ECLI:NL:RBMNE:2024:3937

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/1482

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: D.A.N. Bartels),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder

(gemachtigde: M. Boerlage).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning).

1.1.

In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 424.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2.

In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.

1.3.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 18 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

2. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten, voor zover deze niet zijn aangevoerd in strijd met de goede procesorde.

2.1.

De woning aan de [adres] in [woonplaats] is een ‘Rij drive-in-woning’ uit 1990 en heeft een gebruiksoppervlakte van 159 m2. De woning heeft daarnaast een dakterras van 8 m2, een dakterras van 18 m2 en een garage van 21 m2. De woning heeft een kaveloppervlak van 93 m2.

2.2.

In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.

Beoordelingskader

3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

3.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier drive-in-woningen in [woonplaats] :

[adres 2] , verkocht op 10 november 2020 voor € 345.000,-;
[adres 3] , verkocht op 24 februari 2021 voor € 470.000,-;
[adres 4] , verkocht op 11 november 2020 voor € 345.000,-;
[adres 5] , verkocht op 18 juli 2019 voor € 480.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Stijging ten opzichte van vorig jaar

5. Eiser stelt dat de stijging van de WOZ-waarde vergeleken met vorig belastingjaar onevenredig is. Zo gaat de heffingsambtenaar volgens eiser onterecht uit van de stijging van € 380.000,- naar € 424.000,-. Eiser stelt zich op het standpunt dat omdat de stijging onevenredig hoog is, de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.

5.1.

De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Zij neemt daarbij in aanmerking dat er bij de waardering in een nieuw belastingjaar geen sprake is van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar dat er een gehele nieuwe onderbouwing en berekening aan ten grondslag ligt. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. De beroepsgrond slaagt niet.

Indexering naar waardepeildatum

6. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij het indexeren naar de waardepeildatum gebruik maakt van trends die onjuist zijn. Eiser stelt dat, kijkende naar de transactiedatum en de datum wilsovereenstemming, de gecorrigeerde koopsom ten onrechte met € 84.000,- gestegen. Deze onjuiste indexeringscijfers leiden tot te hoge m2-prijzen, waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.
6.1. Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat er trendcijfers zijn gebruikt van twee verschillende jaren, afhankelijk van de datum van de koopovereenkomst. Voor 2019 was de trend 8,3% en voor 2020 was dat 13,7%. Deze indexeringscijfers zijn terug te vinden in de door hem overgelegde taxatiematrix. De rechtbank volgt deze uitleg van de heffingsambtenaar en kan deze indexeringscijfers afleiden uit de taxatiematrix. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is de prijs maatgevend die onder de omstandigheden als opgenomen in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst.^[1]Dat betekent dat de heffingsambtenaar – bij de indexering van de transactieprijs van de referenties naar de waardepeildatum – terecht is uitgaan van het moment dat de koopovereenkomst van de desbetreffende transactie is gesloten. Voor zover de gemachtigde van eiser heeft bedoeld te zeggen dat de trendcijfers onredelijk hoog zijn, is dat naar het oordeel van de rechtbank door hem niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

[straat 1]

7. Door de gemachtigde van eiser is op de zitting gesteld dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase ten onrechte geen referentiewoningen heeft gehanteerd gelegen aan de [straat 1] , zoals in eerdere fases wel het geval was. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte in zijn waardebepaling geen rekening gehouden met deze marktcijfers, die vanwege hun ligging beter vergelijkbaar zouden zijn dan de referentiewoningen die nu zijn gebruikt door de heffingsambtenaar.

7.1.

De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de heffingsambtenaar ervoor heeft gekozen om referentiewoningen te hanteren die eenzelfde soort ligging hebben als onderhavige woning. Omdat de woning van eiser aan de achterkant grenst aan de [straat 2] is gekozen voor referentiewoningen die ook aan de [straat 2] of aan een ontsluitingsweg liggen. Bovendien, zo stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt, staat het hem vrij om voor die referenties te kiezen die hij het meest geschikt acht om de vastgestelde waarde te onderbouwen.

7.2.

De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in de stelling dat het hem vrij staat te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht^[2]en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.

Gebruiksoppervlakte

8. Eiser stelt dat de gebruiksoppervlakten van de referentiewoningen niet overeenkomen met de BAG-gegevens en de iWOZ-documenten. Door de heffingsambtenaar wordt daardoor in de taxatiematrix gerekend met onjuiste metrages waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar ten onrechte de garage van de woning niet heeft meegerekend bij de gebruiksoppervlakte, wat leidt tot een te hoge m2-prijs, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.

8.1.

De taxateur heeft hierover op de zitting toegelicht dat deze onderlinge verschillen ontstaan doordat de BAG een andere methodiek gebruikt. De heffingsambtenaar kijkt naar de oppervlakte van de woning waar geleefd/gewoond kan worden, terwijl de BAG uitgaat van alle meters die aan de woning vastzitten. Volgens de heffingsambtenaar zijn deze verschillen niet van invloed op de eindwaarde omdat wordt uitgegaan van het gebruiksoppervlak. Met betrekking tot de garage stelt de taxateur dat deze niet bij de woning is betrokken en nog stalen garagedeuren heeft. Om die reden is de garage niet bij het woonoppervlak betrokken. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlakten te twijfelen, gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar. Ook volgt zij de uitleg over de garage. De beroepsgrond slaagt niet.

Immateriële schadevergoeding

9. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

9.1.

De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiser worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23.^[3]

9.2.

Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 10 maart 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Conclusie en gevolgen

10. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Het verzoek om een schadevergoeding wordt ook afgewezen.

10.1.

Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 juni 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.