Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1055
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: B. Boersma).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.074.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2021. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en diverse aanvullende stukken overgelegd. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2025 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.
1.5.
De rechtbank heeft op 18 februari 2025 nog een stuk ontvangen van eiser. Omdat dit stuk pas bij de rechtbank is binnengekomen nadat het onderzoek ter zitting is gesloten en het stuk geen aanleiding geeft om het onderzoek te heropenen, wordt dit stuk niet door de rechtbank bij de beoordeling betrokken.
Beoordeling door de rechtbank
Het geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van het object per 1 januari 2021. Het object is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 250 m2 en een perceeloppervlakte van 111 m2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 799.000,-. Verweerder handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.074.000,-.
Procedeergedrag
3.1.
Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3.2.
Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat verweerder in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 22 augustus 2023 en doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser op 25 augustus 2023) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordeling van het geschil
Beoordelingskader
4.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.2.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
De WOZ-waarde van het object
5.1.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 14 januari 2020 voor € 1.000.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 21 januari 2021 voor € 855.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 23 november 2019 voor € 1.075.000,-; en
- [adres 5] , verkocht op 12 juni 2020 voor € 1.137.500,-.
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat het gaat om vier tussenwoningen die wat betreft bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, uitstraling en ligging goed vergelijkbaar zijn met het object. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De prijs per m2 die verweerder voor de woning hanteert (€ 3.763,-) is lager dan die van de referentiewoningen (tussen € 3.839,- en € 4.353,-). Verweerder heeft dan ook aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
5.3.
Het door eiser overgelegde taxatierapport van 3 december 2021 brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. In dit taxatierapport wordt namelijk het object aan de [adres 1] én [adres 6] als geheel getaxeerd ten behoeve van het aangaan van een financiering. Een taxatiewaarde ten behoeve van financiering komt niet zonder meer overeen met de WOZ-waarde. Dat geldt temeer nu het geheel is getaxeerd als te verhuren object, terwijl bij de waardering in het kader van de Wet WOZ wordt uitgegaan van de fictie dat de onroerende zaak onmiddellijk in gebruik te nemen is (dus ook vrij van verhuur).
5.4.
Verder geldt dat in het taxatierapport bij de prijs per m2 niet inzichtelijk is gemaakt wat de waarde van de woning is (dus zónder ook de [adres 6] ). Daarmee is dus niet duidelijk wat volgens het taxatierapport de waarde van het voor de Wet WOZ te taxeren object is. Ook wordt bij de indexering van de referentietransacties uitgegaan van de transactiedatum in plaats van de datum van het sluiten van de overeenkomst. Uit de rechtspraak volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. [2] Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum niet van de periode tussen de waardepeildatum en de datum van levering, maar van de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst moet worden uitgegaan. Hierdoor is – zoals de taxateur van verweerder op zitting ook terecht heeft gesteld – de in het taxatierapport van 3 december 2021 vastgestelde waarde niet te controleren. Dit betekent dat eiser niet wordt gevolgd in zijn standpunt dat de waarde gelet op dat taxatierapport te hoog is vastgesteld.
5.5.
Wat eiser verder heeft aangevoerd maakt het oordeel van de rechtbank ook niet anders.
De iWOZ-kaart van de tweede referentiewoning ontbreekt
6.1.
Eiser voert aan dat verweerder van de tweede referentiewoning ten onrechte geen iWOZ-kaart heeft verstrekt. Hierdoor kan eiser niet controleren welke gegevens zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van het object.
6.2.
De rechtbank stelt voorop dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. De rechtbank merkt hierbij op dat verweerder bij het verweerschrift wel de iWOZ-kaarten van de overige referentiewoningen heeft overgelegd.
6.3.
De beroepsgrond slaagt alleen al gelet op bovenstaande niet. Daar komt nog bij dat, zelfs al zou de tweede referentiewoning komen te vervallen, verweerder met de overige drie referentiewoningen ook voldoende heeft onderbouwd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De prijzen per m2 van deze referenties zijn namelijk nog steeds hoger dan de prijs per m2 waar voor de waardebepaling van de woning van uit is gegaan (€ 4.353,-, € 4.278,- en € 4.052,-).
De duur van de procedure en het verzoek om immateriële schadevergoeding
7.1.
Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
7.2.
De redelijke termijn is in principe overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
7.3.
Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [3] , stelt de rechtbank echter vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiser en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiser leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan de gemachtigde van eiser worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiser ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
7.4.
Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit nog geen drie jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om schadevergoeding wordt ook afgewezen. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 21 maart 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.