ECLI:NL:RBMNE:2024:1992

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/1191

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2024 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: C. van Abbe),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: W.G. Vos).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op
€ 804.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 17 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

1.3.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.4.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 19 februari 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woonboerderij uit 1900. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 217 m². De woning ligt op een perceel van 1.886 m². De woning beschikt over de volgende objectonderdelen:

een overkapping van 15 m²;
een overkapping van 9 m²;
een overkapping van 10 m²;
een hobbykas;
een schuur van 80 m²;
een schuur van 99 m²;
een garage van 71 m².

2.1.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 747.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 804.000,-. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op verzoek van eiseres alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.

Beoordeling van het procedurele geschil

3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.

Beroep op artikel 40 Wet WOZ

3.1.

In beroep is door eiser aangevoerd dat de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten zijn opgevraagd, maar niet door hem zijn ontvangen. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning en hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en uiteindelijk hoe de heffingsambtenaar aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Doordat deze aspecten niet inzichtelijk zijn gemaakt is er sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.

3.2.

Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser erkend dat de onderliggende stukken en opgevraagde gegevens zijn verstrekt door de heffingsambtenaar. De gemachtigde van eiser heeft daarentegen wel gesteld dat omdat tussen bezwaar en beroep de door de heffingsambtenaar gehanteerde onderbouwing is veranderd, dit maakt dat de inzichtelijkheid alsnog ontbreekt.

3.3.

De rechtbank stelt vast dat de door eiser verzochte stukken die ter onderbouwing lagen aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning door de heffingsambtenaar zijn verstrekt. De rechtbank oordeelt dat er in zoverre geen sprake is van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Ten aanzien van het standpunt van eiser dat de inzichtelijkheid ontbreekt omdat tussen bezwaar en beroep de onderbouwing is veranderd, overweegt de rechtbank als volgt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elk stadium van de procedure de waarde opnieuw te onderbouwen.^[1]De heffingsambtenaar mag in beroep een nieuw taxatierapport opmaken, nieuwe vergelijkingsobjecten aanvoeren of de WOZ-waarde voor een voorliggend belastingjaar wijzigen. In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Deze onderbouwing ligt nu ter toetsing voor. De rechtbank bespreekt deze onderbouwing vanaf overweging 5.

Grondstaffel

4. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting de beroepsgrond over artikel 40 van de WOZ aangevuld met de stelling dat de door de heffingsambtenaar overgelegde grondstaffel niet volledig was omdat deze maar tot 1500 m2 liep en het perceel groter is dan 1500 m2. Volgens hem ontbrak de trede 1500 m2 tot 2000 m2 en de trede vanaf 2000 m2.

4.1.

De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat de trede 1500 m2+ ontbreekt op de overgelegde staffel. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij niet in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ heeft gehandeld omdat in bezwaar de grondstaffel is overgelegd zoals die toen bij hen bekend was.

4.2.

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de grondstaffel die is verstrekt tot 1500 m2 loopt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de grondstaffel niet verder liep. Eiser vraagt daarom dan wel om aanpassing van het stuk dat is overgelegd dan wel een nieuw stuk te maken waarin de laatste twee tredes opgenomen zijn. De rechtbank stelt voorop dat er geenszins zo een verplichting bestaat voor de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 van de Wet WOZ. Aangezien de heffingsambtenaar in bezwaar slechts beschikte over een stuk waar gerekend werd tot de trede 1500 m2, ontbreekt weliswaar de staffel voor de overige meters maar betekent dit niet dat de heffingsambtenaar stukken heeft achtergehouden die hij op grond van artikel 40 van de Wet WOZ had moeten verstrekken. Die stukken waren er simpelweg niet. De beroepsgrond slaagt niet.

Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde

Beoordelingskader

5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

5.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in het buitengebied van [woonplaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 15 december 2020 voor € 925.000,-;
[adres 3] , verkocht op 2 oktober 2020 voor € 775.000,-;
[adres 4] , verkocht op 1 februari 2021 voor € 637.500,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

6.1.

Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Ingetrokken beroepsgronden

7. Eiser stelt de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het eigen aankoopcijfer. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.

8. Eiser stelt dat ondanks dat de opbouw van de kavelwaarde door middel van een grondstaffel door de heffingsambtenaar is verstrekt, onduidelijk is tegen welke waarde het achter-weiland is gewaardeerd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze grond dan ook niet verder bespreken.

Kwaliteit en voorzieningen

9. Eiser stelt dat de woning in slechte staat is. Zo is de bouwkundige kwaliteit slecht omdat er sprake is van verzakking van de woning wat heeft geleid tot scheurvorming. Ook heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de mindere staat van de voorzieningen in de woning. Volgens eiser dienen de badkamer en het sanitair te worden gerenoveerd en gemoderniseerd. De gemachtigde van eiser heeft deze grond op de zitting aangevuld door te wijzen op de door de heffingsambtenaar gebruikte referenties aan de
[adres 2]en
[adres 3] .Hij heeft toegelicht dat wanneer men uitgaat van de juiste objectkenmerken, deze referenties een lagere waarde onderbouwen. Eiser stelt dat hier onvoldoende rekening mee is gehouden door de heffingsambtenaar waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.

9.1.

De taxateur heeft op de zitting gesteld het niet eens te zijn met het standpunt dat het kwaliteitsniveau en de staat van de voorzieningen van de woning te hoog zijn gewaardeerd. Hij wijst in dat kader op de foto’s die door eiser zijn ingebracht. Volgens de taxateur zijn de foto’s onduidelijk en kan niet op basis daarvan worden vastgesteld dat er sprake is van slechte kwaliteit en/of mindere voorzieningen. Hij stelt daarbij dat wanneer een partij niet een stap naar plus of naar min aannemelijk maakt, de waardering blijft hangen op normaal/voldoende.

9.2.

De rechtbank volgt de uitleg van de taxateur. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de kwaliteit van de woning op voldoende is gewaardeerd. Uit de legenda in de taxatiematrix valt af te lezen dat de kwalificatie voldoende betekent dat de kwaliteit niet op peil is maar dat niet op korte termijn onderhoud noodzakelijk is. Om van voldoende naar matig te degraderen is nodig dat op korte termijn onderhoud noodzakelijk is. Eiser heeft voor die stap onvoldoende onderbouwing gegeven. De rechtbank ziet dan ook geen reden om de kwalificatie voor de kwaliteit van de woning en de staat van de voorzieningen aan te passen. Wanneer men uitgaat van de KOUDV kwalificaties zoals vastgesteld zie je niet terug dat de referenties een lagere waarde onderbouwen maar juist een hogere waarde. Met de drie gebruikte referenties maakt de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 maart 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.