Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 19/5400 en UTR 19/5410
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2020 in de zaken tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 255.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de beschikking van 31 januari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam] (de garagebox) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 33.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar en gebruiker van de garagebox ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij besluit van 19 november 2019 (de uitspraak op bezwaar 1) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking over de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 4] ongegrond verklaard.
Bij besluit van 20 november 2019 (de uitspraak op bezwaar 2) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking over de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen beide uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. Het beroep tegen de
uitspraak op bezwaar 1 is geregistreerd onder zaaknummer UTR 19/5410. Het beroep tegen
de uitspraak op bezwaar 2 is geregistreerd onder zaaknummer UTR 19/5400.
Verweerder heeft voor beide zaken een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting in beide zaken heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2020. In verband met maatregelen in het kader van het coronavirus heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser heeft aan de zitting deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateurs [A] (voor de woning) en
[B] (voor de garagebox).
[B] (voor de garagebox).
Overwegingen
Inleiding
1. Het gaat in deze uitspraak over twee objecten: de woning aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] en de garagebox aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam] . De rechtbank zal eerst het beroep van eiser met zaaknummer UTR 19/5400, over de woning, bespreken. Vervolgens zal de rechtbank ingaan op een punt dat in beide zaken speelt, namelijk of de woning en de garagebox een samenstel betreffen. Tot slot bespreekt de rechtbank het beroep met zaaknummer UTR 19/5410 over de garagebox, voor zover eiser gronden heeft aangevoerd die niet gaan over de vraag of de twee objecten als samenstel beschouwd moeten worden.
De woning
2. De woning is een 1988 gebouwde rijwoning met een aanbouw en een schuur. De woning heeft een inhoud van 312 m³ en de aanbouw heeft een inhoud van 21 m³. De woning ligt op een perceel van 131 m².
3. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 245.000,-. Verweerder bepleit de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in de wijk [naam wijk] in [plaatsnaam] : [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] , [straatnaam 4] [nummeraanduiding 6] , [straatnaam 5] [nummeraanduiding 7] en [straatnaam 4] [nummeraanduiding 8]
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatie blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die een jaar rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Drie van de vier referenties zijn ook rijwoningen, alleen [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] betreft een hoekwoning. De referenties zijn vergelijkbaar voor wat betreft bouwjaar, uitstraling, grootte en ligging. Gelet op de gerealiseerde prijzen per m3 voor de referentiewoningen (€ 704,--, € 655,--, € 729,-- en
€ 638,--) is de voor de woning gehanteerde waarde van € 632,-- per m³ niet te hoog.
€ 638,--) is de voor de woning gehanteerde waarde van € 632,-- per m³ niet te hoog.
7. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
De gronden van eiser t.a.v. de woning
8. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning 14,86% is gestegen ten opzichte van het vorige belastingjaar, terwijl de gebruikte referentieobjecten minder (8,55% respectievelijk 9,66% en 8,06%) zijn gestegen. Verder voert eiser aan dat de woning een tussenwoning is en dat de WOZ-waarde van alle andere tussenwoningen en zelfs de hoekwoningen met slechts 10% gestegen is. Er is niets veranderd in de woning sinds de inpandige opname in 2016. Toen is de waarde verlaagd en was de waarde lager dan van panden in de buurt, maar nu is de waarde van de woning hoger dan van de andere panden. Verweerder stelt dat hij niet kan kijken naar de WOZ-waarde van andere woningen, maar dit klopt niet. Volgens de wet dienen de door de heffingsambtenaar onbetwist vastgestelde WOZ-waardes als taxatierapporten te worden beschouwd. Eiser verwijst daarbij naar een arrest van de Hoge Raad (HR) van 14 oktober 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
9. De rechtbank geeft eiser op deze punten geen gelijk. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van woningen in de buurt of de gebruikte referentiewoningen, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt ook geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Tot slot leest de rechtbank in het arrest van de HR niet wat er volgens eiser in staat. De beroepsgronden slagen niet.
Samenstel
10. Eiser voert aan dat de woning en de garagebox als samenstel in de zin van de Wet WOZ beschouwd moeten worden. In de Wet WOZ is namelijk geen afstandscriterium opgenomen om twee objecten als samenstel te kunnen beschouwen. Er moet gekeken worden naar het gebruik van objecten. In dit geval staat de garagebox volledig ten dienste aan de woning van eiser, waardoor er sprake is van een samenstel. Eiser heeft in dit kader een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel en verwijst daarbij naar verschillende uitspraken [1] , waaruit volgens eiser blijkt dat het niet uitmaakt dat de garagebox relatief ver van de woning gelegen is.
11. Op grond van artikel 16, aanhef, en onder b, van de Wet WOZ wordt een samenstel van één of meer gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen, als één onroerende zaak aangemerkt.
De te beantwoorden vraag betreft hier of de woning en de garagebox naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen.
12. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat dit volgens hem niet het geval is. de woning en de garagebox liggen op ruime afstand van elkaar (5 kilometer). Op het oog horen de objecten niet zonder meer bij elkaar. De onroerende zaken hebben ook geen voor een ieder waarneembare uiterlijke kenmerken die erop duiden dat zij een geheel vormen. Er zijn ook geen beletselen om de objecten los te verkopen.
13. De rechtbank kan deze toelichting volgen en overweegt daartoe als volgt. Gelet op de door verweerder benoemde omstandigheden en de ligging van de garagebox (op een bedrijventerrein, in een complex met meerdere garageboxen) is de rechtbank van oordeel dat de woning en de garagebox naar de omstandigheden beoordeeld niet bij elkaar wonen. Er is daarom geen sprake van een samenstel. Het door eiser gedane beroep op het gelijkheidsbeginsel gaat ook niet op. Daarvoor is namelijk vereist dat het gaat over identieke situaties en dat is in deze zaak niet het geval. De beroepsgrond slaagt niet.
De garagebox
14. Eiser voert aan dat verweerder het verkeerde tarief heeft gehanteerd. Volgens hem moet het woningtarief gehanteerd worden omdat hij de garagebox als zodanig gebruikt (voor opslag) en omdat er volgens hem sprake is van een samenstel. Daarnaast verwijst eiser naar andere garageboxen, waarbij ook het woningtarief wordt gehanteerd.
15. De rechtbank geeft eiser geen gelijk op dit punt en overweegt daartoe als volgt. Allereerst is hiervoor reeds beoordeeld dat er geen sprake is van een samenstel, zodat dat geen grond is om te concluderen dat het woningtarief gehanteerd had moeten worden. Ten aanzien van het gebruik van de garagebox overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is, net als in de eerdere zaak van eiser uit 2016, van oordeel dat de garagebox, gezien de aard van het complex en de ligging op het bedrijventerrein, terecht is aangemerkt als niet dienstbaar aan woondoeleinden. Dit betekent dat een niet-woning tarief volgt voor de heffingen. Dat voor andere garageboxen wel het woningtarief wordt gerekend, maakt dit niet anders. Door verweerder is in het verweerschrift toegelicht dat deze garageboxen anders gelegen zijn. Er is daarom geen sprake van een gelijk geval. De rechtbank volgt deze toelichting.
16. Eiser heeft ter zitting toegelicht hij zijn garagebox niet kan verkopen of verhuren, omdat er in het verleden een hennepkwekerij in zijn garagebox heeft gezeten. Dit speelt bij de garagebox van eiser meer dan bij de andere garageboxen in hetzelfde complex, omdat eisers garagebox niet onder het dak ligt en daarom niet opgespoord kan worden met infraroodcamera’s.
17. Voor zover eiser hiermee betoogt dat de waarde van de garagebox te hoog is vastgesteld, overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft niet onderbouwd dat hij zijn garagebox niet kan verkopen of verhuren als gevolg van het risico op hennepteelt. Daarnaast heeft eiser niet onderbouwd dat dit in juist deze garagebox een heel groot probleem is, terwijl dat bij andere garageboxen in hetzelfde complex niet zou spelen. Verweerder heeft er in de uitspraak op bezwaar op gewezen dat eiser zelf de naastgelegen garagebox ( [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 9] ) heeft aangekocht op 28 maart 2019 voor € 46.000,-. Verweerder heeft hierover ter zitting toegelicht dat hieruit volgens hem blijkt dat het wel meevalt met het risico op illegale praktijken. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Daar komt nog bij dat hennepteelt een illegale activiteit betreft en dat de rechtbank van oordeel is dat het te ver gaat om hier in het kader van het vaststellen van de WOZ-waarde rekening mee te houden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
18. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is verder van oordeel dat er geen sprake is van een samenstel van de woning en de garagebox, dat verweerder terecht het niet-woningtarief heeft gehanteerd voor het aanslaan van de garagebox en tot slot dat, voor zover eiser dat betwist, de waarde van de garagebox niet te hoog is vastgesteld. De beroepen zijn ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 22 september 2020 door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Dalen, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.