Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2793 en UTR 24/2794
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 januari 2025 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikkingen van
31 december 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] vastgesteld op € 216.000,- en de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] vastgesteld op € 315.000,-. De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en gelden voor het belastingjaar 2023. Met de beschikkingen zijn aan eiseres als gebruiker ook tegelijkertijd de aanslagen onroerendezaakbelastingen gebruik (OZB) opgelegd, waarbij de WOZ-waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
31 december 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] vastgesteld op € 216.000,- en de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] vastgesteld op € 315.000,-. De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en gelden voor het belastingjaar 2023. Met de beschikkingen zijn aan eiseres als gebruiker ook tegelijkertijd de aanslagen onroerendezaakbelastingen gebruik (OZB) opgelegd, waarbij de WOZ-waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de aanslag OZB voor [adres 1] vernietigd en de WOZ-waarde en aanslag OZB voor [adres 2] gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd met een verweerschrift. Eiseres heeft diverse aanvullende stukken overgelegd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 16 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van partijen deelgenomen.
1.5.
De rechtbank heeft op 16 december 2024 nog een stuk ontvangen van eiseres. Omdat dit stuk pas bij de rechtbank is binnengekomen nadat het onderzoek ter zitting is gesloten en het stuk geen aanleiding geeft om het onderzoek te heropenen, wordt dit stuk niet door de rechtbank bij de beoordeling betrokken.
Beoordeling door de rechtbank
[adres 1] (UTR 24/2793)
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] , een kantoorruimte met een totale oppervlakte van 160 m². Eiseres bepleit een lagere WOZ-waarde voor het object van € 50.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 216.000,-.
Beoordeling WOZ-waarde
3. Omdat eiseres een lagere waarde bepleit, rust op de heffingsambtenaar de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar verwezen naar een eigen aankoopcijfer van € 1.450.000,-, dat op 22 september 2022 is overeengekomen voor de volgende objecten: [adres 3] , [adres 4] , [adres 1] , [adres 2] en [adres 5] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het eigen aankoopcijfer niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van [adres 1] niet te hoog is vastgesteld. Uit het aankoopcijfer kan niet voldoende worden afgeleid wat de waarde van [adres 1] is. Daarvoor heeft de heffingsambtenaar te weinig gegevens aangeleverd. De heffingsambtenaar heeft geen inzicht gegeven in de (waarderelevante) kenmerken van de objecten zoals grootte, doelmatigheid en staat van onderhoud. Het is dus niet duidelijk hoe het object [adres 1] zich verhoudt tot de andere vier objecten.
5. Nu de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is het aan eiseres om aannemelijk te maken dat de door haar bepleite waarde van € 50.000,- niet te laag is. Eiseres is daar niet in geslaagd, omdat zij voor de waarde geen enkele onderbouwing heeft gegeven.
6. Omdat partijen de door hen voorgestane waarden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van [adres 1] op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 200.000,-.
[adres 2] (UTR 24/2794)
Procesbelang
7. Eiseres heeft in haar hoedanigheid als gebruiker van de onroerende zaak aan de [adres 2] een WOZ-beschikking gehad en een aanslag OZB opgelegd gekregen. Na onderzoek heeft de heffingsambtenaar de aanslag met de bestreden uitspraak vernietigd, omdat hem is gebleken dat de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2023 leeg stond. Daarnaast zijn met de bestreden uitspraak de proceskosten vergoed. De rechtbank is van oordeel dat eiseres geen procesbelang meer heeft bij een beoordeling van het beroep tegen de bestreden uitspraak ten aanzien van [adres 2] . Het beroep kan eiseres namelijk niet in een betere positie brengen met betrekking tot het bestreden besluit. [1] Op de zitting heeft eiseres naar voren gebracht dat hij de proceskostenvergoeding nooit heeft ontvangen, maar de feitelijke uitbetaling valt buiten de omvang van dit geding. De rechtbank verklaart het beroep niet-ontvankelijk.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep in de zaak UTR 24/2794 is bij gebrek aan procesbelang niet-ontvankelijk. Het beroep in de zaak UTR 24/2793 is gegrond, omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van [adres 1] niet te hoog is vastgesteld. De bestreden uitspraak zal in zoverre worden vernietigd en de rechtbank zal zelf de waarde schattenderwijs vaststellen op € 200.000,-. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Daarnaast moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
9. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 418,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 907,-, met een wegingsfactor 0,25 [2] ). Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase, omdat die kosten al vergoed zijn door de heffingsambtenaar.
10. De vergoedingen van de proceskosten en griffierecht moeten op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ worden betaald op een bankrekening op naam van eiseres.
Immateriële schadevergoeding
11. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke behandeltermijn. Het uitgangspunt is dat een termijn van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase nog redelijk is. Omdat deze termijn tot de uitspraak van de rechtbank niet is overschreden, wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaak UTR 24/2794 ( [adres 2] niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep in de zaak UTR 24/2793 ( [adres 1] ) gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betreft de WOZ-waarde van [adres 1] ;
- stelt de waarde van de [adres 1] voor het belastingjaar 2023 vast op € 200.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 453,50;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 371,- aan eiseres te vergoeden;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 januari 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.