Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4665
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 309.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaren (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
3. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2021 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
4. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiser heeft vervolgens inhoudelijk gereageerd op het verweerschrift.
5. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
De aanleiding voor de procedure
6. Eiser is eigenaar van de woning, een bovenwoning uit 1931. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m².
7. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 295.800,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
De beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
Het beoordelingskader
8. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De waarde van de woning wordt bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier woningen die in de buurt van de woning van eiser liggen en waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Het oordeel van de rechtbank
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar referentiewoningen heeft geselecteerd die rond de waardepeildatum zijn verkocht en die goed vergelijkbaar zijn met de woning. De woningen zijn namelijk allemaal vooroorlogse bovenwoningen, met een vergelijkbaar gebruiksoppervlak (90 tot 97 m²), een vergelijkbare uitstraling en ze zijn ook wat betreft de locatie (in dezelfde woonwijk) vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de verschillen en de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Gelet op de gerealiseerde prijzen per m² van de referentiewoningen (€ 3.567,-, € 3.453,-, € 3.878,- en € 3.968,-) – die alle ruim hoger zijn dan de woningwaarde per m² van eisers woning (€ 3.000,-) – is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank wijst daarbij met name op de woningwaarde per m² van [adres 2] . Deze woning is in slechtere staat verkocht dan de woning van eiser, maar is desondanks voor € 567,- per m² meer verkocht dan de WOZ-waarde per m² van de woning van eiser.
12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
13. De rechtbank merkt eerst het volgende op over de bewijslast van partijen. Eiser schrijft in zijn beroepschrift dat hij het discriminerend vindt dat hij met bewijs moet komen en dat de heffingsambtenaar stellingen slechts aannemelijk hoeft te maken. Dit is echter niet het geval. Zowel voor eiser als voor de heffingsambtenaar geldt dat stellingen aannemelijk gemaakt moeten worden. Wel kan het zo zijn dat bewijs nodig is om een stelling aannemelijk te maken, maar dit geldt voor beide partijen.
14. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar in de beschikking drie referentiewoningen heeft genoemd, maar dat hij slechts van één woning informatie kon vinden op het internet. In zijn bezwaarschrift heeft eiser gevraagd om fotomateriaal van de andere twee woningen, maar op dat verzoek is de heffingsambtenaar niet ingegaan.
15. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen de gegevens verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Dit betekent dat de heffingsambtenaar alle voor hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens op verzoek moet verstrekken. Eiser heeft in deze zaak gevraagd om fotomateriaal van de in de beschikking genoemde referentieobjecten. In de beschikking heeft de heffingsambtenaar echter geen kwalificaties gegeven aan de staat van de referentiewoningen. In het taxatieverslag bij de beschikking staan alleen de verkoopprijs, verkoopdatum en gebruiksoppervlakte. Hieruit volgt dat het niet aannemelijk is dat de heffingsambtenaar voor het vaststellen van de waarde fotomateriaal heeft gebruikt. In dat geval hoefde de heffingsambtenaar, als hij al beschikte over het gevraagde fotomateriaal, die gegevens daarom niet te verstrekken. Het zou wellicht netter zijn geweest als de heffingsambtenaar had gereageerd op het verzoek van eiser, maar het niet verstrekken van de foto’s is dus geen gebrek in de besluitvorming.
16. In beroep heeft de heffingsambtenaar een geheel nieuwe onderbouwing gegeven van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft alleen [adres 3] gehandhaafd als referentieobject. De rechtbank zal de niet gehandhaafde referentieobjecten uit de beschikking en de bestreden uitspraak daarom niet verder bespreken. Het staat de heffingsambtenaar namelijk vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen. Hij is daarbij niet gehouden aan het in bezwaar overgelegde taxatieverslag. Van de vier in beroep geselecteerde referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar de iWoz-gegevens in het geding gebracht. Eiser heeft daar ook op gereageerd in zijn reactie op het verweerschrift.
17. Eiser voert ten aanzien van de in beroep gehanteerde referentieobjecten aan dat alleen [adres 2] geschikt is als referentieobject. De andere woningen zijn qua onderhoud en voorzieningen namelijk veel beter. De rechtbank overweegt dat die andere woningen inderdaad in betere staat verkeren, maar dat hoeft niet te betekenen dat ze daardoor niet bruikbaar zijn als referentieobject, zolang de heffingsambtenaar maar voldoende rekening houdt met de verschillen. Gelet op het verschil in prijs per m2 heeft de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar dat niet heeft gedaan. De grond slaagt niet.
18. Ten aanzien van [adres 2] voert eiser aan dat de staat van onderhoud van die woning niet slecht, maar matig moet zijn. Hij wijst hierbij op de verkoopinformatie van die woning. De rechtbank volgt eiser hier niet in. Uit de matrix van de heffingsambtenaar blijkt dat met de kwalificatie slecht bedoeld wordt dat er sprake is van achterstallig onderhoud en dat direct herstel noodzakelijk is. In de verkoopinformatie staat dat de woning aan de buitenzijde weliswaar uitstekend onderhouden is, maar dat inpandig alles nog afgewerkt moet worden. Ook op basis van de bijgevoegde foto’s kan de rechtbank het volgen dat de heffingsambtenaar het onderhoud op slecht heeft gezet. De grond slaagt niet.
19. Eiser voert over zijn eigen woning aan dat de staat van onderhoud slecht moet zijn. Hij wijst in dat kader op facturen en foto’s die hij in andere procedures heeft ingebracht. Daarnaast voert eiser aan dat de heffingsambtenaar € 411,- per m² had moeten corrigeren vanwege drugsoverlast. Hij wijst hierbij op een uitspraak van deze rechtbank over het belastingjaar 2014. [1]
20. De rechtbank overweegt dat de foto’s en facturen waar eiser het over heeft niet in deze procedure zijn overgelegd, maar zelfs al zou de rechtbank ervan uitgaan dat de woning van eiser slecht en niet matig onderhouden is, dan nog is de waarde niet te hoog vastgesteld. De woning zou dan namelijk hetzelfde scoren als referentieobject [adres 2] , terwijl die woning dus voor € 567,- per m² meer is verkocht.
21. De door eiser bepleite afwaardering van € 411,- per m² in verband met de aanwezigheid van de coffeeshop volgt niet uit de uitspraak van deze rechtbank over belastingjaar 2014. [2] Dit neemt niet weg dat er wel een waardedrukkend effect uitgaat van de naastgelegen coffeeshop. De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de coffeeshop. De matrix biedt gelet op referentieobject [adres 2] , ook als je zou uitgaan van een slecht onderhouden woning van eiser, daarvoor namelijk voldoende ruimte. De grond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
22. Het beroep is ongegrond. De vastgestelde WOZ-waarde van € 309.000,- blijft in stand omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze niet te hoog is vastgesteld. Er is ook geen sprake van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.