Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1817
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(gemachtigde: F.W. Hoffman).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 235.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar en heeft aanvullende gronden ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 14 maart 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekappartement op de bovenste etage, die in 1950 is gebouwd. De woning heeft een oppervlakte van 60 m² en een vrijstaande berging.
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 212.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur 3] . In deze matrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 235.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] te [plaats] (referentie 1);
- [adres 2] te [plaats] (referentie 1);
- [adres 3] te [plaats] (referentie 2);
- [adres 4] te [plaats] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 235.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en de referenties allemaal appartementen zijn en bij elkaar in de buurt liggen in [plaats] . De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is in 1950 gebouwd en de referenties zijn in 1950 en 1954 gebouwd. Ze hebben dezelfde bouwkundige kwaliteit en zijn wat betreft ligging en uitstraling voldoende vergelijkbaar.
5.1
De woning en de referenties hebben allemaal een voldoende staat van onderhoud en dezelfde ligging. Referentie 3 heeft onder gemiddelde voorzieningen, vanwege een badkamer uit 1954 en een keuken die ongeveer 25 jaar oud is. Deze referentie heeft logischerwijze ook de laagste verkoopprijs per m². De waarde per m² van de woning is gelijk aan de verkoopprijs per m² van referentie 1. De waarde per m² van de woning is lager dan de verkoopprijs per m² van referentie 2, terwijl de voorzieningen gelijkwaardig zijn. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser aanvoert in beroep brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
Ingetrokken beroepsgrond
6. Eiser voerde in zijn beroepschrift aan dat de heffingsambtenaar er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat een deel van het perceel is afgescheiden van het onderhavige object. Op de zitting heeft eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Is de heffingsambtenaar uitgegaan van de juiste objectkenmerken en heeft hij de onderlinge verschillen voldoende inzichtelijk tot uitdrukking gebracht?
7.
Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar de inhoud van de woning juist heeft berekend en bovendien heeft hij deze berekening niet inzichtelijk gemaakt. Tijdens de zitting voert eiser aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de matige staat van referentie 3. Verder is de berging te hoog gewaardeerd.
Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar de inhoud van de woning juist heeft berekend en bovendien heeft hij deze berekening niet inzichtelijk gemaakt. Tijdens de zitting voert eiser aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de matige staat van referentie 3. Verder is de berging te hoog gewaardeerd.
7.2
De heffingsambtenaar licht tijdens de zitting toe waarom zij met behulp van de overgelegde Iwoz-gegevens de voorzieningen van referentie 3 als onder gemiddeld gekwalificeerd heeft. Ook licht hij toe dat hij een standaardbedrag hanteert voor een berging tot 12 m².
7.3
De rechtbank overweegt dat bij WOZ-zaken de oppervlakte van een woning relevant is en niet de inhoud. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de maten die de heffingsambtenaar gehanteerd heeft. De rechtbank kan de toelichtingen die de heffingsambtenaar op zitting heeft gegeven ten aanzien van de voorzieningen van referentie 3 volgen. De rechtbank concludeert dat hiermee de kanttekeningen die eiser bij de taxatiematrix plaatst in voldoende mate weersproken zijn. Daarbij neemt de rechtbank in haar overweging mee dat eiser pas op de zitting inhoudelijk gronden heeft ingediend tegen deze taxatiematrix. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste objectkenmerken en de onderlinge verschillen tussen de woning en de referenties voldoende inzichtelijk tot uitdrukking heeft gebracht. De beroepsgrond slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel8. Eiser doet verder een beroep op het gelijkheidsbeginsel. [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] liggen in hetzelfde complex als de woning van eiser en hebben een WOZ-waarde van € 212.000,-.
8.1
De heffingsambtenaar licht tijdens de zitting toe dat deze appartementen verkocht zijn door de woningbouwvereniging die deze appartementen daarvoor verhuurde als sociale huurwoning. Volgens de heffingsambtenaar wordt bij sociale huur gebruik gemaakt van eenvoudige voorzieningen. Vanwege de staat van de voorzieningen van deze appartementen zijn deze appartementen op een lagere waarde vastgesteld. Referentie 1 ligt ook in hetzelfde appartementencomplex. De heffingsambtenaar heeft deze woning wel als referentie gebruikt. Deze referentie is namelijk niet verkocht door de woningbouwvereniging, maar door een particulier. Deze particulier heeft de woning eerst zelf na aankoop opgeknapt, heeft zelf in deze woning gewoond en heeft deze woning particulier verhuurd omdat zij zelf elders is gaan wonen totdat zij uiteindelijk tot verkoop is overgegaan. De heffingsambtenaar verwijst naar de Iwoz gegevens en stelt dat sociale huurwoningen niet beschikken over deze voorzieningen.
8.2
De rechtbank overweegt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel in een WOZ-zaak slaagt als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Eiser heeft gewezen op de appartementen die liggen aan [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze appartementen niet identiek vanwege de voorzieningen. De rechtbank kan namelijk de toelichting van de heffingsambtenaar in combinatie met de overgelegde Iwoz gegevens volgen. De appartementen zijn daarom niet geschikt als onderbouwing van een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarvoor moeten ze namelijk identiek zijn met hooguit verwaarloosbare verschillen, en daar is geen sprake van. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.
Is de uitspraak op bezwaar in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel9. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel is. Wat tijdens de hoorzitting is besproken, is namelijk niet volledig weergegeven in het verslag van de hoorzitting en in de uitspraak op bezwaar is hier niet op gereageerd.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat alles wat tijdens de hoorzitting is aangegeven, staat vermeld in de heroverwegingen van de uitspraak op bezwaar. Een verslag van de hoorzitting is als bijlage bij de uitspraak op bezwaar gevoegd.
9.2
De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak [1] volgt dat de wet voorschrijft dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar niet in welke vorm het verslag moet worden opgesteld of hoe uitgebreid het verslag moet zijn [2] . Volgens de parlementaire geschiedenis bij deze bepaling kan ook uit de beslissing op bezwaar blijken wat tijdens de hoorzitting is besproken en daarbij gaat het om een korte weergave van de kern van wat naar voren is gebracht. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de weergave van het verslag van de hoorzitting onjuist of onvolledig is. De rechtbank constateert verder dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de bezwaargronden van eiser. Daarbij is niet vereist dat de heffingsambtenaar expliciet alle bezwaargronden noemt en daarop ingaat. [3] De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift uiteengezet waarom hij de argumenten van eiser niet volgt en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Eiser heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Niet is gebleken dat eiser is geschaad in zijn processuele belangen. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Was sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ in de bezwaarfase?
10. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ gehandeld, door in de bezwaarfase niet de koudv-factoren van de referenties te verstrekken, terwijl daarom wel is verzocht.
10.1
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de koudv gegevens van de referenties niet heeft verstrekt aan eiser. Uit vaste rechtspraak volgt dat eiser specifiek moet zijn in zijn verzoek om informatie [4] . De rechtbank overweegt dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft gevraagd om hem de matrix met bijvoorbeeld koudv factoren van de referenties te verstrekken. De rechtbank overweegt dat dit een specifiek verzoek is zoals bedoeld in artikel 40 Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte niets met dit verzoek gedaan. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een schending van artikel 40 Wet WOZ.
10.2
De rechtbank ziet aanleiding het in de bezwaarfase ontstane gebrek te passeren, omdat de rechtbank in beroep de taxatiematrix moet beoordelen. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de WOZ-waarde van de woning voldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft in de beroepsfase niet gesteld dat hij nog stukken mist, hij heeft kunnen reageren op de taxatiematrix en heeft dat ook gedaan. Wel ziet de rechtbank in de schending van artikel 40 Wet WOZ aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiser in beroep heeft moeten maken. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. Er is geen grondslag voor een veroordeling in de proceskosten die in de bezwaarfase zijn gemaakt, omdat er geen sprake is van een herroeping van de WOZ-beschikking.
Conclusie en gevolgen
11. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Omdat de schending van artikel 40 van de Wet WOZ, kan worden gepasseerd, is het beroep ongegrond.
Welke kosten moet de heffingsambtenaar vergoeden?
12. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.
12.1
De rechtbank heeft kennis genomen van de uitspraken die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vanaf 16 januari 2024 heeft gedaan in zaken waarin een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ werd gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. De lijn in deze uitspraken is dat het gerechtshof geen proceskostenveroordeling uitspreekt, als verondersteld moet worden dat de belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. [5]
12.2
De rechtbank volgt deze lijn niet en houdt ook bij een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vast aan het uitgangspunt dat het passeren van dat gebrek leidt tot een proceskostenveroordeling en tot het vergoeden van het griffierecht. De rechtbank heeft daarvoor twee redenen. In de eerste plaats vindt de rechtbank het onwenselijk dat zij op verschillende manieren over proceskosten zou beslissen bij de uiteenlopende categorieën van bestuursrechtelijke zaken die de rechtbank behandelt. De rechtbank wil bij de toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht en de daaruit voortvloeiende beslissingen rechtseenheid betrachten. In de tweede plaats vindt de rechtbank de door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gebruikte toetsingsmaatstaf bezwaarlijk. Bij die maatstaf zou immers steeds moeten worden beoordeeld of een eisende partij onafhankelijk van de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ beroep zou hebben ingesteld. Die beoordeling valt niet eenvoudig te maken, onder meer omdat in een beroep in een WOZ-zaak over het algemeen meerdere beroepsgronden worden aangevoerd. Daarbij is niet zomaar vast te stellen of een beroepsgrond ook zou zijn aangevoerd, als een andere beroepsgrond op dat moment niet had gespeeld. Een dergelijk onderzoek zou vergen dat wordt ingegaan op wat een eisende partij bij het instellen van het beroep precies heeft bewogen. De rechtbank vindt dat onwenselijk, ook omdat een nevenbeslissing over proceskosten het geding niet moet gaan bepalen.
12.3
De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar gelet op wat zij hiervoor heeft overwogen in de proceskosten die eiser in beroep heeft gemaakt. Ook ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [6] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [7] De rechtbank berekent de vergoeding als volgt.
12.4
Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,00 met een wegingsfactor 1. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaak een zeer licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,25 toegepast. De totale vergoeding bedraagt daarom € 437,50. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
12.5
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. De heffingsambtenaar mag op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 437,50 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.