Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4497
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de Gemeentebelastingen [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T. Wildenbeest).
Inleiding
Met het besluit van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 396.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook aanslagen onroerendezaakbelastingen en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 6 april 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. De gemachtigde van eiser was daarbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
1. De woning is een in 1976 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 146 m2 en een perceeloppervlakte van 217 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van
€ 369.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. [1]
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 7 augustus 2020 voor € 381.750,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 augustus 2020 voor € 365.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 11 augustus 2020 voor € 427.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 396.000,- niet te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type (tussen-/rijwoning en een hoekwoning), waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser heeft anderhalve werkdag voor de zitting nieuwe beroepsgronden aangevoerd. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van de nieuwe beroepsgronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van eiser mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser deze standpunten niet al eerder, binnen de termijn van tien dagen, op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. [2] De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 22 december 2022 aan eiser gestuurd. Ook is het arrest van de Hoge Raad waarop eiser zich beroept op 3 maart 2023 gepubliceerd. [3] Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgronden buiten beschouwing.
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de badkamer en de onderhoudstoestand van de woning. De referentiewoningen zijn naar eisers oordeel in een betere staat.
9. In de bezwaarprocedure heeft de heffingsambtenaar tweemaal aan eiser verzocht om onderbouwende stukken en/of foto’s te sturen. De heffingsambtenaar wilde hiermee een beter beeld krijgen van de gedateerdheid en achterstallig onderhoud. Omdat de heffingsambtenaar de gevraagde stukken en/of foto’s niet heeft ontvangen, heeft hij vervolgens op 1 juni 2022 een informatiebeschikking genomen. [4] Eiser heeft geen bezwaar gemaakt tegen de informatiebeschikking en ook nadien zijn de gevraagde stukken niet verstrekt. De rechtbank vindt dat de informatiebeschikking in rechte vaststaat en onherroepelijk is geworden. Het gevolg daarvan is dat sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast. [5]
10. De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar de woning in de taxatiematrix op het onderdeel onderhoud en kwaliteit/luxe heeft gekwalificeerd als ‘3’ respectievelijk ‘2’. Vanwege een voorgaand bezwaar van eiser wordt de slechte staat van het dakbeschot door de heffingsambtenaar automatisch gecorrigeerd bij de waardebepaling. De rechtbank heeft geen aanknopingspunten voor het oordeel dat dit onjuist is. Wat eiser aanvoert biedt, in het licht van de omkering en verzwaring van de bewijslast, onvoldoende aanleiding om daarover anders te oordelen. De gestelde gebreken worden niet gemotiveerd onderbouwd en dat had wel op de weg van eiser gelegen. Eiser heeft voldoende gelegenheid gehad om hierover inzicht te verschaffen. Dat hij daar geen gevolg aan heeft gegeven komt daarmee voor zijn rekening. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert voorts aan dat onvoldoende is meegenomen de door hem in bezwaar aangedragen referentiewoning [adres 2] en dat de heffingsambtenaar onterecht uitgaat van de referentiewoningen [adres 5] en [adres 3] . Bij de laatste referentiewoning is volgens eiser het voorzieningenniveau onterecht niet gewaardeerd met een 5 nu de woning een nieuwe keuken en vernieuwde badkamer heeft. De heffingsambtenaar heeft uiteengezet dat de referentiewoning [adres 5] niet in de taxatiematrix is meegenomen. Verder heeft hij de door eiser in bezwaar aangedragen referentiewoning [adres 2] gebruikt om de WOZ-waarde te onderbouwen. [adres 3] krijgt volgens de heffingsambtenaar een 4 voor de gemoderniseerde voorzieningen omdat geen sprake is van overdreven luxe. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser onderbouwt verder niet waarom de voorzieningen met een 5 gewaardeerd moeten worden. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met de transacties van de tussenwoningen [adres 6] en [adres 7] , en van de hoekwoningen [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] . De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat zowel [adres 6] als [adres 7] een heel ander type woning is, namelijk een drive-in woning. [adres 8] en [adres 10] liggen in een andere buurt ( [buurt] ) en zijn daarom niet goed vergelijkbaar. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Ook de woning aan de [adres 9] is gesitueerd in de buurt [buurt] . Daarbij komt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Wel moeten de gekozen referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat er in de ogen van eiser betere referentiewoningen zijn, doet aan die keuzevrijheid niet af. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser stelt tot slot dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. Eiser wijst in dit kader op de uitspraken van de rechtbank Amsterdam [6] en de rechtbank Middelburg [7] . De rechtbank is van oordeel dat, gelet op wat hiervoor is overwogen en het feit dat door de heffingsambtenaar in zijn besluit is ingegaan op de bezwaren die door eiser naar voren zijn gebracht, is voldaan aan de motiveringsplicht. Deze grond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.A.M. van Boetzelaer-Gulyas, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2023.
griffier
rechter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.