Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4866
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K.Beek).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 22 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 983.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 september 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 8 maart 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (de taxateur van verweerder), hebben deelgenomen aan de zitting.
1.5.
Op de zitting is besproken dat bij het versturen van het verweerschrift door verweerder de taxatiematrix per ongeluk niet is meegestuurd. De rechtbank heeft het onderzoek daarom geschorst, zodat verweerder de taxatiematrix alsnog heeft kunnen overleggen en eiser zich hierop heeft kunnen voorbereiden.
1.6.
De zaak is verder behandeld op de digitale zitting van 15 april 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] hebben deelgenomen aan de zitting.
Het geschil
2. De woning is een in 1900 gebouwde vrijstaande woning van 179 m2, met een aanbouw van 11 m2, een dakkapel, een extra woning/werkruimte van 44 m2 en een garage van 24 m2 en is gelegen op een perceel van 480 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 915.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 983.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 8 januari 2021 voor € 945.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 december 2020 voor € 895.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 3 juli 2020 voor € 792.000,-.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
7. Eiser voert aan dat verweerder op grond van het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [1] (Black Box-arrest) de taxatiematrix in de bezwaarfase had moeten verstrekken. Eiser vindt dat hij hierdoor is benadeeld, omdat hij pas nadere standpunten kan innemen nadat de taxatiematrix is overgelegd. Eiser verwijst hiervoor ook naar een kamerstuk [2] , artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013 [3] , artikel 7:4 van Pro de Awb, artikel 40 van Pro de Wet WOZ en de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2022. [4]
8. De rechtbank volgt eiser niet in het door hem ingenomen standpunt. Uit het arrest waar eiser naar verwijst volgt dat verweerder de gegevens die ten grondslag liggen aan de waardebepaling dient te verstrekken. De manier waarop de waarde is bepaald moet inzichtelijk worden gemaakt. De rechtbank is van mening dat verweerder dit heeft gedaan. Bovendien heeft verweerder tijdens de zitting verduidelijkt dat in bezwaar geen taxatiematrix is opgesteld. Deze kan dus ook niet worden verstrekt. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde van de woning
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in de dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft type, uitstraling en oppervlakten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van deze referentiewoningen volgt een marktprijs van tussen de € 2.758,- en € 2.986,- per m2. Voor de woning heeft verweerder een waarde van € 2.908,- per m2 gehanteerd. Gelet hierop is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
11. Eiser betwist dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Het onderhavige object is ondergemiddeld. Er is namelijk sprake van houtworm en lekkage.
12. De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast dat sprake is van een waardedrukkende omstandigheid rust op eiser. Eiser is hierin niet geslaagd. Vaststaat dat eiser niet bereid is mee te werken aan een inpandige opname. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser in dat kader verklaard dat eiser niet verplicht is om hieraan mee te werken en dat hij met de ingediende foto’s en het ingevulde inlichtingenformulier heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Met een inpandige opname had verweerder de door eiser gestelde waardeverminderende factoren vast kunnen stellen. Verweerder kan door het weigeren van een inpandige opname de staat van de woning niet beoordelen en verweerder is daarvoor afhankelijk van de door eiser overgelegde foto’s. Het staat eiser weliswaar vrij om een inpandige opname te weigeren, echter het gevolg van deze weigering dient voor rekening en risico van eiser te komen. Verweerder heeft erop gewezen dat gelet op de afdrukkwaliteit van de foto’s niet de conclusie kan worden getrokken dat de woning ondergemiddeld is. Houtworm en lekkage zijn ook niet zichtbaar op de foto’s. Verweerder is daarom uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit, een gemiddelde onderhoudstoestand en een bovengemiddeld voorzieningenniveau. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en is van oordeel dat eiser met de overgelegde foto’s niet aannemelijk heeft gemaakt dat en in hoeverre van een dergelijke waardedrukkende omstandigheid sprake is of dat aanleiding bestaat voor een grotere correctie dan waar verweerder al rekening mee heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
13. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn stelling dat verweerder de waarde had moeten onderbouwen met meer referenties. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt met de drie gekozen referenties. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat de Wet WOZ verweerder niet verplicht om de waardevaststelling te doen steunen op (ten minste) drie vergelijkingspanden. [5]
14. Eiser heeft op de zitting de juistheid van de grondstaffel betwist. Hij mist ook de gegevens waarop de grondstaffel is gebaseerd. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing. Eiser heeft deze beroepsgrond te laat in het geding gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde. Verweerder heeft met de brief van 29 april 2022 onder meer de grondstaffel aan eiser beschikbaar gesteld. Omdat eiser pas op de zitting aangeeft dat hij de grondstaffel betwist, wordt aan verweerder de kans ontnomen om zich daartegen te verweren. Mede gelet op het feit dat verweerder aan zijn bewijslast moet kunnen voldoen, is de rechtbank van oordeel dat eiser deze standpuntwijziging in dit geval eerder in de beroepsfase had moeten aankaarten, om verweerder in de gelegenheid te stellen om daarop te reageren. Omdat verweerder die kans is ontnomen, zal de rechtbank deze stelling van eiser buiten beschouwing laten.
Afnemende meerwaarde
15. Eiser bestrijdt dat verweerder rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Dat blijkt op geen enkele wijze uit de matrix, terwijl het evident is dat met de afnemende meerwaarde per m² rekening moet worden gehouden. Eiser verwijst naar verschillende uitspraken [6] .
16. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de taxatiematrix inzichtelijk uiteen heeft gezet op welke wijze rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut. Eiser heeft dit op zitting ook niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
De inzichtelijkheid van de indexering
17. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Hij verwijst naar de uitspraak van deze rechtbank van 4 januari 2022 [7] en naar het Black Boxarrest.
18. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt en heeft toegelicht hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen aan de hand van verkopen in de eigen regio. In dit verband verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. [8] De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw zoals de toegepaste indexering hoeven niet apart op hun juistheid te worden getoetst omdat enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de toegepaste indexering van de referentiewoningen onjuist is, laat staan dat als deze indexering toch onjuist zou zijn, de referentiewoningen bij een juiste indexering geen steun meer bieden voor de beschikte waarde. Het had op de weg van eiser gelegen, bijvoorbeeld met een eigen indexeringspercentage, de juistheid van de door verweerder gehanteerde indexering gemotiveerd te betwisten. Dit heeft eiser niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
19. Gelet op voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.