Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats [woonplaats]
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4329
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 303.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
14 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
14 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op de digitale zitting van 18 april 2023. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door R. van der Weide. Verweerder heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur
[A] .
[A] .
Na afloop van de behandeling van de zaak ter zitting heeft de rechtbank onmiddellijk ter zitting uitspraak gedaan. De motivering van die uitspraak vermeldt de rechtbank hierna onder de beslissing.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een in 1955 gebouwd appartement met twee balkons en een berging. De woning heeft een oppervlakte van 73 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk van maximaal € 286.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 303.000,-.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld. Verweerder heeft gekozen voor vergelijkbare woningen en heeft hierbij rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Daarmee voldoet verweerder aan zijn bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser aanvoert, maakt dat niet anders.
4. Eiser stelt ten eerste dat verweerder ook [adres 2] en [adres 3] had moeten hanteren als onderbouwing. Hierbij verwijst eiser naar de uitspraak van de Hoge Raad van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat [adres 2] en [adres 3] een m2-prijs hebben van € 4.404,- respectievelijk € 4.541,-. Deze woningen hebben weliswaar een betere kwaliteit dan de woning van eiser, maar ook hogere m2-prijzen. De woning van eiser is bovendien vergeleken met [adres 4] . Deze woning, een kwalitatief soortgelijke woning, heeft dezelfde gebruiksoppervlakte en een vergelijkbare m2-prijs als [adres 2] en [adres 3] . De rechtbank is daarom van oordeel dat het hanteren van [adres 2] en [adres 3] niets zou toevoegen aan de onderbouwing van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
5. Eiser stelt daarnaast dat de staat van onderhoud van de woning als ‘matig’ moet worden gekwalificeerd. Eiser onderbouwt dit niet. Eiser heeft alleen aangevoerd dat de woning enkel glas heeft. Dit valt echter niet onder het onderhoud. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat het onderhoud van de woning matig is.
6. Voor zover eiser bedoelde dat de kwaliteit van de woning daardoor minder is, volgt de rechtbank dit niet. Verweerder heeft namelijk betwist dat er sprake is van enkel glas. Het is op de weg van eiser gelegen om aannemelijk te maken dat er sprake is van enkel glas. Dat heeft eiser niet gedaan.
7. Verder voert eiser aan dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn. Hierbij wijst eiser op de badkamer, de keuken, de cv-ketel en het sanitair. In de taxatiematrix zijn de voorzieningen van de woning gewaardeerd op ‘eenvoudig/verouderd’. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd waarom de voorzieningen lager moeten worden gewaardeerd. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder in de taxatiematrix voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Daarnaast voert eiser aan dat de staat van de voorzieningen van [adres 5] hoger gewaardeerd moeten worden, omdat ze gerenoveerd zijn. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de voorzieningen van [adres 5] heeft gekwalificeerd op ‘eenvoudig/normaal’. In de matrix staat verder dat de badkamer en toilet zijn gemoderniseerd, maar eenvoudig zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee in de taxatiematrix voldoende rekening gehouden met het feit dat de voorzieningen gerenoveerd zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Volgens eiser dienen de door verweerder gehanteerde woningen met minder gebruiksoppervlakte een hogere prijs per m2 te hebben vanwege het afnemend grensnut. De woning heeft namelijk een gebruiksoppervlakte van 73 m2 en [adres 6] en [adres 7] , hebben een gebruiksoppervlakte van 61 m2. De rechtbank ziet geen aanleiding om rekening te houden met een lagere prijs per m2 op basis van afnemend grensnut. Eiser heeft in het geheel niet aangegeven vanaf welke gebruiksoppervlakte een toename van het aantal m2 geen dan wel een lagere meerwaarde heeft dan waarvan verweerder is uitgegaan. [1]
10. Verweerder mocht dus uitgaan van de KOUDV-factoren van de woning en van de referentiewoningen. Met de matrix is voldoende duidelijk geworden hoe de onderlinge waardeverhouding tussen de objecten is. [adres 7] heeft een slechtere waardering op de KOUDV-factoren en heeft daarom ook de laagste prijs per m2. [adres 5] en [adres 4] hebben een betere waardering op de KOUDV-factoren en hebben een hogere prijs per m2 dan de woning. [adres 6] heeft een identieke waardering op de KOUDV-factoren en heeft alsnog een hogere prijs per m2. Verweerder maakt daarmee naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenvergoeding bestaat daarom geen aanleiding.
10. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 april 2023 door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.