rechtbank het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
2. In geschil is de WOZ-waarde van het object. Het object is een op de begane grond gelegen kantoorruimte van 85 m², welke is gelegen in een rond 1890 gebouwd kantoorpand.
3. Eiseres stelt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij bepleit voor het belastingjaar 2020 een waarde van € 209.000. Verweerder handhaaft in beroep de waarde van € 248.000.
Beoordelingskader
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Aan de hand van het geheel van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Verweerder heeft de waarde bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode geschikt is om de waarde van het object mee te bepalen.
6. De taxateur is voor het object uitgegaan van een huurwaarde van € 17.850 per jaar. Verweerder heeft de huurwaarde afgeleid uit de vraaghuur van 4 februari 2021 voor het eigen object van € 18.600 per jaar en de gerealiseerde huurprijzen van drie referentieobjecten:
- [adres 2] (gelegen [plaats 2] ), verhuurd op 1 december 2017 voor € 72.000;
- [adres 3] (gelegen in [plaats 2] ), verhuurd op 1 januari 2019 voor € 35.400;
- [adres 4] (gelegen in [plaats 3] ), verhuurd op 1 augustus 2018 voor € 80.000.
7. De gehanteerde kapitalisatiefactor van 13,9 wordt onderbouwd met de verkopen van de volgende drie onroerende zaken:
- [adres 5] , verkocht op 22 juni 2018 voor € 815.000;
- [adres 6] , verkocht op 11 oktober 2019 voor € 612.000;
- [adres 7] , verkocht op 1 augustus 2019 voor € 327.500.
De beoordeling van de zaak
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 248.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna uit.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de gehanteerde huurwaarde niet alleen onderbouwt met gerealiseerde huurprijzen, maar ook met de vraaghuur van het object van eiseres. Verweerder heeft geen duidelijkheid kunnen geven over de vraag of er na de vraaghuur van 4 februari 2021 een daadwerkelijk (voor de vraaghuur) gerealiseerde huurprijs tot stand is gekomen. Volgens de rechtbank is de vraaghuur van de onroerende zaak niet bruikbaar ter onderbouwing van de huurwaarde, omdat dit (nog) geen op de markt tot stand gekomen huurprijs betreft. De rechtbank overweegt daarnaast op basis van het huurtransactieoverzicht dat bij de gerealiseerde huursommen van de referentieobjecten aan de [adres 2] en de [adres 4] , niet alleen de bedrijfsruimtes, maar ook 4 respectievelijk 6 parkeerplaatsen zijn inbegrepen, terwijl bij het object van eiseres geen parkeerplaatsen horen. Uit de overgelegde huurovereenkomsten van de referentieobjecten blijkt niet welk deel van de gerealiseerde huurprijzen moet worden toegerekend aan de kantoorruimtes en welk deel daarvan aan de parkeerplaatsen. Verweerder heeft ook niet op andere wijze aannemelijk gemaakt welk deel van de huurprijzen moet worden toegerekend aan de kantoorruimtes. Zonder deze splitsing zijn ook de gerealiseerde huurprijzen van de referentieobjecten aan de [adres 2] en de [adres 4] niet geschikt om de huurwaarde van het object van eiseres mee te onderbouwen. Dan resteert nog het gerealiseerde huurcijfer van het referentieobject aan de [adres 3] . De rechtbank vindt een onderbouwing van de huurwaarde met slechts een huurcijfer onvoldoende om daaraan de conclusie te verbinden dat de huurwaarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat het referentieobject niet, net als het object van eiseres, in [plaats 1] is gelegen, maar in [plaats 2] ligt.
10. Omdat de huurwaarde van het object van eiseres gelet op het voorgaande onvoldoende is onderbouwd, komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond.
11. Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres haar bepleite waarde van € 208.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiseres deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat eiseres daarvoor geen onderbouwing heeft gegeven.
12. De rechtbank zal, nu beide partijen niet aan hun bewijslast hebben voldaan, de waarde van het object schattenderwijs vaststellen op € 235.000.
Immateriële schadevergoeding
13. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van haar bezwaar en beroep.
14. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [1] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500 per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
15. In deze zaak is de rechtbank van oordeel dat eiseres aanspraak maakt op een vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 1 april 2020 en deze uitspraak is een periode van ongeveer 2 jaar en, naar boven afgerond, 6 maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met een half jaar. Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 11 maart 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ongeveer 11 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 21 april 2021 tot de uitspraakdatum, nog geen anderhalf jaar (17 maanden) geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen.
Proceskosten
16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en het daarover gewezen arrest van de Hoge Raad [2] voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759, met wegingsfactor 1).
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart en sprake is van een aan verweerder toe te rekenen overschrijding van de redelijke termijn, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 360 vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast op € 235.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056.
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 september 2022.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.