Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4499
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] te [Z] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 2.777.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , bijgestaan door [C] .
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1938 met een kelder, acht dakkapellen en een inpandige garage met een inhoud van circa 1.997 m3 exclusief aanbouw. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 20.199 m2. Op dit perceel bevinden zich ook een andere woonruimte uit het bouwjaar 1935 met een inhoud van circa 560 m3 ( [G] ), een zwembad en een paardenverblijf.
2. Verweerder heeft een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld op 21 februari 2020 door taxateur [C] waarin de woning is getaxeerd op € 2.861.000. De woning is vergeleken met de woningen [D] , [E] en [F] te [Z] . De taxatieopbouw van de woning bevat de volgende onderdelen:
[A] te [Z]
grond (20.199 m2)
€ 1.550.253
woonruimte nr. [A] (1.997 m3)
€ 943.926
kelder (124 m3)
€ 12.750
dakkapel (8 stuks)
€ 36.000
inpandige garage (27 m2)
€ 24.600
woonruimte nr. [G] (560 m3)
€ 264.696
zwembad (75 m2)
€ 29.625
totaal (onafgerond)
€ 2.861.850
3. In het taxatierapport van verweerder is het volgende vermeld:
“Het object [A] is gekocht voor € 2.100.000,- op 15-12-2011 (juridische leveringsdatum) ten tijde van de verkoop kadastraal bekend als: [# 1] , oppervlakte: 9.288 m2.
Het object [G] is gekocht voor € 1.500.000 op 26-11-2007 (juridische leveringsdatum) ten tijde van de verkoop kadastraal bekend als: [# 2] , oppervlakte 2.275 m2 en [# 3] , oppervlakte: 8.636 m2. Deze beide kadastrale percelen zijn per 17-12-2014 overgegaan in [# 4] .
Beide objecten [A] en [G] vormen vanaf 01-01-2016 een samenstel en zijn derhalve als één WOZ-object afgebakend, de kadastrale percelen [# 1] en [# 4] en zijn per 09-10-2015 overgegaan in kadastraal perceel [# 5] .”
Het object [G] is gekocht voor € 1.500.000 op 26-11-2007 (juridische leveringsdatum) ten tijde van de verkoop kadastraal bekend als: [# 2] , oppervlakte 2.275 m2 en [# 3] , oppervlakte: 8.636 m2. Deze beide kadastrale percelen zijn per 17-12-2014 overgegaan in [# 4] .
Beide objecten [A] en [G] vormen vanaf 01-01-2016 een samenstel en zijn derhalve als één WOZ-object afgebakend, de kadastrale percelen [# 1] en [# 4] en zijn per 09-10-2015 overgegaan in kadastraal perceel [# 5] .”
4. Eiser heeft in reactie op het verweerschrift onder meer vier bladzijden uit taxatierapporten van andere woningen ingebracht. In twee van deze taxatierapporten wordt als systeem gehanteerd dat elke extra kubieke meter inhoud van een te taxeren woning ten opzichte van de gemiddelde inhoud van vergelijkingspanden, steeds € 0,50 minder waard is. In de twee andere taxaties wordt uitgegaan van een afnemende meerwaarde per kubieke meter van de helft van het procentuele verschil in grootte van de inhoud.
Geschil en beoordeling van het geschil
5. In geschil is de waarde van de woning op de voor het kalenderjaar 2019 geldende waardepeildatum 1 januari 2018.
6. Eiser stelt dat de waarde van de woning ten hoogste € 2.350.000 is. Eiser stelt dat de perceelwaarde niet dragend is onderbouwd met verkopen van vergelijkbare percelen. Eiser wijst ook op verschillen in doelmatigheid en de ligging tussen de percelen. Wat betreft de waardering van de gebouwen stelt eiser dat verweerder met een te hoge kubieke-meterwaarde heeft gerekend.
7. Verweerder betoogt dat de beschikte waarde van € 2.777.000 niet te hoog is. Dit blijkt uit de uitgevoerde taxatie. Verweerder stelt dat de waarde van het perceel zo goed mogelijk benaderd is aan de hand van de beschikbare informatie. De gebouwen en het perceel van eiser zijn volgens verweerder niet te hoog gewaardeerd.
Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
8. Op grond van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ, vormen gebouwde en ongebouwde eigendommen en afzonderlijke delen daarvan voor de toepassing van de wet samen één onroerende zaak, indien die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. [G] was voorheen een zelfstandige woning op een afzonderlijk kadastraal perceel, maar wordt op de waardepeildatum naar ter zitting is komen vast te staan door eiser gebruikt als gastenverblijf bij zijn woning. Onder deze omstandigheden is het gastenverblijf met huisnummer [G] dienstbaar aan de woning met huisnummer [A] en behoren beide woningen naar maatschappelijke opvattingen bij elkaar. De objectafbakening acht de rechtbank daarom juist.
Wettelijk kader waardering
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op het door hem ingebrachte taxatierapport (zie punt 2 van deze uitspraak).
De waarde van het perceel
11. Het perceel van de woning van 20.199 m2 is door verweerder gewaardeerd op een bedrag van € 1.550.253. Verweerder heeft in zijn taxatierapport vergelijkingspanden gebruikt met een kleinere perceeloppervlakte dan het perceel waarover eisers woning beschikt, namelijk percelen van 4.579 m2 tot 7.181 m2. Verder heeft verweerder in het verweerschrift gewezen op de verkoop van een bouwkavel aan de [H] ter grootte van 8.756 m2, waarvan 6.900 m2 een niet bebouwbare natuurbestemming heeft. Die kavel is op 21 december 2018 verkocht voor een bedrag van € 1.425.000. Eiser stelt dat de waarde van het perceel van de woning niet onderbouwd kan worden met de verkoop van percelen die zoveel kleiner zijn dan dat van eiser.
12. Wanneer in het gebied geen verkochte percelen van een zelfde orde van grootte zijn, is er geen andere oplossing dan de waarde te benaderen aan de hand van verkopen van vergelijkingsobjecten op kleinere percelen. Dit heeft verweerder dan ook terecht gedaan. Het is dan wel noodzakelijk om met de onzekerheid in de waardering vanwege het aanzienlijke verschil in grootte op een voldoende inzichtelijke wijze rekening te houden. Ook dit heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. Dat blijkt enerzijds uit de in het taxatierapport opgenomen grondstaffel, waarbij elke vierkante meter boven de 1.500 vierkante meter oppervlakte voor een relatief gering bedrag van € 47 is gewaardeerd; de staffel start immers bij € 1.102 voor de eerste 250 m2. Anderzijds volgt deze conclusie uit de vergelijking met de verkoopprijs van de verkochte bouwkavel welke (in deze ordegrootte) ‘slechts’ circa € 125.000 hoger ligt dan de waardering van het perceel van eiser, terwijl dit perceel minder dan half zo groot is en ook nog minder gebruiksmogelijkheden heeft vanwege de natuurbestemming.
13. Eiser heeft verder aangevoerd dat eisers perceel ondoelmatig ingedeeld is vanwege de relatief grote voortuin ten opzichte van de kleinere achtertuin. Ook voert eiser aan dat de ligging van de woning van eiser nabij de doorgaande N-weg minder goed is dan de ligging van de vergelijkingspanden, die meer in de luwte in het bos liggen. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de gebouwen van eiser op 55 meter (het gastenverblijf), respectievelijk 91 meter (het woongebouw), afstand van de weg liggen. Bij een dergelijke afstand acht de rechtbank niet aannemelijk dat nog in betekenende mate hinder van het verkeer wordt ondervonden. Eiser heeft hieromtrent ook geen specifieke omstandigheden genoemd. Vanwege het grote perceel en de genoemde afstanden tot de weg, meent de rechtbank ook dat bij eisers woning geen waarde bepalende betekenis toekomt aan de relatieve omvang van de voortuin en de achtertuin. De rechtbank ziet dan ook geen grond om een waardeverminderende invloed aanwezig te achten vanwege de plaats van ligging van de gebouwen op het perceel. Ook hetgeen eiser heeft aangevoerd over de doelmatigheid van de kavelvorm van het perceel en de ligging aan de doorgaande weg kunnen daarom aan de aannemelijkheid van de waardering van eisers perceel niet afdoen.
De waardering van de gebouwen
14. Eiser heeft verschillende redenen genoemd die tot een lagere waarde van de gebouwen (inclusief aanbouwen) van respectievelijk € 1.017.276 en € 264.696 zouden kunnen leiden. De percelen van de vergelijkingspanden, alsmede de staat van onderhoud en van de voorzieningen van de vergelijkingspanden zijn door verweerder te laag gewaardeerd waardoor de (gecorrigeerde) kubieke-meterprijs van die gebouwen te hoog is. Het gastenverblijf zou in elk geval tegen een lagere kubieke meterprijs gewaardeerd moeten worden, omdat het geen woongebouw is. Er is onvoldoende rekening gehouden met de afnemende meerwaarde van extra kubieke meters. Verweerder heeft gesteld dat de waarde van de gebouwen niet te hoog is. Verweerder wijst erop dat bepaalde waardevermeerderende factoren niet zijn meegenomen in het taxatierapport, zoals de mogelijkheid om het perceel weer te splitsen en de percelen samen voor
ongeveer € 3.000.000 te verkopen (zie onder 3). Ook wijst hij op de aanwezigheid van op de kadasterkaart en luchtfoto zichtbare bijgebouwen, zoals het paardenverblijf. Verder licht verweerder toe dat [F] op 17 september 2019 in gerenoveerde staat verkocht is voor een bedrag van € 2.100.000 en dat [D] in gerenoveerde staat getaxeerd is
op € 2.450.000. Dit alles ondersteunt de door hem bepleite waarde, aldus verweerder.
ongeveer € 3.000.000 te verkopen (zie onder 3). Ook wijst hij op de aanwezigheid van op de kadasterkaart en luchtfoto zichtbare bijgebouwen, zoals het paardenverblijf. Verder licht verweerder toe dat [F] op 17 september 2019 in gerenoveerde staat verkocht is voor een bedrag van € 2.100.000 en dat [D] in gerenoveerde staat getaxeerd is
op € 2.450.000. Dit alles ondersteunt de door hem bepleite waarde, aldus verweerder.
15. De mogelijkheid die eiser heeft om de percelen weer zo te splitsen als voorheen het geval was en afzonderlijk te vervreemden, brengt de rechtbank tot het oordeel dat het niet nodig is om aan het gastenverblijf een lagere waarde toe te kennen dan aan het hoofdverblijf. Om dezelfde reden gaat eisers stelling over de afnemende meeropbrengst niet op. Zonder het gastenverblijf in aanmerking te nemen, is er nauwelijks sprake van een inhoudsverschil tussen eisers woning en de vergelijkingspanden. Door de gebouwen wel samen te nemen en aan het totaal een afnemende meeropbrengst van 5,8% toe te kennen, heeft verweerder wat dat betreft de gebouwen eerder te laag gewaardeerd dan te hoog.
16. Eiser wijst er naar het oordeel van de rechtbank terecht op dat ten aanzien van de lage classificatie van de vergelijkingspanden op de punten onderhoud en voorzieningen door verweerder zoals in de matrix bij het taxatierapport is gebeurd, aanvankelijk niet of nauwelijks een onderbouwing is gegeven, terwijl de bijstelling van de kubieke-meterprijs die uit deze correctiefactoren voortvloeit aanzienlijk is. Ook de in aanmerking genomen ondoelmatigheid van de perceelvorm van [E] en [F] , percelen met een aanzienlijke omvang, kan de rechtbank bij gebrek aan een gedegen onderbouwing niet volgen. Niettemin acht de rechtbank de door verweerder gehanteerde kubieke-meterwaarde van € 472 niet te hoog. Uit de door verweerder ter zitting genoemde nieuwe informatie over de verkoop van [F] (ruwweg € 2,1 miljoen ten opzichte van € 1,4 miljoen) en de taxatie van [D] (op € 2.450.000 ten opzichte van € 1.800.000) kan worden afgeleid dat sprake is van een waardesprong van de panden in gerenoveerde staat. Een dergelijke waardesprong kan niet enkel veroorzaakt worden door de marktbeweging, maar moet mede voortkomen uit de renovatie. Dit biedt voldoende grond om aan te nemen dat de staat van deze woningen ten tijde van de verkoop inderdaad als ‘te renoveren’ moest worden beschouwd en dat deze staat in de verkoopprijs is verdisconteerd.
17. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder de woning niet te hoog heeft gewaardeerd.
Slotsom
18. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
19. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 30 oktober 2020 door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Marinus, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.