Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2147, UTR 21/2160 t/m UTR 21/2164
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente 2](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: R. Janmaat)
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de volgende onroerende zaken:
[adres 1] in [gemeente 1]
€ 296.000,-
Woning
UTR 21/2147
[adres 2] in [gemeente 2]
€ 156.000,-
Niet-woning
UTR 21/2159
[adres 3] in [gemeente 2]
€ 266.000,-
Woning
UTR 21/2160
[adres 4] in [gemeente 2]
€ 302.000,-
Woning
UTR 21/2161
[adres 5] in [gemeente 2]
€ 521.000,-
Woning
UTR 21/2162
[adres 6] in [gemeente 2]
€ 27.000,-
Niet-woning
UTR 21/2163
[adres 7] in [gemeente 2]
€ 263.000,-
Woning
UTR 21/2164
[adres 8] in [gemeente 2]
€ 77.000,-
Niet-woning
UTR 21/2165
[adres 9] in [gemeente 2]
€ 414.000,-
Woning
UTR 21/2166
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarden met de aanslag van 29 februari 2020 vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum van 1 januari 2019. Met deze waardevaststelling zijn aan eiser ook aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser in de uitspraak op bezwaar van
23 maart 2021 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft waarbij de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 5 december 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar bijgestaan door de taxateurs [Taxateur 1] en
[Taxateur 2] .
Vooraf
1. De gemachtigde van eiser heeft het bezwaar tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 9] op de hoorzitting in bezwaar ingetrokken. Eiser heeft dan ook niet bedoeld om tegen die waardevaststelling beroep in te stellen. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
2. De gemachtigde van eiser heeft het beroep tegen de WOZ-waardes van de onroerende zaken [adres 2] en [adres 8] op de zitting ingetrokken. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in.
Algemeen
3. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Het geschil over de niet-woning [adres 6] in [gemeente 2]
4. In deze zaak gaat het om een in 1930 gebouwde bedrijfsruimte met een oppervlakte van 32 m2. Eiser heeft op de zitting een verlaging van € 22.000,- voorgesteld.
5. De huurwaarde is tussen partijen niet in geschil. De rechtbank ziet zelf ook geen reden om de huurwaarde per m2 van € 85,- te hoog aan te nemen.
6. Eiser heeft op de zitting over de kapitalisatiefactor aangevoerd dat de gebruikte referentieobjecten [adres 10] en [adres 11] een groter gebruiksoppervlakte hebben en in een andere wijk liggen. De locatie van de referentieobjecten en het object van eiser is daarom niet vergelijkbaar.
7. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de wijk waarin het object van eiser is gelegen duurder is dan de wijk van de referentieobjecten. Dit soort objecten worden niet veel verkocht, waardoor de taxateur gedwongen is om te kijken naar verkopen in andere wijken. Eiser heeft niet weersproken dat er weinig verkooptransacties zijn van soortgelijke objecten in dezelfde wijk. De taxateur licht verder toe dat dit ook geldt voor de grootte van de referentieobjecten. Er waren geen vergelijkbare referentieobjecten in dezelfde wijk met ongeveer hetzelfde gebruiksoppervlak, ook in de andere wijken waren er geen kleinere referentieobjecten te vinden. De rechtbank kan deze toelichting van de taxateur volgen.
8. Voor het object is de heffingsambtenaar uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,0 . Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit de verkooptransacties. In de daarbij gerealiseerde verkoopprijzen is het leegstandsrisco verwerkt. Eiser heeft niets naar voren gebracht waaruit zou blijken dat het leegstandsrisico van het object een reden is om af te wijken van de uit de verkoopprijzen afgeleide kapitalisatiefactoren. De beroepsgrond slaagt niet.
Tussenconclusie
9. Het beroep is ten aanzien van de niet-woning aan de [adres 6] ongegrond.
Het geschil over de woningen
10. De heffingsambtenaar heeft om de waarden van de objecten aan de [adres 1] in [gemeente 1] en [adres 3] , [adres 4] en [adres 21] en [adres 7] in [gemeente 2] te onderbouwen gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van deze woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
[adres 1] in [gemeente 1]
11. De woning aan de [adres 1] is een in 1977 gebouwde rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 123 m2 en een kaveloppervlakte van 180 m2. Eiser voert aan dat er sprake is van waardedrukkende omstandigheden die niet en/of onvoldoende blijken uit de matrix. De woning heeft last van betonrot omdat er sprake is van een kwaaitaalvloer. De kosten om dit te renoveren liggen tussen de € 40.000,- en € 50.000,-. Eiser stelt voor om de waarde te verlagen met € 25.000,-. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er in heel [gemeente 1] en ook in die wijk sprake is van woningen met kwaaitaalvloeren. Hij kan alleen niet vaststellen of dat in het geval van de woning van eiser ook zo is. Daarnaast hoeft er dan ook nog niet per se sprake te zijn van te herstellen schade. Verder stelt de heffingsambtenaar dat als de vloer hersteld moet worden, de kosten ongeveer € 5.000,- bedragen. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar dat niet vast is komen te staan dat de vloer gerenoveerd moet worden. De rechtbank overweegt daarbij dat eiser zijn standpunt niet met stukken heeft onderbouwd en dat de heffingsambtenaar gelet op het late aanvoeren van deze grond ook geen mogelijkheid heeft gehad om deze stelling goed te onderzoeken. Eiser heeft daarom onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van betonrot en dat er gerenoveerd moet worden in de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 4] in [gemeente 2]
12.1
De woning aan de [adres 4] is een in 1904 gebouwde benedenwoning met een tuin. De woning heeft een gebruiksoppverlakte van 78 m2. Eiser voert aan dat er sprake is van een natte kelder en slechte isolatie. Eiser stelt voor om de waarde te verlagen met € 30.000,-. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er sprake is van een natte kelder, maar dat dit in de gehele wijk in [Wijk] speelt. De referentiewoningen [adres 13] en [adres 12] zijn ook benedenwoningen en hebben ook last van een natte kelder. Eiser heeft dit niet weersproken. De isolatie van de woning van eiser en de referentiewoningen is volgens de heffingsambtenaar vergelijkbaar. De woning van eiser heeft het energielabel F/G en de referentiewoningen hebben energie labels variërend van E t/m G. Het zijn woningen, op de [adres 14] na, gebouwd in 1904. Hiermee is de natte kelder en isolatie verdisconteerd in de verkoopprijs. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de natte kelder en de slechte isolatie van de woning van eiser dusdanig afwijkend zijn ten opzichte van de referentiewoningen dat de heffingsambtenaar daar bij de waardering rekening mee moest houden. De beroepsgronden slagen niet.
12.2
Ook voert eiser aan dat er sprake is van overlast in de wijk door de nabij liggende speeltuin, hangjongeren en vuilnis. De heffingsambtenaar betwist niet dat er sprake is van overlast in [Wijk] . Het is bekend dat er meerdere projecten zijn om de omstandigheden te verbeteren, verder licht de heffingsambtenaar toe dat de referentiewoningen zijn gelegen in dezelfde wijk en dat het daarmee zit verdisconteerd in de verkoopprijs. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Eiser heeft niet concreet gemaakt dat de overlast een extra waardedrukkend effect heeft ten opzichte van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
12.3
Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de waarde van het tuinhuis (€ 400,-) bij referentiewoning [adres 15] is ondergewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dit verklaard kan worden door de kwalitatief mindere staat, waardoor er weinig waarde aan wordt toegekend. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 5] in [gemeente 2]
13.1
De woning aan de [adres 5] is een in 1904 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppverlakte van 133 m2. Eiser voert aan dat er sprake is van overlast door de omliggende bomen, het dak moet drie keer per jaar bladvrij gemaakt worden door verstoppingen en lekkages. Ook stelt eiser dat er sprake is van slechte badkamer en isolatie. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het kan zijn dat er sprake is van overlast door bladeren, maar dat dit net zoals de [adres 4] in een mooie wijk ligt in en bijzonder straatje met een authentieke uitstraling. De rechtbank is van oordeel dat eiser te weinig heeft aangevoerd om aan te nemen dat de overlast van de bomen zo ernstig is ten opzichte van het reguliere onderhoud dat een woning altijd vergt dat een waardedrukkend effect aangenomen moet worden.
13.2
Ten aanzien van de badkamer licht de heffingsambtenaar toe dat er rekening mee is gehouden door de voorzieningen te waarderen op ‘eenvoudig’. Hiermee zijn de voorzieningen op het laagst mogelijke in de matrix gewaardeerd. De referentiewoningen hebben allemaal een energielabel gelegen tussen D t/m G. Hiermee zijn de referentiewoningen niet energiezuinig, net zoals de woning van eiser. De rechtbank merkt op dat de woning van eiser bovendien de laagste m2 prijs (€ 3.917,-) ten opzichte van de referentiewoningen (€ 4.056,-, € 4.181,-, € 4.130,- en € 4.044,-.). De heffingsambtenaar houdt dus rekening met de (beperkte) verschillen. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar meer in mindering had moeten brengen. De beroepsgronden slagen niet.
Balkon ten aanzien van alle woningen
14. Eiser voert ten aanzien van alle woningen aan dat er geen of te weinig rekening is gehouden met het feit dat sommige referenties een balkon hebben. Eiser stelt dat als er gekozen kan worden voor een woning met balkon, hier dan ook de voorkeur naar uitgaat en dat een gegadigde daar meer voor zal betalen. De rechtbank zal dat hierna per woning behandelen.
15. De woning aan de [adres 7] heeft geen balkon, de referentiewoningen [adres 16] en [adres 17] hebben wel een balkon. Eiser stelt dat de waarde voor het balkon is ondergewaardeerd. Er zou € 3.000,- per m2 voor gerekend moeten worden en niet € 500,- zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan. De heffingsambtenaar heeft op de zitting een berekening gemaakt met het voorgestelde bedrag van eiser. Hiermee komt de heffingsambtenaar uit op een gemiddelde prijs per m2 van € 4.200,- voor deze referentiewoningen. De prijs per m2 van de woning van eiser is € 4.046,-. Dit ligt ruim onder de prijs per m2 als je uit zou gaan van € 3.000,- per m2 voor de balkons. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
16. De woning aan de [adres 5] is een bovenwoning zonder balkon. Ook hier stelt eiser dat de waarde voor het balkon is ondergewaardeerd. Er zou € 3.000,- per m2 voor gerekend moeten worden en niet € 500,- zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan. De heffingsambtenaar heeft op de zitting een berekening gemaakt met het voorgestelde bedrag van eiser. Voor de woning [adres 18] zou de prijs per m2 dan € 3.942,- zijn en voor de [adres 19] € 3.934,- per m2. Hiermee is de prijs per m2 nog steeds hoger dan de prijs per m2 van de woning van eiser (€ 3.917,-). Ook met een hogere prijs voor de balkons wordt de waarde van de woning van eiser dus onderbouwd met deze referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
17. De woning aan de [adres 3] is een bovenwoning zonder balkon. Ook hier stelt eiser dat er gerekend moet worden met € 3.000,- per m2 voor de balkons van de referentiewoningen. De [adres 20] heeft een dakterras van 22 m2. Door de balkonwaarde van eiser toe te passen is de prijs per m2 voor deze woning € 2.795,-. Dit is weliswaar lager dan de prijs per m2 van de woning van eiser (€ 2.891,-), maar deze referentiewoning heeft ook een slechtere onderhoudstoestand. De gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen is bovendien € 3.006,-, dit is hoger dan de prijs per m2 van de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
18. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld, zijn de beroepen ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
19. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
20. Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal twee jaar als redelijke termijn gezien. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. [1]
21. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn van twee jaar gelet op ontvangst van het bezwaarschrift van eiser op 26 maart 2020 en de datum van de uitspraak op
3 februari 2023, meer dan twee jaar heeft geduurd. De redelijke termijn is met ruim tien maanden overschreden. Dat is deels te wijten aan de heffingsambtenaar (die bijna twaalf maanden over de behandeling van het bezwaar heeft gedaan) en deels aan de rechtbank (die ruim eenentwintig maanden over de behandeling van het beroep heeft gedaan).
De hoogte van de schadevergoeding
22. De vraag die vervolgens voorligt is hoe hoog de schadevergoeding zou moeten zijn. Als door het overschrijden van de redelijke termijn immateriële schade is geleden hanteert de Hoge Raad voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [2] De rechtbank oordeelt dat er, binnen de ruimte die de rechtspraak van het EHRM daarvoor biedt, door de Nederlandse bestuursrechter gedifferentieerd moet worden bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. [3]
23. De rechtbank overweegt in algemene zin dat het bij een procedure op grond van de Wet WOZ gaat om een eenmalige belastingaanslag, die niet doorwerkt in de toekomst. De WOZ-waarde wordt immers ieder kalenderjaar opnieuw vastgesteld door de heffingsambtenaar, waarna daartegen ieder jaar rechtsmiddelen kunnen worden aangewend. Wel is van belang dat het hier gaat om belastingheffing en daarmee om een
– gerechtvaardigde – inmenging op het recht op ongestoord genot van eigendom, zoals dat wordt gewaarborgd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Er is dan ook een fundamenteel recht in het geding.
24. De rechtbank overweegt verder dat de belangen in deze zaak enkel financieel van aard zijn. De rechtbank vindt de spanning en stress die met een zaak als deze gepaard kunnen gaan niet opwegen tegen de spanning en stress van iemand die in afwachting is van een bestuursrechtelijke procedure over bijvoorbeeld een verblijfsvergunning of een uitkering. De financiële belangen in deze zaak zijn bovendien relatief klein, aangezien het enkel gaat om woningen en een bedrijfsruimte van € 27.000,-. Eiser heeft weliswaar meerdere onroerende zaken in zijn portefeuille waardoor het bij elkaar opgeteld om een groter bedrag gaat, maar daar staat tegenover dat bij een dergelijke portefeuille dit soort financiële belangen ook gebruikelijker zijn. Het financiële belang in deze zaak zou daarom voor meer stress en spanning zorgen bij een doorsnee particulier dan het bij eiser doet.
25. Alles afwegend vindt de rechtbank een schadevergoeding van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden in deze zaken billijk.
26. In dit geval is de redelijke termijn met ruim tien maanden overschreden. Afgerond naar boven leidt dat in deze zaak tot een aanspraak op schadevergoeding van € 100,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 67,- aan schadevergoeding aan eiser moet betalen, en de Staat € 33,-.
27. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de Minister van Justitie en Veiligheid niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. [4] De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend.
Overwegingen over de kosten van de procedures
Het griffierecht
28. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden.
29. De verzoeken om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiser geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor de verzoeken is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. [5]
De kosten voor rechtsbijstand
30. Eiser heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
31. Op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht is de rechtbank bij uitsluiting bevoegd om een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij in verband met de behandeling van het beroep en van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Dit is verder uitgewerkt in het Besluit proceskosten bestuursrecht. Op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van dat besluit kan een veroordeling in deze kosten betrekking hebben op de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het vaststellen van de kosten voor rechtsbijstand vindt daarbij plaats op een forfaitaire wijze, door het toekennen van punten aan proceshandelingen die zijn verricht.
32. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank het verzoek om een veroordeling in de rechtsbijstandskosten van eiser afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.
33. Omdat de rechtbank een schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn toekent, is er in beginsel wel aanleiding om de heffingsambtenaar en/of de Staat te veroordelen in de rechtsbijstandskosten die met het oog op de verzoeken om schadevergoeding zijn gemaakt.
34. De rechtbank oordeelt dat bij een beslissing over proceskosten kan worden afgeweken van het systeem van forfaitaire vergoeding uit het Besluit proceskosten bestuursrecht, in gevallen waarin het alleen nog gaat over de kosten die zijn gemaakt vanwege het verzoek om schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn. De rechtbank zal de gevraagde vergoeding voor rechtsbijstandskosten daarom beoordelen aan de hand van de vraag welke kosten redelijkerwijs gemaakt moesten worden door de gemachtigde van eiser. [6]
35. De gemachtigde van eiser hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de processtukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over de verzoeken om vergoeding van immateriële schade. Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 67,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 33,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.