Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4627
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [straat 1] [nummer] in [plaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 515.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 21 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 29 april 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door de heer [A] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. De onroerende zaak aan de [straat 1] [nummer] in [plaats] is een winkel uit ca. 1900 en heeft een totale oppervlakte van 379 m2.
2.1.
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Procedeergedrag
3. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3.1.
Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (op 26 oktober 2023 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
4.2.
De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
5. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 46.649,- per jaar (huurwaarde per m2: € 131,-). Om de huurwaarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van zeven soortgelijke objecten aan de [straat 1] in [plaats] en één object gelegen aan de [straat 2] , dat ook is gelegen in het centrum van [plaats] en dat uitkomt op de [straat 1] . Deze huurprijzen zijn rondom de waardepeildatum gerealiseerd. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 10,4. De heffingsambtenaar heeft de om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn ook gelegen aan de [straat 1] in [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De getaxeerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Het ontbreken van stukken
6. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat ten onrechte de allonges behorende bij de huurovereenkomsten niet zijn overgelegd door de heffingsambtenaar. De rechtbank overweegt dat ondanks dat de gemachtigde van eiseres in zijn pinpointbrief wel om stukken verzoekt, hij dit alleen in algemene bewoordingen doet. Bovendien wordt door de gemachtigde van eiseres in iedere zaak dezelfde brief verstuurd, of er nou stukken ontbreken of niet en zelfs als de huurwaardekapitalisatiemethode niet eens is toegepast. Om die reden acht de rechtbank dit daarom niet als een voldoende specifiek verzoek om stukken. Zij overweegt daarbij dat door het sturen van deze algemene brieven, niet van heffingsambtenaren verwacht kan worden dat zij nagaan welk specifiek stuk er in een concreet geval ontbreekt. Pas op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres gesteld dat hij de allonges mist. Door dit pas op de zitting aan te voeren acht de rechtbank deze beroepsgrond in strijd met de goede procesorde. Voor zover de heffingsambtenaar al over deze stukken beschikte kon hij deze niet verstrekken, nu hij pas op zitting werd geconfronteerd met een concrete invulling van het verzoek. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing.
De vergelijkbaarheid van de verkooptransacties
7. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Zo zijn de referentieobjecten kleiner in totaaloppervlakte waardoor volgens eiseres de m2-prijs kunstmatig omhoog gedreven wordt. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
7.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat bewust is gekozen voor objecten gelegen aan de [straat 1] zodat deze voor wat betreft de ligging erg goed vergelijkbaar zijn. Door bij de getaxeerde huurwaarde uit te gaan van hogere m2-prijzen is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het verschil in totaaloppervlakte.
7.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het gaat om eveneens aan de [straat 1] gelegen onroerende zaken die ook de bestemming winkel dragen. Er is voor de rechtbank geen aanknopingspunt gebleken om aan te nemen dat de heffingsambtenaar beter vergelijkbare onroerende zaken had kunnen hanteren waarvan recente verkoopcijfers voorhanden zijn. De rechtbank volgt tevens de onweersproken uitleg van de taxateur dat rekening is gehouden met het verschil in grootte via de getaxeerde huurwaarde. Verder is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 10,4 voor het object. Die is lager dan de berekende kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten die variëren van 11,4 tot en met 12,5). Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
De vergelijkbaarheid van de huurtransacties
8. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voor de berekening van de huurwaarde onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te kunnen dienen. Zo zijn ook deze referentieobjecten kleiner in totaaloppervlakte waardoor deze niet goed vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. Omdat deze referentieobjecten ten onrechte ten grondslag liggen aan de onderbouwing van de heffingsambtenaar, heeft deze niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
8.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Op de zitting is door de gemachtigde van de heffingsambtenaar uitgelegd dat zij gekozen hebben voor referenties die dezelfde locatie hebben, boven de keuze voor referenties van dezelfde grootte. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uit de overlegde taxatiematrix volgt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen.
8.2.
De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar bij het uitkiezen van de referenties heeft geprobeerd zoveel mogelijk aan te sluiten bij vergelijkbare objecten gelegen in dezelfde straat als het object van eiseres. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar voor andere referentieobjecten had moeten kiezen. De enkele stelling dat de referenties niet overeenkomen qua totaaloppervlakte, is onvoldoende om aan te nemen dat daarom de objecten onvergelijkbaar zijn. Referentieobjecten hoeven immers niet identiek te zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Het hanteren van een getaxeerde huurwaarde
9. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte gebruik heeft gemaakt van getaxeerde huurwaardes bij het berekenen van de kapitalisatiefactor. Hierdoor is de eindwaarde niet onderbouwd en heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
9.1.
De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. Eiseres verwijst naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021. [2] Hieruit leidt eiseres af dat een heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor bij gerealiseerde verkooptransacties nooit mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaarden. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk gemaakt worden. [3] Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de getaxeerde huurwaarde onderbouwd met huurcijfers van vergelijkbare objecten. Zij neemt daarbij in aanmerking dat deze huurcijfers in lijn zijn met de getaxeerde huurwaarde. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Het toepassen van een historische correctie
10. Eiseres stelt dat uit de overgelegde taxatiematrix onvoldoende blijkt of en in welke mate de verkooptransacties zijn gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Hierdoor zijn de verkooptransacties onvoldoende inzichtelijk gemaakt en heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
10.1.
De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat er geen gebruik is gemaakt van correcties nu er geen sprake was van prijsontwikkelingen tussen de transactie en de peildatum. Bovendien zijn twee van de koopovereenkomst rond de waardepeildatum kortgesloten en is om die reden indexering naar de waardepeildatum hoe dan ook niet nodig. De rechtbank volgt deze uitleg van de taxateur. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de markt stilstond en dat om die reden geen gebruik is gemaakt van correcties. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
11. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
11.1.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23. [4]
11.2.
Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 12 maart 2021. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit, afgerond naar boven, 3 jaar en 5 maanden. Dit betekent dat de redelijke termijn met 5 maanden is overschreden. Dit leidt tot de conclusie dat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen.
11.3.
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [5] De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. [6] Vanwege de overschrijding met 5 maanden heeft eiseres dus recht op € 50,- schadevergoeding. Als de verlenging van de termijn evenredig worden verdeeld wordt over de periodes die de heffingsambtenaar en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure 3 maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure 9 maanden. De heffingsambtenaar heeft er naar boven afgerond 1 jaar en 5 maanden over gedaan en dus 8 maanden te lang. De rechtbank is binnen de verlengde termijn gebleven. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres moeten betalen.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
12. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024. Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen de voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht aan eiseres vergoeden. [7]
12.1.
Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad [8] om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 875,-. In totaal wordt dus € 875,- * 0,25 = € 218,75 toegekend. De proceskosten komen geheel voor rekening van de heffingsambtenaar.
12.2.
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Conclusie en gevolgen
13. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
13.1.
Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juli 2024.
mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.