Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4896
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 maart 2024 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats] , eiseres, alsmede haar rechtsvoorganger onder algemene titel
[besloten vennootschap], uit [plaats 1] ,
[besloten vennootschap], uit [plaats 1] ,
(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder
(gemachtigde: mr. C. van Unen).
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [object] in [plaats 1] (het object) vastgesteld op € 997.000,-. Deze waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Met deze waardevaststelling is aan [besloten vennootschap] als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd voor het belastingjaar 2022. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
Met de uitspraak op bezwaar van 8 september 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [besloten vennootschap] tegen de beschikking ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
[besloten vennootschap] heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een waarderapport overgelegd.
De rechtbank heeft het beroep op 30 januari 2024 op zitting behandeld. Namens eiseres was haar gemachtigde aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] en taxateur [taxateur] .
De feiten
1. Het object is een kinderdagverblijf, bestaande uit onder andere lokalen, opslagruimtes, erf, ondergrond en aanhorigheden. Het kinderdagverblijf is gebouwd in 1993 en uitgebouwd in 1998. Het bruto vloeroppervlak van de crèche uit 1993 is 522 m² en de crèche uit 1998 heeft een bruto vloeroppervlak van 407 m². Verder is er nog een vrijstaande berging/schuur van 40 m². De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 2.041 m².
Het geschil
2. Eiseres heeft op zitting primair aangevoerd dat de op het object betrekking hebbende aanslag niet aan [besloten vennootschap] had moeten worden opgelegd, omdat zij op dat moment vanwege een juridische fusie niet meer bestond. Daarnaast voert eiseres aan dat de heffingsambtenaar in strijd met de wet niet alle stukken aan haar heeft gestuurd. Verder stelt eiseres dat de waarde van het object niet hoger kan zijn dan € 696.000,- dan wel € 874.000,-. Daarvoor verwijst eiseres naar het in bezwaar opgemaakte taxatierapport van [taxateur onroerend goed] respectievelijk de in beroep overgelegde taxatiekaart van [taxateur onroerend goed] .
3. De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde van € 997.000,- niet te hoog is. Om dit te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een waarderapport van taxateur [taxateur] van 13 februari 2023 overgelegd, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 1.042.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank zal eerst de formele punten bespreken
.
.
De tenaamstelling
5. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van [besloten vennootschap] de WOZ-waarde van het object met de WOZ-beschikking vastgesteld. [B] , verbonden aan [taxateur onroerend goed] , heeft namens [besloten vennootschap] bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. Op 17 oktober 2022 heeft [B] namens [besloten vennootschap] beroep ingesteld. Bij dit beroepschrift is een machtiging gevoegd die door [bestuurder] , bestuurder bij [organisatie] , is ondertekend. Bij deze machtiging zijn KvK-uittreksels overgelegd, waaruit volgt dat [organisatie] bestuurder is van [eiseres] .
6. Verder blijkt uit de overgelegde KvK-stukken dat [besloten vennootschap] op 21 januari 2022 is uitgeschreven uit het handelsregister in verband met een fusie. Op 31 december 2021 heeft de fusie plaatsgevonden tussen [eiseres] als verkrijgende rechtspersoon en [besloten vennootschap] als verdwijnende rechtspersoon.
7. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad (HR) van 29 april 2005 [1] overweegt de rechtbank dat een dergelijke verdwenen rechtspersoon geen (rechts)handelingen meer kan verrichten zoals het instellen van beroep. Na de fusie moet het beroepschrift worden ingediend door of namens de verkrijgende rechtspersoon die immers na de fusie als de belanghebbende ter zake van de WOZ-beschikking moet worden aangemerkt, omdat het vermogen van de verdwenen rechtspersoon onder algemene titel op hem is overgegaan.
8. In aanmerking genomen dat bij het beroepschrift een volmacht is overgelegd van de bestuurder van [eiseres] (de verkrijgende rechtspersoon) gaat de rechtbank ervan uit dat [eiseres] ermee heeft ingestemd dat het namens [besloten vennootschap] ingestelde beroep heeft te gelden als een namens haar ingesteld beroep. Gezien deze machtiging kan er naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs geen misverstand over bestaan dat de aanslag voor [eiseres] was bestemd en dat zij dat ook zo heeft begrepen. De rechtbank verbindt daarom geen consequenties aan de onjuiste tenaamstelling van de WOZ-beschikking. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
Artikel 40 van Pro de Wet WOZ
9. Op de zitting heeft eiseres gesteld dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Zij heeft in bezwaar gevraagd om de grondstaffels/inzicht in de grondwaarde, inzicht in de levensduurverlenging en de onderbouwing van de restwaarden. Deze stukken heeft de heffingsambtenaar pas bij het verweerschrift verstrekt. Daarnaast stelt eiseres dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift over de grondwaarde verwijst naar een verkoop van een perceel in [plaats 1] , maar dat de stukken daarover in het dossier ontbreken.
10. De heffingsambtenaar is het niet met eiseres eens. Volgens de heffingsambtenaar is tijdens de bezwaarfase het taxatieverslag verstrekt en heeft eiseres tijdens de hoorzitting niet aangegeven dat er stukken ontbraken. In de uitspraak op bezwaar is verwerkt wat er tijdens de hoorzitting is gesteld.
11. De rechtbank constateert dat eiseres deze beroepsgrond pas op de zitting voor het eerst heeft ingenomen. De rechtbank is van oordeel dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende met een (professionele) gemachtigde mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiseres deze beroepsgrond niet al eerder naar voren had kunnen brengen. Het verweerschrift met het waarderapport is namelijk al op 31 mei 2023 aan eiseres toegestuurd. Dat is meer dan zes maanden voor de zitting. De omstandigheid dat eiseres pas op de zitting de door de heffingsambtenaar verstrekte brief van 12 december 2023 heeft ontvangen met informatie over de verkoop van een stuk grond in [plaats 2] als aanvullende onderbouwing van de grondwaarde, maakt niet dat eiseres niet eerder haar stellingen naar voren had kunnen brengen. Dat geldt ook voor de onderbouwing van de restwaarden. In het in bezwaar overgelegde taxatieverslag zijn de restwaarden al genoemd die de heffingsambtenaar in beroep verder heeft onderbouwd met vier transacties. Er is geen goede reden gebleken waarom eiseres niet eerder dan op de zitting deze beroepsgrond kon aandragen. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing.
12. De rechtbank zal nu de beroepsgronden tegen de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
De WOZ-waarde
13. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en de rechtbank volgt partijen daarin.
14. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor zijn eigenaar heeft. [3]
15. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar het waarderapport van 13 februari 2023, opgemaakt door taxateur [taxateur] .
In dat waarderapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object getaxeerd op € 1.043.000,-. Daarbij is aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Onderwijs (Taxatiewijzer).
16. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moeten de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen worden betrokken. Als de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Motiveringsgebrek
17. Op de zitting heeft eiseres gesteld dat zij de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarden uit de Taxatiewijzer inhoudelijk niet meer betwist. Eiseres vindt wel dat de uitspraak op bezwaar op dit punt onvoldoende was gemotiveerd, omdat de onderbouwing van de gehanteerde restwaarden met vier transacties pas in het verweerschrift inzichtelijk is gemaakt. Deze onderbouwing is volgens eiseres te laat ingebracht en eiseres moest daarvoor in beroep komen. Volgens eiseres moet er daarom een proceskostenvergoeding worden toegekend.
18. De rechtbank is het niet met eiseres eens. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar heeft gereageerd op de bezwaargrond over de restwaarden. Deze gegeven toelichting vindt de rechtbank voldoende. Overigens hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd niet te leiden tot vernietiging daarvan. [4] Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. De rechtbank gaat niet mee in de stelling van eiseres dat zij als gevolg van een gebrekkige motivering gedwongen werd om in beroep te gaan, enkel en alleen om dit naar voren te brengen. In beroep heeft eiseres immers meer beroepsgronden naar voren gebracht. In dit geval is de heffingsambtenaar in beroep meer uitgebreid op de standpunten van eiseres ingegaan en heeft eiseres daarop kunnen reageren. Eiseres is dus niet in haar processuele belangen geschaad. [5] De beroepsgrond dat sprake is van schending van het motiveringsbeginsel slaagt niet. Om deze reden bestaat er ook geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Noodgebouw
19. Verder heeft eiseres op de zitting gesteld dat uit het verweerschrift blijkt dat het noodgebouw niet meer aanwezig is, maar dat dit niet heeft geleid tot een verlaging van de waarde van het object. Dit had volgens eiseres wel gemoeten.
20. De rechtbank is van oordeel dat dit standpunt van eiseres berust op een onjuiste lezing van de taxatie van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat tijdens de inpandige opname van het object is geconstateerd dat er geen noodgebouw bestond, terwijl dat eerder nog wel als taxatieonderdeel in het taxatieverslag was opgenomen. In de matrix in beroep is het noodgebouw niet meer meegenomen in de taxatie. Zonder het noodgebouw komt de getaxeerde waarde nog steeds boven de beschikte waarde uit. Daarmee kan dus worden vastgesteld dat de beschikte waarde niet te hoog is. De rechtbank kan deze toelichting volgen.
Levensduurverlenging
21. Op de zitting heeft eiseres verder gesteld dat de heffingsambtenaar, zoals blijkt uit het verweerschrift, het standpunt heeft ingenomen dat verlenging van de levensduur niet toegepast hoeft te worden voor de onderdelen waarvan de initiële levensduur (bijna) is verstreken. Dit moet volgens eiseres ook gelden voor de berging, maar uit de taxatiematrix in beroep blijkt dat voor de berging wel een verlenging van de levensduur is toegepast. Volgens eiseres moet de waarde van de berging in mindering worden gebracht op de vastgestelde waarde.
22. De heffingsambtenaar heeft op de zitting beaamd dat in de taxatiematrix voor de berging/schuur een verlenging van de levensduur van 5 jaar voor de afbouw en installaties is toegepast. Daarbij is toegelicht dat het om een klein bijgebouw gaat uit 1993 dat nog voldoet aan de functie die het vervult, namelijk opslag van speelgoed. Daarnaast gaat het volgens de heffingsambtenaar om een klein bedrag van ongeveer € 200,- dat vanwege de levensduurverlenging van de berging/schuur is meegerekend, zodat dit voor de waardering van het object geen verschil uitmaakt.
23. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar standpunt dat de vastgestelde waarde moet worden vernietigd en dat de waarde van de berging in mindering moet worden gebracht op de getaxeerde waarde. De heffingsambtenaar heeft terecht gesteld dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet ter beoordeling voor liggen. Het gaat om de eindwaarde van het object in het geheel. Daarbij komt dat zelfs als de berging/schuur in zijn geheel niet wordt meegerekend, dit gezien de ruime marge tussen de vastgestelde waarde en de getaxeerde waarde niet leidt tot een waarde die lager is dan de vastgestelde waarde.
Coronacorrectie
24. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen extra correctie voor functionele veroudering heeft toegepast wegens de gebruiksbeperkingen van het object als gevolg van de COVID-19 pandemie. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat er minder kinderen konden worden opgevangen, zodat er minder dan normaal gebruik kon worden gemaakt van de crèche.
25. De rechtbank volgt eiseres hier niet in. Daarbij volgt de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar dat kinderdagverblijven tijdens de COVID-19 pandemie juist open zijn gebleven om kinderen van mensen in een cruciaal beroep op te vangen. Van een (volledige) sluiting is dan ook geen sprake geweest. De heffingsambtenaar heeft daarom geen correctie in verband met de pandemie hoeven toe te passen.
Grondwaarde
26. Tot slot voert eiseres aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde van € 150,- niet wordt onderbouwd met verkopen van grond binnen dezelfde gemeente. Eiseres bepleit een lagere grondwaarde van € 100,- per m².
27. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de toelichting op de zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde van € 150,- per m² niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft deze grondwaarde onder meer gebaseerd op een verkoop van grond in de naastgelegen gemeente [plaats 2] met ook een maatschappelijke bestemming. Ter onderbouwing daarvan heeft de heffingsambtenaar stukken overgelegd. Binnen de gemeente [plaats 1] zijn er volgens de heffingsambtenaar geen gronduitgifteprijzen beschikbaar. Eiseres heeft onvoldoende onderbouwd dat de grondwaarde lager is. De beroepsgrond slaagt niet.
Tussenconclusie
28. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het waarderapport en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de gecorrigeerde vervangingswaarde daarvan.
De taxatie van eiseres
29. Eiseres heeft een taxatierapport/taxatiekaart overgelegd om de door haar voorgestane waarde te onderbouwen. De rechtbank merkt op dat alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van het object aannemelijk te maken, de vraag aan de orde komt of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan de door eiseres overgelegde taxaties.
Conclusie en gevolgen
30. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, voorzitter, en mr. J. Wolbrink en mr. M.W.A. Schimmel, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 maart 2024.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.