Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4725
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. van Opbergen).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 26 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 383.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 23 november 2022 op een online zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: A. van den Dool als waarnemer van de gemachtigde van eiser en [taxateur] , taxateur, als gemachtigde van verweerder.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1975. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 141 m², een inpandige garage van 20 m² en een dakkapel van 9 m². De woning ligt op een perceel van 319 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 370.000,-.
4. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 383.000,-.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Aan de beoordeling van de waarde die eiser verdedigt komt de rechtbank alleen toe als verweerder niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. [1]
6. Verweerder onderbouwt de waarde met behulp van de vergelijkingsmethode. Hij heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd waarin hij de woning van eiser vergelijkt met vier in [woonplaats] gelegen hoek- en rijwoningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen).
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde of een vergelijkbaar type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
9. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige isolatie van zijn woning. Ook heeft zijn woning een energielabel F, terwijl de referentiewoningen allemaal een lager energielabel hebben (A, B, C of D).
10. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft toegelicht dat hij de door eiser overgelegde stukken heeft beoordeeld die zouden duiden op een matige isolatie van de woning. In het inlichtingenformulier dat eiser heeft ingevuld, staat vermeld dat sprake is van een niet geïsoleerd aluminium kozijn in de achtergevel dat voor vochtoverlast zorgt. Hoewel er geen bouwtechnisch rapport is overgelegd of een raming van de herstelkosten, is hier rekening mee gehouden bij de waardebepaling door de kwaliteit als beneden gemiddeld te kwalificeren (2,5). Uit de taxatiematrix en de bijlage blijkt dat daarvoor een correctie van € 50,- p/m² op de waarde van de woning is gehanteerd. Daarnaast vindt verweerder de hoogte van een energielabel discutabel voor de waardebepaling. Volgens hem vormen de foto’s van de woning en de referentiewoningen, waar hij zich op heeft gebaseerd, een beter aanknopingspunt. De rechtbank vindt het begrijpelijk dat verweerder zich heeft gebaseerd op foto’s van de woning en de referentiewoningen voor het bepalen van de kwaliteitsniveau van de woning en de referentiewoningen. Eiser heeft de stelling dat zijn woning energielabel F heeft en de referentiewoningen niet, niet onderbouwd. De rechtbank ziet, nu eiser ook niet heeft betoogd dat het door hem gestelde energielabel F op zichzelf een waardedrukkend effect had op de waardepeildatum en gelet op de foto’s, geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit van de woning door deze op een 2,5 (onder gemiddeld) te stellen.
11. Eiser voert aan dat verweerder niet kan worden gevolgd in zijn waardering van de voorzieningen van de referentiewoningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
12. Volgens de heffingsambtenaar zijn de voorzieningen terecht als ondergemiddeld gekwalificeerd. Relevant voor de kwalificatie is volgens verweerder het verschil daarin met de woning van eiser. De voorzieningen van de referentiewoningen zijn volgens hem gelet op de foto’s duidelijk slechter dan de voorzieningen van de woning van eiser. De rechtbank vindt het op basis van de uitstraling van de voorzieningen op de overgelegde foto’s niet onbegrijpelijk dat de voorzieningen van de referentiewoningen in verhouding tot de voorzieningen van eisers woning (3,5) als ondergemiddeld zijn gekwalificeerd (2,5). De beroepsgrond slaagt niet.
13. De beroepsgrond van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging van zijn woning aan [straat 1] ten opzichte van de referentiewoningen die aan [straat 2] zijn gelegen, slaagt evenmin. Eiser heeft enkel gesteld dat sprake is van een verschil in ligging, maar dat heeft hij niet nader geconcretiseerd. Er is voor de rechtbank daarom geen aanleiding om verweerder niet te volgen in zijn waardering van de woningen en de referentiewoningen met een ‘3’ (gemiddeld).
14. Volgens eiser onderbouwt de referentiewoning [adres 2] , een lagere waarde voor de woning omdat hij in gemoderniseerde staat is verkocht.
15. De rechtbank constateert dat verweerder het met eiser eens is, omdat hij in de taxatiematrix uitgaat van een hoger dan gemiddeld kwaliteit-, onderhouds- en voorzieningenniveau bij de referentiewoning. Daarnaast licht verweerder bij de waardeopbouw van dit verkoopcijfer toe dat, als de waardbepalende kenmerken naar de staat van de woning van eiser zouden worden bepaald, het verkoopcijfer duidt op een prijs p/m² voor de woning van € 1.606. Dat is lager dan de waarde waarop verweerder de woning van eiser heeft getaxeerd (€ 1.645 p/m²). Dit betekent echter nog niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft toereikend toegelicht dat de waarde is herleid uit de verkoopcijfers van vier referentiewoningen die samen een waarde voor de woning onderbouwen van € 1.645. Voor zover eiser beoogt te stellen dat op basis van dit verkoopcijfer blijkt dat de waarde te hoog is vastgesteld, slaagt het betoog dan ook niet.
16. Eiser voert aan dat verweerder in de bestreden uitspraak geen inzicht heeft gegeven in alle bijgebouwen van de woning en de referentiewoningen. Hierdoor is de eindwaarde niet inzichtelijk onderbouwd, waardoor er een ongelijkwaardige procespositie dreigt te ontstaan.
17. De beroepsgrond slaagt niet. Op het taxatieverslag staan de (groottes van de) bijgebouwen van de woning en de referentiewoningen vermeld. Omdat eiser niet betoogd dat hij niet beschikte over het taxatieverslag, gaat de rechtbank gaat ervan uit dat eiser in de bezwaarfase inzicht had in alle bijgebouwen van zijn woning en de daar genoemde referentiewoningen. De rechtbank constateert dat verweerder in de bestreden uitspraak geen bijgebouwen heeft vermeld bij de extra genoemde referentiewoningen. Hoewel de bestreden uitspraak niet uitgebreid is wat betreft deze referentiewoningen, vindt de rechtbank dat verweerder in voldoende mate inzicht heeft gegeven in de objectkenmerken van de woningen door het noemen van het bouwjaar de woon- en perceeloppervlakte. Verder overweegt de rechtbank dat het vaste rechtspraak is dat verweerder de waarde van de woning in iedere staat van het geding nader mag onderbouwen. Het ontbreken van de objectonderdelen van referentiewoningen maakt op zichzelf nog niet dat de eindwaarde van de woning niet inzichtelijk is onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
De toezending van stukken
18. Eiser voert aan dat verweerder in de bezwaarfase niet de
de grondstaffel en taxatiekaart met daarop de KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen aan hem heeft verstrekt, terwijl om deze stukken wel is verzocht in het bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting.
19. Verweerder geeft aan dat hij het taxatieverslag heeft opgestuurd en daarmee aan de minimale eisen van de Wet WOZ en de Waarderingskamer heeft voldaan.
20. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene die een waardebeschikking heeft gehad bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Anders dan verweerder meent, beperkt het verstrekken van gegevens zich niet tot het taxatieverslag. [2]
21. De rechtbank stelt vast dat de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn waarover verweerder reeds in de bezwaarfase de beschikking had. Verweerder heeft namelijk op de zitting toegelicht dat uit raadpleging van het verslag van de hoorzitting blijkt dat op de zitting de opmerking is gemaakt dat de gevraagde gegevens en de KOUDVL-factoren zijn in te zien op een nader te plannen moment. De rechtbank gaat er, nu eiser betwist dat de gegevens zijn verstrekt en verweerder heeft aangegeven niet weten of de stukken zijn verstrekt, van uit dat de stukken niet zijn overgelegd.
22. De rechtbank stelt vast dat eiser in ieder geval in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de grondstaffel en de KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen over te leggen. Eiser stelt dat hij ook op de hoorzitting zijn verzoek om de stukken heeft herhaald. Omdat verweerder geen apart verslag van de hoorzitting heeft overgelegd of een aparte kop in de uitspraak op bezwaar heeft gewijd aan het besprokene op de zitting, maar heeft verwerkt in de bestreden uitspraak, is het de rechtbank niet duidelijk geworden wat wel of niet ter sprake is gekomen op de hoorzitting. Nu eiser stelt dat het ontbreken wel op de hoorzitting is besproken en verweerder ook stelt dat het inzien van de stukken op enig moment tijdens de hoorzitting is besproken, maar niet duidelijk is in welke zaak dat is geweest en de gemachtigde van eiser veel zaken heeft lopen, kan niet worden gezegd dat eiser zijn standpunt over het ontbreken van stukken in de bezwaarfase kennelijk heeft prijsgegeven. Omdat eiser in bezwaar geen gelegenheid heeft gekregen om kennis te nemen van de grondstaffel en de KOUDVL-factoren, terwijl verweerder die wel had, is er in de bezwaarfase een informatieachterstand ontstaan bij eiser. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
23. Een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep is de informatieachterstand hersteld doordat de grondstaffel en een taxatiematrix met daarop de KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen is overgelegd. Eiser heeft in beroep alsnog kennis kunnen de ontbrekende stukken. Hiermee is de informatieachterstand die in de bezwaarfase is ontstaan in de beroepsfase hersteld. De rechtbank zal het in de bezwaarfase ontstane gebrek daarom passeren, met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
24. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond.
25. Omdat de rechtbank toepassing heeft gegeven aan artikel 6:22 van Pro de Awb, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten voor de beroepsfase en hem op te dragen het griffierecht aan eiser te vergoeden. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759,00). De rechtbank kent geen proceskostenvergoeding toe voor de bezwaarfase, omdat het primaire besluit in stand blijft.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 januari 2023.
de rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.