Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/949
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 381.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de beschikking met de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023 ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1965. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 146 m², een berging van 6 m² en een dierenverblijf van 4 m². De woning ligt op een perceel van 214 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 369.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
Het beoordelingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar heeft in beroep om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarde voor de woning niet te hoog is. De rechtbank zal haar oordeel hierna uitleggen.
7. De rechtbank stelt voorop dat zij de verkoopcijfers van de referentiewoningen bruikbaar vindt om de waarde mee te onderbouwen. De referentiewoningen zijn rondom de waardepeildatum verkocht en zijn gelet op onder meer de uitstraling, ligging en het type voldoende vergelijkbaar. De stelling van eiser dat de woning aan de [adres 3] onvoldoende vergelijkbaar is vanwege het afwijkende bouwjaar (1986) volgt de rechtbank niet. Dat de woning van eiser 20 jaar ouder is, maakt de woning niet onvergelijkbaar. Referentiewoningen hoeven immers niet identiek te zijn aan de woning en er zijn voldoende overeenkomstige kenmerken.
8. Eiser stelt dat dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix geen inzichtelijke en controleerbare onderbouwing van de WOZ-waarde heeft gegeven. Er worden, anders dan in de initiële fase, geen KOUDVL-factoren gehanteerd en geen correcties toegepast voor verschillen in de KOUDVL-factoren. Daar is de rechtbank het niet mee eens. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure niet uitgaat van de modelmatige onderbouwing van de waarde, maar heeft gekozen voor een andere manier van onderbouwen waarbij, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, ook de ervaring en kennis van de taxateur een rol speelt. Volgens vaste rechtspraak mag de heffingsambtenaar de methode kiezen die hij het meest geschikt vindt, ook als dat tot gevolg heeft dat de in beroep gekozen methode afwijkt van de eerder gebruikte methode. De heffingsambtenaar mag er dan ook voor kiezen om op een andere manier inzichtelijk te maken welke waardebepalende verschillen er zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen gebruik had hoeven maken van KOUDVL-factoren of van de standaardcorrecties die initieel zijn overgelegd aan eiser.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen en wat de waardebepalende verschillen zijn. De heffingsambtenaar geeft namelijk de kwalificaties van de woning en de referentiewoningen voor respectievelijk de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. Daarnaast wordt de ligging en de uitstraling omschreven. Bovendien heeft de heffingsambtenaar met de weergave van de gehanteerde grondstaffels en -prijzen en door benoeming van de berekende grondwaardes en groottes van de kavels, inzicht gegeven in de manier waarop met het afnemend grensnut rekening wordt gehouden. Eiser is in staat gesteld de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten en kwalificaties te controleren en te betwisten, wat eiser ook heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar de in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, zonder dat de daarvoor gebruikte indexeringspercentages zijn onderbouwd of inzichtelijk zijn gemaakt. De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de gehanteerde en aan eiser verstrekte indexeringscijfers voortkomen uit de permanente marktanalyse die per type woning en per wijk wordt uitgevoerd. De heffingsambtenaar koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties (van websites zoals [website] via iWOZ ), waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. Onder verwijzing naar het arrest 21 juli 2023 van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [1] dat betrekking heeft op een zaak waarbij hij procespartij was, stelt de heffingsambtenaar dat geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen.
11. De rechtbank vindt dat, net als in het arrest van 21 juli 2023, geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen. Vooropstaat dat indexeringspercentages slechts hulpmiddelen zijn om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Wel moet de heffingsambtenaar bij gebruikmaking daarvan ervoor zorgen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gebruikte gegevens, omdat zonder die gegevens een ongelijkwaardige procespositie van partijen dreigt te ontstaan. De heffingsambtenaar heeft op basis van openbare gegevens een algemeen indexeringspercentage gehanteerd om de verkoopprijzen van de referentiewoningen te herrekenen naar waardes per waardepeildatum. Daarmee is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet geschaad in zijn procespositie. Eiser kan namelijk de door de heffingsambtenaar gebruikte, op openbare gegevens gebaseerde, indexering bestrijden door daar eigen berekeningen voor de indexering tegenover te stellen. Dat heeft eiser echter niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser betwist de juistheid van de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen zoals vermeld in de taxatiematrix aan de hand van de gegevens van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen zoals vermeld op de iWOZ -brochures. Daarnaast stelt eiser dat sprake is van gedateerde voorzieningen in de woning en van matige isolatie van de woning. Daarnaast is sprake van een matige onderhoudstoestand. Eiser wijst op scheurvorming in de hal, woonkamer en op de eerste verdieping. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met het waardedrukkend effect dat hiervan uitgaat.
13. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar de door eiser gestelde gebreken aan zijn woning en het waardedrukkend effect daarvan niet betwist. Hij heeft onder verwijzing naar de taxatiematrix toegelicht dat met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen voldoende rekening is gehouden gelet op het verschil tussen de woningwaarde per m² van de woning van eiser en de verkoopcijfers per m² van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar gaat bij de woning van eiser ervan uit dat de staat van onderhoud matig is. Dat betekent dat onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. De voorzieningen heeft hij als eenvoudig gekwalificeerd. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van referentiewoningen die voor wat betreft de staat van onderhoud (‘voldoende’) verschillen met de woning van eiser. Dat geldt ten aanzien van [adres 2] een [adres 4] ook voor de voorzieningen, die als normaal zijn gekwalificeerd. Geen enkele referentie scoort voor alle waardebepalende onderdelen (kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen) hetzelfde als de woning. Het verschil tussen de woningwaarde per m² van eisers woning (€ 2.060,-) en de verkoopcijfers van de referentiewoning (respectievelijk € 2.109,-, € 2.382,- en € 2.207,-) is beperkt, ondanks de waardebepalende verschillen.
13.1.
De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar niet voldoende overtuigend heeft toegelicht dat ondanks de redelijk beperkte verschillen in prijzen per m² er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Op de zitting heeft hij het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 3] er uitgelicht en toegelicht dat gelet de hogere prijs per m² van de referentiewoning ten opzichte van de woning van eiser er voldoende ruimte is (€ 47.000,-) om de staat van onderhoud op peil te krijgen. De verwijzing naar de lagere prijs per m² en de aanvullende toelichting van de heffingsambtenaar op zitting is in dit geval onvoldoende om de onderbouwing als voldoende te beoordelen. Dat de referentiewoning [adres 3] een hogere prijs per m² laat zien, laat namelijk onverlet dat het waardeverschil tussen de woning van eiser en de andere referentiewoningen wat betreft staat van onderhoud en voorzieningen gering is (€ 49,- per m² en € 147 per m²). De heffingsambtenaar is er daarom, wat ook zij van de betwisting van de juistheid van de gebruiksoppervlaktes, niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning van € 381.000,- niet te hoog is vastgesteld.
14. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 369.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. In het rapport worden slechts de woningtypes, bouwjaren, gebruiksoppervlaktes en perceeloppervlaktes van de referentiewoningen genoemd, zonder dat inzichtelijk wordt gemaakt hoe er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen. Eiser verwijst in zijn beroepsgrond nog naar een aantal andere woningen die de voorgestane waarde zouden onderbouwen, maar ook van deze woningen heeft eiser slechts een beperkt aantal gegevens gegeven (de verkoopdatum- en -prijs en de gebruiks- en perceeloppervlakte). Ook uit de toelichting in het beroepschrift blijkt niet op welke manier rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Conclusie en gevolgen
15. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen. Omdat ook eiser zijn bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 375.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB overeenkomstig die waarde vermindert.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.133,-. Het gaat voor de bezwaarfase om 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-. Voor de beroepsfase gaat het om 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde (in afwijking van het Bpb, maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad [2] ) per punt van € 837,-. De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 0,5, omdat het gaat om een reguliere WOZ-zaak. [3] Het taxatierapport dat eiser heeft overgelegd komt ook voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank stelt de vergoeding daarvoor vast volgens de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796). Het gaat om een vergoeding van € 128,26 (2 uur voor een niet-inpandige woningtaxatie x € 53,- per uur, verhoogd met 21% btw). De totale proceskostenvergoeding komt daarmee uit op € 1.261,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 375.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de aanslag OZB dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.261,26;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van €50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.